SG

LE 13 NOVEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 20/01271 – N° Portalis DBYS-W-B7E-KSXX

[V] [P]

[F] [H]

C/

S.C.I. JADE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représentée par Maître [U] [L] de la SELARL AJASSOCIES

[W] [K]

[C] [S]

S.D.C. SDC [Adresse 3]

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Marie DESSEIN – 330

M^e Emmanuel FOLLOPE – 7 B

M^e Jean-marc LE MASSON – 256

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 03 SEPTEMBRE 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 13 NOVEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Marie DESSEIN, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Marie DESSEIN, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. JADE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représentée par Maître [U] [L] de la SELARL AJASSOCIES, domiciliée : chez Syndic SCI JADE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

S.D.C. SDC [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [P] a acquis un appartement sis [Adresse 4], au second étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, par acte authentique de vente en date du 2 juin 2017. Cette copropriété réunit trois copropriétaires : Madame [V] [P], la SCI JADE et Monsieur [C] [S]. La SCI JADE, dont le gérant est Monsieur [W] [K], est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée, dans lequel est exploité un restaurant. Monsieur [C] [S] est locataire du local commercial et copropriétaire du lot à usage d’habitation du 1er étage, Madame [V] [P] est copropriétaire d’un lot à usage d’habitation au deuxième et dernier étage.

Une assemblée générale s’est réunie le 04 janvier 2020 et a procédé notamment à l’adoption de résolutions concernant l’approbation des comptes et du budget, l’élection du syndic, la constitution de provisions spéciales, la dispense de compte bancaire séparé, la fixation des appels de fonds et des travaux concernant le restaurant et la toiture.

Par requête au président du tribunal judiciaire de Nantes, Madame [V] [P] a sollicité la désignation d’un administrateur provisoire, en charge de réunir une assemblée générale pour mandater un syndic. Par ordonnance du 26 février 2020, Maître [L], SELARL AJASSOCIES, a été désigné comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

Par exploit du 11 mars 2020, Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], prise en la personne de la SELARL AJASSOCIES, administrateur provisoire de la copropriété, aux fins d’annulation, à titre principal, de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 janvier 2020, subsidiairement des résolutions 4 à 8 et 10 de cette assemblée, de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [W] [K], syndic de fait, pour les manquements et négligences commis dans la gestion de l’immeuble et de la SCI JADE, de condamnation de Monsieur [C] [S] et Madame [B] [S], à réparer les préjudices matériel et moral subis du fait des travaux réalisés dans le restaurant et de leur comportement à l’endroit des demandeurs ainsi que des troubles anormaux de voisinage générés par la présence d’une porte vitrée donnant sur l’entrée de la copropriété.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG20-01271.

Par exploits du 04 mars 2020 Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la SCI JADE, Monsieur [W] [K], Monsieur [C] [S], aux fins d’annulation, à titre principal, de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 janvier 2020, subsidiairement des résolutions 4 à 8 et 10 de cette assemblée, de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [W] [K], syndic de fait, pour les manquements et négligences commis dans la gestion de l’immeuble et de la SCI JADE, de condamnation de Monsieur [C] [S] et Madame [B] [S], à réparer les préjudices matériel et moral subis du fait des travaux réalisés dans le restaurant et de leur comportement à l’endroit des demandeurs ainsi que des troubles anormaux de voisinage générés par la présence d’une porte vitrée donnant sur l’entrée de la copropriété.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG20-02682 et jointe à celle enrôlée sous le numéro RG20-01271.

Par dernières conclusions du 02 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] ont sollicité du tribunal, au visa des articles 9, 18, 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 11, 15, 17 du décret du 17 mars 1967, du décret du 27 mai 2014, des articles 1240 et suivants et 1998 du code civil, de l’article 9 du code civil, de :

Recevoir Madame [P] et Monsieur [H] en leurs demandes et les déclarer bien fondées ;

En conséquence,

Annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], du 4 janvier 2020,

Subsidiairement, Annuler les résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], du 4 janvier 2020,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et le syndic pour les fautes, manquements et négligences commis dans la gestion de la SCI JADE et de Monsieur [W] [K] es qualité de syndic de fait à verser à Madame [P] la somme de 5.000 € en réparation des préjudices subis,

Subsidiairement,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pour les fautes, manquements et négligences commises à la somme de 2000 euros ;

Condamner le syndic la SCI JADE et in solidum Monsieur [K] son gérant pour les fautes, manquements et négligences commis dans la gestion es qualité de syndic de fait à verser à Madame [P] la somme de 3000 € en réparation des préjudices subis,

Condamner Monsieur [C] [S] et in solidum avec la SCI JADE ès-qualités de bailleresse, à verser les sommes suivantes à Madame [P] :

—  657.87 € au titre du préjudice matériel causé par les travaux du restaurant,

—  3.000 € au titre du préjudice moral pour les insultes, menaces et l’installation de l’ouverture vitrée ;

—  1000 € au titre de l’atteinte à la vie privée de Madame [P] et Monsieur [H] en ouvrant par effraction et déposant leur boîte aux lettres ;

Condamner Monsieur [C] [S] et le syndicat des copropriétaires à faire cesser le trouble anormal de voisinage consistant à une absence de respect de la vie privée en installant une entrée entièrement vitrée à son restaurant donnant directement sur l’entrée privée de la copropriété ; au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [S] et la SCI JADE à remettre en l’état antérieur les locaux commerciaux qui ont subi des travaux importants source des désordres, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de 2 mois suivant signification de la décision à intervenir,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SCI JADE dont le gérant Monsieur [K], ainsi que Monsieur [C] [S] à verser à Madame [P] et Monsieur [H] la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marie DESSEIN, Avocat aux offres de droit,

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Dispenser la demanderesse de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A l’appui de leurs conclusions, Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] font valoir la nullité de l’assemblée générale du 04 janvier 2020, dès lors que l’assemblée n’a pas été convoquée par un syndic régulièrement mandaté. Monsieur [K] a convoqué l’assemblée en qualité de « syndic provisoire », alors que son mandat était arrivé à expiration le 07 octobre 2016.

Madame [V] [P] souligne avoir sollicité par requête au président du tribunal judiciaire de Nantes la désignation d’un administrateur provisoire, ce qui a été ordonné le 26 février 2020. Les demandeurs indiquent ainsi que l’assemblée générale du 04 janvier 2020 n’a pas été valablement convoquée par un syndic doté d’un mandat régulier et doit être, de ce fait, annulée.

Ils soulignent, encore que l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme des petites copropriétés n’est entrée en vigueur qu’après l’assemblée du 04 janvier 2020.

Les demandeurs font également valoir que le procès-verbal de l’assemblée du 04 janvier 2020, indique que l’ensemble des copropriétaires sont présents, alors que la feuille de présence annexée montre que Madame [V] [P] était absente et non représentée. Ainsi, la résolution portant sur l’élection du président de séance ne mentionne pas le nombre de voix des copropriétaires opposants ou défaillants, ni leur nom, ce qui est une autre cause de nullité de l’assemblée générale.

Ils indiquent qu’aucun scrutateur n’a été élu, ce qui est une autre cause de nullité de l’assemblée.

Ils soulignent encore qu’aucune mention des majorités de vote n’a été portée pour les résolutions votées et que le calcul des tantièmes est erroné.

A titre subsidiaire, les demandeurs invoquent la nullité des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 04 janvier 2020. Concernant l’approbation des comptes 2019 et le vote du budget 2020, ils soulignent, qu’aucun des documents nécessaires à la validité de ces décisions n’a été transmis avec la convocation à l’assemblée générale, ce qui justifie l’annulation des résolutions 4 et 5. Concernant les résolutions 6, 7, 8 et 10, ils précisent qu’aucun projet de résolution n’a été joint à la convocation.

Ils indiquent que le procès-verbal de l’assemblée générale ne reprenait pas l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires et des syndics bénévoles, la SCI JADE et Monsieur [W] [K], du fait des fautes de gestion commises, dès lors qu’aucune assemblée n’a eu lieu depuis 2015, faisant notamment obstacle à la constitution de provisions spéciales pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes.

Sur les travaux prévus pour le restaurant dont la SCI JADE est propriétaire, les demandeurs indiquent qu’ils ont débuté avant que l’autorisation d’urbanisme soit obtenue et que l’autorisation de l’assemblée générale soit devenue définitive. Les travaux ont été réalisés, selon eux, sans autorisation, et ils sollicitent la remise en état des lieux.

Les demandeurs font également valoir que les travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisés dans leur lot, n’ont pu être valablement autorisés faute d’une gestion régulière de la copropriété et appellent en garantie la SCI JADE, en sa qualité de syndic, pour n’avoir pas assurer la régularité des décisions prises en assemblée générale.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires comme les syndics mandatés en 2015 et en 2020, sont responsables de l’absence de gestion de la copropriété depuis 2016. Ils indiquent ainsi que les problèmes de fuites en toiture et d’accès à l’immeuble n’ont pas été traités.

Ils font valoir l’annulation de l’assemblée générale du 27 juillet 2021, du fait d’une convocation à cette assemblée, par la SCI JADE, après l’expiration de son mandat, comme étant à l’origine de préjudices subis.

Ils indiquent ainsi avoir subi des préjudices du fait des fautes de gestion commises par la SCI JADE, comme syndic bénévole ou syndic de fait.

Les demandeurs soutiennent également que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par le syndic, dans le cadre de son mandat, à l’égard des copropriétaires, et de l’absence de syndic régulièrement désigné entre 2016 et 2020.

Ils font état de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors que Monsieur [S] a procédé au changement des boites aux lettres le 21 janvier 2020, sans avoir averti Madame [P] et a fait disparaître la sienne.

Les demandeurs entendent également engager la responsabilité de Monsieur [C] [S], copropriétaire du lot au 1er étage et locataire du local au rez-de-chaussée et de la SCI JADE, copropriétaire du local au rez-de-chaussée et bailleresse, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, du fait des travaux réalisés au niveau du local du rez-de-chaussée, ayant affecté les parties communes et les parties privatives. Ils indiquent que l’ouverture réalisée dans le mur a occasionné des problèmes de fermeture au niveau des portes ainsi que des fissures au niveau du mur de l’immeuble. Ils soutiennent que les défendeurs ont, par ailleurs, installé une porte vitrée pour l’entrée dans le restaurant, alors qu’il s’agit également de l’entrée de l’immeuble, donnant une visibilité sur les allées et venues dans la copropriété. Les demandeurs indiquent qu’il s’agit d’une violation de la vie privée des occupants de l’immeuble dont ils demandent réparation.

Madame [P] fait enfin valoir les menaces et insultes qu’elle a subies de la part de Monsieur et Madame [S] et qui ont donné lieu à des dépôts de plaintes.

Par dernières conclusions du 15 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI JADE, Monsieur [W] [K] et Monsieur [C] [S], ont sollicité du tribunal, au visa des articles 10, 15, 41-11 et 41-12 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Décerner acte aux défendeurs qu’ils s’en remettent à justice quant à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2020 ;

Débouter Madame [P] et Monsieur [H] de leurs demandes tendant à la condamnation in solidum du syndic avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pour fautes, manquements et négligences commis dans la gestion, de la SCI JADE et de Monsieur [K], ès-qualitès de syndic de fait, à verser à Madame [P] et Monsieur [H] la somme de 5.000 € en réparation des prétendus préjudices subis ;

Débouter Madame [P] de ses demandes tendant à la condamnation de Monsieur [S] à lui verser les sommes suivantes :

4.000 € au titre du prétendu préjudice matériel causé par les travaux du restaurant,3.000 € au titre du prétendu préjudice moral pour les insultes, menaces et l’installation de l’ouverture vitrée,1.000 € au titre de la prétendue atteinte à la vie privée de Madame [P] et Monsieur [H] en ouvrant par effraction en déposant leur boite aux lettres.Débouter Madame [P] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [S] à faire cesser le prétendu trouble anormal de voisinage consistant à une absence de respect de la vie privée en installant une entrée entièrement vitrée à son restaurant donnant directement sur l’entrée privée de la copropriété ; au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Débouter Madame [P] de sa demande de condamnation de Monsieur [S] et de la SCI JADE à remettre en l’état antérieur les locaux commerciaux sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre reconventionnel,

Constater que les travaux de pose du velux de Madame [P] ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

En conséquence,

Condamner Madame [P] à remettre la toiture de la copropriété dans son état initial sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

Condamner Madame [P] à procéder au règlement de ses charges de copropriété à hauteur de sa quote-part et notamment celles correspondant aux honoraires des différents administrateurs provisoires dont elle a elle-même sollicité la désignation auprès du Président du Tribunal judiciaire de NANTES ;

Condamner Madame [P] et Monsieur [H] à verser à Monsieur [K] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [P] et Monsieur [H] à verser à la SCI JADE la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [P] et Monsieur [H] à verser à Monsieur [S] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [P] et Monsieur [H] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs conclusions, la SCI JADE, Monsieur [W] [K] et Monsieur [C] [S] ont fait valoir que Madame [P] aurait elle-même pu faire désigner un nouveau syndic ou prendre des mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, et s’en remettent à justice concernant la demande de nullité de l’assemblée du 04 janvier 2020.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [V] [P] et de Monsieur [F] [H], les concluants rappellent que seule Madame [V] [P] a la qualité de copropriétaire et est légitime à solliciter de telles demandes.

En tout état de cause, ils contestent cette demande indemnitaire, dès lors que Madame [V] [P] ne rapporte pas la preuve des fautes alléguées ainsi que du préjudice subi en lien avec ces fautes.

S’agissant de l’indemnisation des préjudices liés aux travaux effectués au niveau du restaurant, les concluants soulignent que les demandeurs ne démontrent pas la réalité des désordres invoqués, à savoir les problèmes de fermeture des portes au niveau de leur appartement et produisent une attestation du locataire du lot appartenant à Madame [V] [P] affirmant le contraire. Ils contestent également que les travaux aient également eu pour effet l’apparition de fissures en façade et un affaissement de plancher, indiquant que le lien entre ces désordres et les travaux n’est pas davantage démontré. Ils se prévalent du rapport de SARETEC déposé le 08 juin 2020 qui a indiqué que les désordres étaient présents avant les travaux. En outre, les concluants soulignent que la demanderesse ne justifie de la somme réclamée.

S’agissant de la demande de condamnation de Monsieur [S] à verser la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des insultes, menaces et installation d’une porte vitrée, les concluants contestent les menaces et insultes et précisent que la porte donne accès à un premier sas, sans donner de vue sur les parties communes de l’immeuble, qu’elle est accompagnée d’un store occultant et existait avant l’arrivée de Madame [V] [P].

S’agissant du remplacement des boites aux lettres, les concluantes expliquent qu’elles étaient vétustes et que leur remplacement a été pris en charge par Monsieur et Madame [S] qui avaient prévenu Madame [P]. Ils expliquent avoir été entendus par la gendarmerie sur le sujet qui a classé l’affaire. Ils soulignent que la somme réclamée par la demanderesse n’est pas justifiée.

Sur la demande visant à faire cesser le trouble anormal de voisinage consistant à porter atteinte à la vie privée des occupants de l’immeuble en installant une porte vitrée, les concluants soulignent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un trouble anormal de voisinage, subi par elle ou par ses locataires, et que cette porte était déjà vitrée avant d’être changée et avant que Madame [P] ne devienne copropriétaire.

Concernant l’existence d’un seul compteur général d’eau au nom de Monsieur [S], les concluants indiquent avoir fait des démarches auprès de NANTES METROPOLE pour la séparation des compteurs et précisent que Monsieur [S] a payé les charges communes de l’immeuble pour l’électricité jusqu’en 2020.

A titre reconventionnel, suite à l’annulation de l’assemblée générale du 04 janvier 2020, les concluants sollicitent la remise en état de la toiture, dès lors que Madame [P] a installé un vélux en 2017, sans autorisation de l’assemblée générale. Ils soulignent qu’elle ne peut se prévaloir de l’accord de Monsieur [K] dépourvu de pouvoir de décision. Ils ajoutent que le velux installé est à l’origine d’infiltrations.

Par dernières conclusions du 22 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par la SELARL AJASSOCIES, administrateur provisoire, a sollicité du tribunal, au visa des articles 1240 et suivant du code civil, de :

Statuer ce que de droit quant à la demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 ;

Débouter Madame [P] et Monsieur [H] de leur demande indemnitaire en ce qu’elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;

Subsidiairement,

Condamner in solidum Monsieur [S], Monsieur [K] et la SCI JADE à garantir les exposants de toute condamnation susceptible d’être prononcée au profit de Madame [P] et de Monsieur [H] ;

Statuer ce que de droit quant aux autres demandes ;

Condamner tout contestant à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500,00 € au titre des frais irrépétibles.

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à la justice concernant la demande d’annulation de l’assemblée générale.

Sur les demandes indemnitaires, le syndicat des copropriétaires opposent l’absence de faute propre susceptible de lui être imputée et conteste sa responsabilité pour les agissement de Monsieur [S], qui n’a pas été syndic, ou même en tant que gérant de la SCI JADE, qui a pu à certaines périodes avoir cette qualité.

A titre subsidiaire si sa responsabilité devait être retenue, le syndicat des copropriétaires entend appeler Monsieur [S], la SCI JADE et Monsieur [K] en garantie.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte également sur les demandes contre les autres copropriétaires et sur la question des infiltrations invoquées

Sur la demande reconventionnelle de la SCI JADE et de Monsieur [S] concernant la dépose de la fenêtre de toit installée par Madame [P], le syndicat des copropriétaires souligne que Monsieur [K] avait donné son accord au nom de la copropriété et n’a suscité aucune opposition des deux autres copropriétaires.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a eu lieu le 04 juillet 2024 et l’audience des plaidoiries est intervenue le 03 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 768 du code de procédure civile prévoit que “les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.” (Souligné par le tribunal).

I- Sur la nullité de l’assemblée générale du 04 janvier 2020

Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] font valoir la nullité de l’assemblée générale du 04 janvier 2020, dès lors que l’assemblée n’a pas été convoquée par un syndic régulièrement mandaté

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Selon l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale. »

L’inobservation des formalités légales qui affectent la convocation, la formation et la tenue de l’assemblée générale a pour conséquence d’entacher, en définitive, la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé. Toute irrégularité dans la convocation est de nature à entrainer la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief et il en est ainsi lorsque la convocation émane d’un syndic dont le mandat est expiré à la date de la convocation ou d’un simple copropriétaire.

Il apparaît à la lecture des documents produits que l’assemblée générale du 04 janvier 2020, n’a pu être convoquée dans des conditions régulières. La convocation a été adressée par la SCI JADE, le 12 décembre 2019, en sa qualité de « syndic provisoire », alors qu’elle n’avait pas été désignée comme tel lors d’une précédente assemblée générale. Aucune convocation par un syndic doté d’un mandat régulier n’est justifiée, sachant que le syndicat des copropriétaires n’était plus représenté depuis le 07 octobre 2016 et qu’aucun des copropriétaires ne justifie avoir convoqué une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.

Cette irrégularité a pour conséquence d’entraîner la nullité de l’assemblée générale du 04 janvier 2020, elle-même, et, par conséquent, de toutes les décisions qu’elle a pu prendre. Il n’y a pas lieu d’apprécier les autres irrégularités soulevées par les demandeurs.

II- Sur les demandes indemnitaires de Madame [V] [P]

Il convient de rappeler que selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur les demandes d’indemnisation contre le syndicat des copropriétaires, la SCI JADE et Monsieur [K] pour manquements et négligences dans la gestion de la copropriété

Madame [V] [P] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la SCI JADE en qualité de syndic bénévole et de Monsieur [K], en sa qualité de syndic provisoire ou de fait, à lui verser la somme de 5000 euros en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises dans la gestion de la copropriété.

Les défendeurs contestent cette demande, dès lors que Madame [V] [P] ne rapporte pas la preuve des fautes alléguées ainsi que du préjudice subi en lien avec ces fautes.

Concernant, la responsabilité de la SCI JADE, Madame [V] [P] vise l’article 32 du règlement de copropriété sur la prise de décisions en assemblée générale et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 consacré aux obligations du syndic. Sa responsabilité semble ainsi engagée en qualité de syndic de fait.

La responsabilité du syndic suppose de démontrer une faute en lien avec son mandat. Il convient de rappeler qu’en matière de copropriété, la théorie du mandat apparent, la gestion d’affaire ou le syndic de fait ne sont pas admis, ce qui signifie que la qualité de syndic doit être liée à un mandat régulièrement confiée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Madame [V] [P] fait valoir plusieurs manquements dans la gestion de la copropriété qu’elle impute, tantôt à la SCI JADE, tantôt à Monsieur [W] [K], parfois à tous les deux, Monsieur [W] [K] étant parfois mis en cause en sa qualité de gérant de la SCI JADE.

Elle évoque des défaillances de ces syndics dans le respect de la réglementation applicable aux immeubles soumis au statut de la copropriété ayant laissé la copropriété sans syndic après 2016, ayant imposé le report de l’assemblée générale du 18 décembre 2019, quant à la constitution de provisions spéciales pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes, ayant omis de mentionner l’article 42 de la loi dans la notification du procès-verbal de l’assemblée du 04 janvier 2020, n’étant pas intervenus auprès de Monsieur [S] qui a réalisé des travaux sans autorisation ou l’ayant, elle-même, autorisée à réaliser des travaux sans décision de l’assemblée générale.

Il apparait à la lecture des pièces produites, que la copropriété a eu pour syndic bénévole, Monsieur [W] [K], entre 2011 et 2015. L’assemblée du 7 octobre 2015 avait renouvelé le mandat de ce dernier pour un an, mais aucune assemblée n’a été convoquée après cette date. Il a fallu attendre le 12 décembre 2019, pour que la SCI JADE, convoque une assemblée, en qualité de « syndic provisoire ». Cette assemblée qui s’est réunie le 04 janvier 2020, fait l’objet de la présente instance, à l’initiative de Madame [V] [P], qui a parallèlement, saisi sur requête, le Président du tribunal judiciaire, aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc. L’ordonnance du 26 février 2020 y a fait droit et l’administrateur a convoqué l’assemblée générale du 29 juin 2020, qui a désigné la SCI JADE comme syndic bénévole, pendant un an.

Ainsi, les manquements que la demanderesse entend imputer à la SCI JADE ne peuvent être en lien avec son mandat de syndic bénévole qu’à compter du 29 juin 2020. Les faits commis antérieurement, relèvent éventuellement d’une responsabilité délictuelle de droit commun, fondée sur l’article 1240 du code civil, mais ne peuvent être rattachés à un quelconque mandat de gestion. Quant à Monsieur [K], gérant de la SCI JADE, il a été syndic bénévole entre 2011 et 2016, mais a été privé de mandat à compter d’octobre 2016. Sa responsabilité pour les actes accomplis après cette date suppose également d’être fondée sur l’article 1240 du code civil.

Il est évident, à la lecture des pièces produites, que la gestion de cette copropriété s’est largement démarquée des règles imposées par la loi du 10 juillet 1965 et que les trois copropriétaires ont pris des décisions en dehors de tout cadre légal à compter de 2016, se satisfaisant d’une gestion de fait. Madame [V] [P] a, elle-même, sollicité pour les travaux qu’elle souhaitait engager en 2017, une autorisation des autres copropriétaires, en dehors d’une assemblée générale, régulièrement convoquée, dont elle ne pouvait ignorer l’irrégularité. Aucun des copropriétaires ne justifie avoir convoqué les autres à une assemblée générale afin de désigner un syndic, chargé de représenter le syndicat des copropriétaires. Il a fallu que les relations entre eux deviennent conflictuelles pour que la désignation d’un administrateur provisoire soit finalement ordonnée par l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nantes du 26 février 2020.

Madame [V] [P] formule une demande d’indemnisation en lien avec des fautes de gestion qu’elle entend imputer à la SCI JADE et/ou à Monsieur [K], en leur qualité de syndic bénévole ou de syndic de fait, alors que les manquements invoqués ne peuvent être rattachés à un tel mandat. Le fait pour Monsieur [W] [K] de n’avoir pas convoqué d’assemblée générale à l’expiration de son mandat confié par l’assemblée générale du 07 octobre 2015, est certes de nature à constituer une faute du syndic bénévole dans l’accomplissement de son mandat, dès lors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie l’administration de l’immeuble. Toutefois, la demanderesse ne formule pas clairement de demande d’indemnisation en lien avec cette faute. Elle ne justifie pas de la responsabilité de la SCI JADE et de Monsieur [K] dans les défaillances à la réglementation applicable à la copropriété qu’elle dénonce sur la période 2016-2020, en démontrant qu’ils aient ainsi commis des fautes et que ces fautes soient en lien avec un préjudice personnellement éprouvé.

En outre, il appartenait à Madame [V] [P], comme à tout autre copropriétaire, de pallier l’absence de syndic entre octobre 2016 et janvier 2020, en convoquant une assemblée générale à cette fin ou en saisissant le président du tribunal judiciaire, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [V] [P] fait également valoir la responsabilité de la SCI JADE et de Monsieur [K], pour les travaux réalisés dans le restaurant de Monsieur [C] [S], dont la SCI JADE est propriétaire, sans préciser en quelle qualité elle entend engager leur responsabilité, sur la base de quelle faute. Les écritures de la demanderesse ne permettent pas au tribunal de savoir si la responsabilité de la SCI JADE et celle de Monsieur [K] est invoquée, à ce sujet, en sa qualité de copropriétaire, de syndic bénévole, voire de bailleur du local concerné. Elle semble leur reprocher leur absence d’intervention, sans en justifier le fondement. Elle ne peut là encore, se prévaloir d’une faute de gestion, alors que les faits invoqués ont été accomplis en dehors de tout mandat.

Elle soutient encore que la SCI JADE, en sa qualité de syndic bénévole ou de syndic de fait, représentée par Monsieur [K], n’a pas convoqué d’assemblée générale pour approuver les travaux qu’elle entendait effectuer pour son propre lot et qui ont finalement été autorisés par une assemblée dont l’annulation est sollicitée. Elle ne justifie pas, là encore, de la nature de la faute ainsi imputée à la SCI JADE et/ou à Monsieur [K], en quelle qualité, et d’un préjudice en lien avec cette faute. Or il n’appartient pas au tribunal d’alléguer à la place des parties, les moyens et les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Madame [V] [P] se fonde sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux droits des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes, ainsi que sur l’article 1240 du code civil, sur la responsabilité civile délictuelle.

Elle entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des fautes commises par le syndic, dans le cadre de sa mission. Toutefois, comme cela a été précédemment relevé, elle ne démontre pas l’existence de telles fautes de gestion imputables à des syndics en exercice.

Elle soutient également que le syndicat est responsable de n’avoir mandaté aucun syndic entre le 07 novembre 2016 et le 29 juin 2020, d’avoir laissé les copropriétaires entreprendre des travaux irréguliers et de n’avoir pas pris de mesures conservatoires suite à de tels travaux. Ainsi que cela a été précédemment rappelé, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, fixe les règles à suivre lorsqu’un syndicat des copropriétaires n’est pas représenté par un syndic doté d’un mandat régulier et fait porter essentiellement, la charge de les mettre en œuvre sur les copropriétaires. Il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de procéder à sa propre convocation pour désigner un syndic chargé de le représenter. Ce sont avant tout les copropriétaires, qui peuvent directement, ou par le biais du président du tribunal judiciaire, solliciter la désignation d’un syndic ou d’un administrateur ad hoc, en charge de représenter le syndicat des copropriétaires. Il ne saurait être reproché au syndicat de n’avoir pas désigné de syndic pour le représenter.

Enfin, elle entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de la dépose de sa boite aux lettres par Monsieur et Madame [S], sans expliquer en quoi cet acte est imputable à une faute du syndic.

Madame [V] [P] sollicite une condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la SCI JADE et de Monsieur [K], en leur qualité de syndics bénévoles ou de fait, à lui verser la somme de 5000 euros en réparation de préjudices subis, qui suppose de démontrer que, tant la SCI JADE, que le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K], ont, par leur fautes respectives, généré des préjudices subis par Madame [V] [P]. Cette dernière ne précise pas clairement de quelles fautes partagées, il s’agit, et ne justifie pas davantage du préjudice dont elle demande l’indemnisation à hauteur de 5000 euros.

Dès lors, la demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de la SCI JADE et de Monsieur [W] [K] à verser la somme de 5000 euros en réparation de préjudices subis par Madame [V] [P] est rejetée.

Sur la demande d’indemnisation dirigée contre Monsieur [C] [S] et la SCI JADE, en sa qualité de bailleresse, du fait des désordres occasionnés par les travaux réalisés dans le local du rez-de-chaussée

Madame [V] [P] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [C] [S] et de la SCI JADE, sa bailleresse, à l’indemniser du fait des préjudices subis suite aux travaux réalisés dans le local commercial du rez-de-chaussée. Elle soutient que suite à ces travaux, certaines portes de son appartement ferment mal, voire plus du tout, que des fissures sont apparues dans son appartement et qu’il y a eu un affaissement du plancher. A l’appui de cette demande, elle produit un rapport d’expertise amiable établi le 02 avril 2020 à la demande de son assurance protection juridique. Elle demande la prise en charge de travaux de reprise de placo, de réadaptation de portes et de peinture, pour un montant de 657,87 euros.

Les défendeurs contestent le lien entre les travaux et les désordres invoqués par Madame [V] [P].

Il apparait à la lecture des documents produits que les travaux ont été réalisés par la société ARTICONCEPT à compter du 06 janvier 2020 avec une réception le 03 février 2020. Madame [V] [P] a déclaré l’apparition de fissures le 08 janvier 2020 auprès de son assureur protection juridique, mais une déclaration de sinistre avait été faite dès le 04 novembre 2019, soit avant le début des travaux.

Une expertise amiable a été réalisée par la société UNION D’EXPERTS, en présence de Madame [V] [P] et de Monsieur [F] [H], de Monsieur et Madame [S] et de la société ARTI CONCEPT, et a donné lieu à un rapport déposé le 02 avril 2020. A la lecture de ce rapport, il apparait que l’une des fissures située au droit de la porte de chambre et du placard technique ainsi que les problèmes de fermeture de la porte de chambre et du placard technique sont apparus après les travaux. L’expert fait état d’un constat d’huissier que Monsieur et Madame [S] ont fait réaliser le 23 décembre 2019, soit avant les travaux, qui mentionnait la présence de fissures dans l’appartement de Madame [V] [P], à l’exception de celle au droit de la porte de chambre et du placard technique, à mettre en lien avec les problèmes de fermeture et d’ouverture des menuiseries. Selon l’expert, cette fissure serait ainsi apparue après le passage de l’huissier et pourrait être imputable aux travaux réalisés dans le local du rez-de-chaussée dès lors que ceux-ci ont notamment consisté dans l’enlèvement d’une partie du conduit de cheminée allant jusqu’au second étage. L’expert a ainsi considéré que la réclamation de son assurée était partiellement fondée.

S’il est regrettable que le constat d’huissier ne soit pas produit, il apparait que les éléments de ce constat sont également repris dans le rapport établi par la société SARETEC, qui intègre la copie d’un extrait de ce référé préventif. Cette expertise a été réalisée à la demande de l’assureur de la société ARTI CONCEPT, en présence notamment de ladite société ainsi que de Madame [P], un représentant de son assureur, de Monsieur et Madame [S].

Ce rapport amiable déposé le 08 juin 2020, rejoint en partie les conclusions de la société UNION D’EXPERTS. Il relève que le référé préventif du 23 décembre 2019 a déjà fait état de fissures, mais rien au niveau des portes. Il indique que la porte d’accès à la chaufferie ne ferme pas et que la « plaque de bois aggloméré qui fait office de finition sous la porte bouge ». Il précise que ces « deux portes se trouvent dans l’environnement proche au-dessus du frangement réalisé en rez-de-chaussée ». Il retient que le dommage est issu d’une fissuration de plaque de plâtre autour des poutres de la charpente bois ainsi que d’un déplacement des cadres d’une porte empêchant la fermeture de celle-ci.

Ces deux rapports amiables, qui visent tous les deux le référé préventif établi avant travaux, aboutissent ainsi au constat d’un effet possible des travaux, limité au niveau de la porte de chambre et de celle donnant accès à la chaufferie, en lien avec le frangement réalisé au rez-de-chaussée, conduisant à une fissure au droit des deux portes et à un problème de frottement de celles-ci. Le rapport SARETEC met toutefois en doute ce lien, dès lors que la date de déclaration du sinistre faite par Madame [V] [P] est antérieure aux travaux. Cette démarche montre ainsi que cette dernière a sollicité son assureur avant qu’un quelconque sinistre en lien avec les travaux ait pu avoir lieu. Il apparait toutefois que travaux ont vraisemblablement occasionné un désordre limité à celui relevé par les deux experts. Le montant des travaux de reprise ne saurait être fondée sur le devis proposé par la demanderesse, dès lors qu’il vise la reprise de placo et de peinture en lien avec des fissures qui préexistaient aux travaux. Le rapport de l’UNION DES EXPERTS avait estimé les travaux de reprise du placo et d’ajustement des portes à la somme de 350 euros, il convient de retenir cette somme.

Concernant la responsabilité de Monsieur [S] et de la SCI JADE, la demanderesse se fonde sur qualités respectives de locataire-maître d’ouvrage et de bailleur-copropriétaire. La survenance de désordres dans l’appartement de Madame [V] [P], en lien avec les travaux effectués par Monsieur [S], locataire de la SCI JADE, peut, en effet, justifier la responsabilité civile délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil, tant de Monsieur [S] en tant que locataire à l’origine des travaux réalisés, que de la SCI JADE, en tant que copropriétaire bailleur, dès lors que ce dernier est responsable des troubles occasionnés par son locataire, aux autres copropriétaires.

Il convient ainsi de condamner in solidum Monsieur [C] [S] et la SCI JADE à verser la somme de 350 euros au titre des désordres subis du fait des travaux réalisés dans le local du rez-de-chaussée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi par Madame [V] [P] dirigée contre Monsieur [C] [S] et la SCI JADE, du fait des insultes, menaces et installation d’une porte vitrée

Madame [V] [P] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [C] [S] et de la SCI JADE, à lui verser la somme de 3000 euros pour le préjudice moral qu’elle aurait subi du fait des insultes et menaces proférées par Madame [B] [S] et de l’installation d’une porte vitrée à l’entrée de l’immeuble, portant atteinte à sa vie privée.

Elle fait valoir à l’appui de sa demande deux courriers adressés au Procureur de la République, le 07 janvier 2020 et le 31 mars 2020, dénonçant des agissements imputés à Madame [B] [S] et le récépissé d’un dépôt de plainte, du 24 août 2020 contre elle, pour harcèlement. Elle indique également être épiée lorsqu’elle entre dans l’immeuble et trouver la porte entre le SAS et les escaliers systématiquement fermés.

Madame [V] [P] qualifie ces faits de troubles anormaux de voisinage justifiant la condamnation de Monsieur [S] et de la SCI JADE. Outre l’absence de justifications quant à la réalité des faits allégués, en dehors de ses propres déclarations et dénonciations, Madame [V] [P] ne précise pas en quoi il s’agit de troubles anomaux de voisinage dont Monsieur [C] [S] et la SCI JADE, peuvent être tenus pour responsables.

Cette demande d’indemnisation doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi par Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] dirigée contre Monsieur [C] [S] et la SCI JADE, du fait de l’atteinte à leur vie privée suite au changement de boîtes aux lettres

Madame [V] [P] et Monsieur [F] [H] sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [C] [S] et de la SCI JADE, à lui verser la somme de 1000 euros pour le préjudice moral qu’ils auraient subi du fait de l’atteinte à leur vie privée, suite au changement des boites aux lettres.

Les demandeurs font valoir que Monsieur [C] [S] a procédé au changement des boites aux lettres de l’immeuble, sans les avertir, et sans leur laisser l’accès à leur ancienne boite aux lettres. Ces faits sont confirmés par les échanges de mails entre les parties. Il est ainsi suffisamment établi que Monsieur [C] [S] a procédé au changement des boites aux lettres dont celle de Madame [V] [P], en dehors de toute décision du syndicat des copropriétaires et sans s’assurer de son accord. Monsieur [C] [S] avait averti Madame [V] [P] par un mail du 21 janvier 2020, dans lequel il précisait que ce changement se ferait dans la semaine, en sa présence. Il n’apporte pas la preuve qu’elle a effectivement été mise en mesure d’être présente au moment de ce changement et les échanges ultérieurs entre la SCI JADE, Monsieur [S] et les demandeurs le confirme.

Le changement des boites aux lettres de l’immeuble, dont celle de l’appartement de Madame [V] [P], à l’initiative de Monsieur [C] [S], sans décision prise en assemblée générale et sans l’accord exprès de Madame [V] [P], ou du moins, sans s’assurer de sa présence, est un comportement fautif de nature à engager sa responsabilité, en sa qualité de copropriétaire et locataire de cet immeuble. La responsabilité de la SCI JADE en sa qualité de bailleur-copropriétaire du local occupé par Monsieur [C] [S], du fait des agissements de son locataires en méconnaissance des règles de la copropriété, peut également être retenue.

L’existence d’un préjudice lié à une atteinte aux droits de Madame [V] [P], en sa qualité de copropriétaire, est difficilement contestable. Le préjudice ainsi subi par Madame [V] [P] du fait du changement de sa boite aux lettres par Monsieur [C] [S], en son absence et sans décision préalable du syndicat des copropriétaires, est fixé à 300 euros. Monsieur [C] [S] et la SCI JADE sont condamnés in solidum à verser la somme de 300 euros à Madame [V] [P].

Sur la demande de condamnation de Monsieur [C] [S] et du syndicat des copropriétaires à faire cesser le trouble anormal de voisinage consistant en l’atteinte à la vie privée générée par l’installation d’une entrée vitrée à son restaurant, donnant sur l’entrée de la copropriété

Madame [V] [P] fait valoir un trouble anormal de voisinage lié à l’installation d’une porte vitrée à l’entrée du local du rez-de-chaussée, dès lors que cette porte donne sur l’entrée de l’immeuble et permet de voir les allées et venues dans ce dernier.

A l’appui de sa demande Madame [V] [P] produit des photos de ce qui semble être l’entrée à la fois de l’immeuble et du restaurant, avec la vitre initialement opaque, devenue transparente. La porte en question étant la porte d’entrée du seul restaurant, ce qui semble signifier que la demanderesse considère que le fait que les clients du restaurant puissent voir entrer les personnes dans l’immeuble soit un trouble anormal de voisinage, portant atteinte à la vie privée de ses occupants. Les éléments ainsi produits ne permettent pas d’établir la réalité d’une atteinte à la vie privée, constitutive d’un trouble anormal de voisinage, dès lors que la porte vitrée donne accès au restaurant depuis la voie publique et qu’il existe une autre porte accessible de la même voie publique qui donne accès à l’escalier de l’immeuble. Il n’est pas démontré en quoi cette configuration est de nature à porter atteinte à la vie privée des occupants de l’immeuble.

En l’absence d’une telle démonstration, la demande de Madame [V] [P] est rejetée.

Sur la demande de remise en état des locaux du rez-de-chaussée suite aux travaux irrégulièrement réalisés par Monsieur [S] et la SCI JADE

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [G] [S] et de la SCI JADE à remettre dans leur état antérieur, les locaux commerciaux, sous astreinte, dès lors que ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale du 04 janvier 2020 dont la nullité est prononcée par la présente décision.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 b) de la même loi, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».

Nul ne conteste le caractère indispensable de l’autorisation de l’assemblée générale pour l’exécution des travaux visés à l’article 25, b). L’autorisation doit être préalable, mais la ratification a posteriori est admise. Cette autorisation est donnée par une décision expresse prise à la majorité prévue par cet article, c’est-à-dire à la majorité absolue des voix du syndicat, mais l’article 25-1 permet, dans les conditions qu’il précise, de décider à la majorité relative de l’article 24 au cours d’un second scrutin lors de la même assemblée et, même le cas échéant, lors d’une seconde assemblée.

L’assemblée générale a une compétence exclusive à cet effet. Elle ne peut être dépossédée de cette prérogative, ni par le syndic, ni par le conseil syndical, ni par un copropriétaire majoritaire. Jusqu’au 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’article 41-12, issu de la réforme intervenue par l’ordonnance du 30 octobre 2019 pour les petites copropriétés, elle ne pouvait non plus résulter d’un accord des copropriétaires, même unanime, donné en dehors de l’assemblée générale.

Les travaux réalisés dans le local commercial du rez-de-chaussée ont visiblement affecté les parties communes de l’immeuble comme son aspect extérieur, et ont été autorisés, à ce titre, par l’assemblée générale irrégulièrement convoquée du 04 janvier 2020, dont l’annulation vient d’être prononcée. Ils sont de ce fait irréguliers et constitutifs d’une voie de fait. Chaque copropriétaire peut obtenir la remise en état des lieux, sans avoir besoin de justifier d’un préjudice subi dans sa propriété ou sa jouissance des parties privatives.

Si l’on se fonde sur les devis fournis par la convocation à l’assemblée du 04 janvier 2020, les travaux de rénovation entrepris dans le local commercial ont visiblement affecté tant les parties privatives, que les parties communes, ils ont notamment consisté en la création d’une ouverture de 3,70 mètres dans un mur de pierre existant et la reprise par des profilés métalliques reposant sur des jambages en béton armé. Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoyant que sont des parties communes dites « spéciales », les bâtiments, fondations, éléments porteurs, concourant à la stabilité ou à la solidité de chaque bâtiment, tels que les gros murs de façades, pignons, refends, voiles, piliers, poteaux et autres et d’une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs revêtements extérieurs, à l’exception de ceux superficiels dans les parties privatives (article 9 B du règlement), la partie de mur abattue est visiblement une partie commune. Ces travaux ont également conduit à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble par un changement de couleur au niveau de la façade du restaurant.

Les travaux effectués dans le local commercial, avaient, en se basant sur les éléments produits par les parties, concerné essentiellement un mur porteur, ainsi que la façade, ce sont ces travaux non régulièrement autorisés qui pourraient justifier une remise dans l’état antérieur.

Il convient toutefois de souligner que la remise en état des lieux supposerait la reconstruction du mur porteur et la modification de la façade, qui sont des travaux de nature à affecter la solidité de l’immeuble pour les premiers, alors que les rapports d’expertise amiables produits ont considéré que les travaux exécutés n’avaient eu qu’un impact très limité sur la solidité de l’immeuble. La remise en état des lieux ferait prendre un risque à l’immeuble, en touchant à la structure de l’immeuble et constituerait une sanction disproportionnée du fait du coût pour le débiteur, par rapport au préjudice réellement subi par le syndicat des copropriétaires et les autres copropriétaires.

Il convient de débouter Madame [V] [P] de sa demande de remise en état des locaux du rez-de-chaussée, dans leur état antérieur aux travaux s’agissant du mur porteur abattu et de la façade peinte en une couleur différente.

III- Sur la demande reconventionnelle de la SCI JADE et de Monsieur [S] de condamnation de Madame [P] en remettre en état la toiture du fait de l’absence d’autorisation des travaux

Selon les alinéas 1 et 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précité, « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

La SCI JADE et Monsieur [C] [S] font valoir l’annulation de l’assemblée générale du 04 janvier 2020 ayant régularisé les travaux effectués par Madame [V] [P], consistant en la pose d’un vélux, pour solliciter la remise en état de la toiture. Ils soulignent, en outre que des infiltrations ont été relevées dans l’appartement de la demanderesse et proviendraient du vélux installé, sans que la preuve de ces infiltrations ne soit réellement rapportée.

Comme cela a été précédemment rappelé, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumet les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, à une autorisation préalable de l’assemblée générale. L’assemblée générale du 04 janvier 2020 ayant régularisé la pose d’un vélux par Madame [V] [P], étant annulé, la SCI JADE comme Monsieur [C] [S] sont fondés à solliciter la dépose de ce vélux et la remise en état de la toiture. Toutefois, là encore, une telle sanction apparait disproportionnée, dès lors qu’elle impose à la copropriétaire de remettre en l’état la toiture de l’immeuble, ce qui correspond à des travaux impactant la structure de l’immeuble, impliquant un coût nécessairement élevé, alors que l’utilité pour le syndicat des copropriétaires et les autres copropriétaires est limitée.

Il convient de débouter la SCI JADE et Monsieur [C] [S] de leur demande de remise en état de la toiture avec dépose du velux installé depuis 1997, par Madame [V] [P].

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [S] et la SCI JADE, qui succombent à titre principal, seront condamnés in solidum, aux dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité commande de débouter les parties de leur demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique,

ANNULE l’assemblée générale du 04 janvier 2020 de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

REJETTE la demande formée par Madame [V] [P] de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de la SCI JADE et de Monsieur [W] [K] à verser la somme de 5000 euros en réparation de préjudices subis par Madame [V] [P] du fait de fautes de gestion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et la SCI JADE à verser à Madame [V] [P], la somme de 350 euros au titre des désordres subis du fait des travaux réalisés dans le local commercial du rez-de-chaussée ;

REJETTE la demande formée par Madame [V] [P], de condamnation in solidum de Monsieur [C] [S] et de la SCI JADE, à lui verser la somme de 3000 euros pour le préjudice moral, subi du fait d’insultes et de menaces proférées par Madame [B] [S] et de l’installation d’une porte vitrée à l’entrée de l’immeuble, portant atteinte à sa vie privée ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et la SCI JADE à verser à Madame [V] [P] la somme de 300 euros au titre du préjudice subi du fait du changement de sa boite aux lettres en son absence et sans décision préalable du syndicat des copropriétaires ;

REJETTE la demande formée par Madame [V] [P], de condamnation de Monsieur [C] [S] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à faire cesser le trouble anormal de voisinage consistant en l’atteinte à la vie privée générée par l’installation d’une entrée vitrée à son restaurant, donnant sur l’entrée de la copropriété ;

REJETTE la demande de Madame [V] [P] de remise en état des locaux du rez-de-chaussée, dans leur état antérieur aux travaux s’agissant du mur porteur abattu et de la façade peinte en une couleur différente, par la SCI JADE et Monsieur [C] [S] ;

REJETTE la demande de la SCI JADE et de Monsieur [C] [S] de remise en état de la toiture, avec dépose du vélux, par Madame [V] [P] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [S] et la SCI JADE, aux dépens de l’instance;

DIT que le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE