TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06724 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWSE

Minute : 25/000110

ok

Société EMMAUS HABITAT

Représentant : M^e Claudine SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Claudine SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :

Mme [S] [K]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualités audit siège

représentée par M^e Claudine SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 10 novembre 2022, la S.A EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Madame [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 318,47 € et 186,82 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A EMMAÜS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, la S.A EMMAÜS HABITAT a ensuite fait assigner Madame [S] [K] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, la S.A EMMAÜS HABITAT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire de :

• prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts et griefs de Madame [S] [K] ;

En tout état de cause de :

• condamner Madame [S] [K] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 513,69 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

• condamner Madame [S] [K] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer majoré de 25%, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

• ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement ;

• condamner Madame [S] [K] au paiement d’une somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner Madame [S] [K] aux dépens le tout en ce qui compris le coût du commandement de payer.

La S.A EMMAÜS HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Madame [S] [K] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle reste dans l’attente du versement d’allocations de retour à l’emploi.

Elle propose de verser 86,00 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant, et ce, sur un délai de 6 mois afin d’épurer la dette.

Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Madame [S] [K] indique qu’elle a un enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Madame [S] [K], assignée à étude, comparaît à l’audience.

La décision, rendue en premier ressort, est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la S.A EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 10 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7.5 intitulé « Résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 326,94 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A EMMAÜS HABITAT produit un décompte en date du 25 décembre 2024 démontrant que Madame [S] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 197,98 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation octobre 2024 inclus.

Madame [S] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 197,98 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (24 novembre 2023).

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 10 novembre 2022 ne contient pas de clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances qui s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est en tout état de cause réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [K] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges et est en situation de régler sa dette locative. Enfin, la société bailleresse, la S.A EMMAÜS HABITAT exprime son accord quant à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur, Madame [S] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au ;

— que Madame [S] [K] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; – que faute pour Madame [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la S.A EMMAÜS HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [K] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la S.A EMMAÜS HABITAT soit en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de l’assignation, de la saisine CCAPEX et de la notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A EMMAÜS HABITAT, Madame [S] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2022 entre la S.A EMMAÜS HABITAT et Madame [S] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à la S.A EMMAÜS HABITAT la somme de 197,98 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant une dernière échéance d’octobre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par la S.A EMMAÜS HABITAT ;

AUTORISE Madame [S] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 86,00 € chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A EMMAÜS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la S.A EMMAÜS HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [K] ;

* que Madame [S] [K] soit condamnée à verser à la S.A EMMAÜS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [S] [K] à verser à la S.A EMMAÜS HABITAT une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la saisine CCAPEX et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,