TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/09788 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFXL

N° de MINUTE : 25/00857

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [11] [Adresse 5], représenté par son syndic, la société AGENCE PERARD, SARL.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [W], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEUR

Madame [L] [I] [V] [G]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Benjamin CHISS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0339

Monsieur [P] [J] [D] [R]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Benjamin CHISS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0339

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] sont propriétaires de lots de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93).

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PERARD, a fait assigner Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Débouter Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] la somme de 14.695,41 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 9 septembre 2022, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement.

Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN Avocat en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse et qu’ils ont été condamnés par le tribunal de proximité de Saint-Ouen le 16 juin 2021 au paiement des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2021 inclus. Il soutient qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement des défendeurs, le syndicat des copropriétaire n’étant pas un organisme de crédit et les autres copropriétaires n’ayant pas vocation à faire l’avance des frais pour Monsieur [R] et made [G].

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, ils ont demandé au tribunal de céans de :

ACCORDER aux époux [R] un échéancier de paiement pour solder la dette des arriérés de charges, à savoir le paiement de mensualités de 467,76 euros outre les charges courantes comprises, et le paiement du solde à la 24ème mensualité, au plus tard le 30 de chaque mois,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 10] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [R] et Madame [G] font valoir avoir été confrontés à une situation financière difficile en 2019, qui les a empêchés de régler leurs charges de copropriété et a conduit à ce qu’ils soient condamnés par le tribunal de proximité de Saint-Ouen (93) le 16 juin 2021 au paiement de leur arriéré de charges. Ils soutiennent avoir repris les paiements mais avoir rencontré de nouvelles difficultés financières à compter du mois de juin 2022. Ils sollicitent en conséquence un échéancier sur deux ans afin de pouvoir régler leur dette, rappelant avoir repris le paiement de leurs charges malgré leur situation très fragile sur le plan économique.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2024 et fixée à l’audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [J] [D] [R] et de Madame [L] [I] [V] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2018, 19 juin 2019, 25 septembre 2020, 22 juin 2021, 27 juin 2022, 14 juin 2023 et 19 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 14 juin 2023 au 30 juin 2024 et celui en vigueur du 19 juin 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 254,62 euros se décomposant comme suit :

frais de relance du 09 septembre 2022 de 6 euros,frais de mise en demeure par avocat du 21 octobre 2022 de 192 euros,frais d’assignation du 10 octobre 2023 de 56,62 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 juin 2021 et le 08 octobre 2024 a été de 16.349,48 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1.908,69 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.440,79 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 09 septembre 2022 selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 254,62 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [R] et Madame [G] sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande de dommages et intérêts mais ne développent cependant aucun moyen au soutien de cette demande dans leurs écritures.

Or, il apparaît que Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 16 juin 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] font valoir être confrontés à une situation financière difficile et versent aux débats des pièces relatives à leurs revenus et à leurs charges, de nature à permettre au tribunal d’apprécier concrètement leur situation personnelle. Or, au regard desdits éléments, ils ne démontrent pas de leur capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’ils sollicitent. Par ailleurs, il est notable qu’en dépit des versements qu’ils ont effectués depuis la délivrance de l’assignation, ils demeurent dans l’incapacité de payer régulièrement les charges courantes, de sorte que leur dette n’a logiquement pas cessé de croître.

En conséquence, Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de 8 euros d’inscription d’hypothèque, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN AVOCAT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. Ils seront également condamnés in solidum à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PERARD, la somme de 14.440,79 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PERARD, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PERARD, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE PERARD, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] [D] [R] et Madame [L] [I] [V] [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de 8 euros d’inscription d’hypothèque, dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN AVOCAT, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT