TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 21/05505 – N° Portalis DB22-W-B7F-QHCC

Code NAC : 64B

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T]

né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 19]

[Adresse 9]

[Localité 13]

La S.C.I. [Adresse 24],

immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 503 593 451, représentée par son gérant en exercice M. [T]

[Adresse 9]

[Localité 13]

La S.C.I. DU HALAGE,

immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 797 112 186, représentée par son gérant en exercice M. [T]

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentés par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MODERNE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e Marie-hélène DANCKAERT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Copie exécutoire à

Copie certifiée conforme à l’origninal à

M^e Marie-hélène DANCKAERT, vestiaire 520, M^e Cindy FOUTEL, vestiaire 754

Madame [I] [F] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 30]

[Adresse 26]

[Localité 11]

Madame [I] [B] épouse [C]

née le [Date naissance 7] 1940 à [Localité 15]

[Adresse 27],

[Localité 11]

Madame [Y] [S] épouse [R]

née le [Date naissance 5] 1938 à [Localité 31]

[Adresse 26],

[Localité 11]

Monsieur [FJ] [P]

né le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 21]

[Adresse 28],

[Localité 11]

Madame [X] [YW] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 20]

[Adresse 26]

[Localité 11]

représentés par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 04 Octobre 2021 reçu au greffe le 15 Octobre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

Monsieur [W] [T], la SCI [Adresse 17] et la [29] du halage – dont il est le représentant légal – sont copropriétaires au sein de la Résidence le centre, sise au [Adresse 8] ([Adresse 10]).

Jusqu’au 15 avril 2021, le syndic de la copropriété [Adresse 25] a été la société Gestion immobilière moderne (GIM).

Par exploits en date des 6 et 8 octobre 2021, les deux SCI et Monsieur [W] [T] ont assigné l’ancien syndic et cinq copropriétaires membres du conseil syndical aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par des conclusions notifiées le 14 mai 2024, M. [T], la SCI [Adresse 17] et la [29] du halage se fondent sur les articles 1240 du code civil, 222-33-2-2 du Code pénal, 18 et 21 de la loi de 1965, 31 du décret de 1967, 9 du Code de procédure civile et 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, afin de :

— écarter des débats les pièces adverses communiquées par Mesdames [N], [K], [C], [R] et Monsieur [P] sous les numéros 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49,

— condamner la société GIM à verser en réparation des fautes commises :

20 000 euros de dommages et intérêts au benefice de Monsieur [T] a titre personnel 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

15 000 euros de dommages-intérêts au bénéfice de chaque SCI, outre

2 000 euros à la SCI du halage et 2500 euros à la SCI [Adresse 23] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P] a verser chacun 15.000 euros de dommages et intérêts a Monsieur [T] en reparation de son préjudice moral du fait des agissements a son encontre depuis 2019 jusqu’au 31 décembre 2023 outre

2 500 Euros chacun au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P] chacun a verser 5 000 euros de dommages et intérêts en reparation de leur préjudice matériel aux trois demandeurs, outre 1 000 euros chacun à la SCI DU HALAGE et 1 000 euros chacun à la SCI [Adresse 24] au titre des frais irrépétibles

— condamner la société GIM ainsi que Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le 1er mars 2024, Mesdames [I] [F] épouse [N], [X] [YW] épouse [K], [I] [B] épouse [C], [Y] [S] épouse [R] et Monsieur [FJ] [P] ont notifié leurs dernières écritures contenant les prétentions suivantes :

— débouter Monsieur [W] [T], la SCI du halage et la SCI [Adresse 24] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre;

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens ;

— autoriser Maître Emmanuelle Lefèvre, avocat, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions del’article 699 du code de procédure civile.

La SARL Gestion immobilière moderne (ci-après dénommée GIM) sollicite, au terme de ses écritures échangées le 10 juin 2024, de faire application de l’article 1240 du Code civil, en vue de :

— constater l’absence de fondement des requérants pour solliciter sa responsabilité

— débouter les requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre

— condamner au titre de l’article 700 code de procédure civile Monsieur [M] à lui régler la somme de 4.000 euros et chaque SCI la somme de 2.000 euros,

— condamner les demandeurs solidairement aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prise le 10 septembre 2024 et le dossier a été appelé à l’audience collégiale tenue le 22 mai 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

— Au visa des articles 9 du code de procédure civile et 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, les demandeurs sollicitent que l’ensemble des lettres anonymes qui ont été versées aux débats sous les numéros 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49 par leurs adversaires soient écartées des débats. Ils soutiennent que ces 8 lettres anonymes ont été obtenues par un procédé déloyal, doivent être écartées des débats comme irrecevables ; à défaut le juge ne pourra que tirer de leur communication une volonté de tromper la religion du tribunal et parfaire les comportements harcelants décrits.

— Les copropriétaires défendeurs s’y opposent, ces lettres reçues par leur avocat et produites avec leurs enveloppes ayant pour objectif d’éclairer le tribunal sur le contexte dans lequel il est saisi et apportant une réponse manifestement gênante aux prétentions faramineuses des demandeurs.

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L’article 9 du code de procédure civile pose le principe selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme énonce que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.

Dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance les droits en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Si le juge ne peut fonder sa décision uniquement ou de manière déterminante sur des témoignages anonymes, il peut néanmoins prendre en considération des témoignages anonymes lorsque ceux-ci sont corroborés par d’autres éléments permettant d’en analyser la crédibilité et la pertinence.

Dans la mesure où le litige oppose des copropriétaires les uns aux autres, dans un contexte de tension particulière, avec de nombreuses plaintes déposées de part et d’autre ainsi que la communication de tracts non signés et d’attestations non conformes aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, il sera décidé d’admettre les pièces 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49 produites en défense et non de les écarter, pour la parfaite information du tribunal.

— sur la responsabilité du syndic S.A.R.L. Gestion Immobilière Moderne

— Les trois demandeurs se fondent sur les articles 1240 du code civil et 18 de la loi de 1965 pour rechercher la responsabilité de l’ancien syndic pour cinq fautes et être indemnisés à hauteur de 20.000 € par M. [T] et de 15.000 € pour chaque SCI.

M. [T] répond que leurs cinq locataires ont été gravement perturbés dans leur gestion commerciale par les coupures d’eau intempestives et qu’il a du gérer les désagréments ainsi causés.

Les trois demandeurs soutiennent que l’appel de charges indues a causé un préjudice certain à la SCI [Adresse 24] et ceux relatifs au licenciement du gardien les ont fait exposer des honoraires d’avocat conséquents pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De plus le syndic a laissé perdurer les comportements inacceptables de certains copropriétaires ce qui les a conduit à effectuer et poursuivre des agissements anormaux et graves.

Enfin, en s’affranchissant de la loi, le syndic leur a causé préjudice alors que tous trois auraient souhaité pouvoir faire changer le syndic pour une meilleure gestion de la copropriété.

Ils soutiennent que l’opposition constante du syndic depuis 2019 leur a causé un préjudice certain.

— Le syndic indique ne plus occuper ces fonctions dans la résidence depuis avril 2021, date à laquelle il n’a plus eu de lien avec les copropriétaires assignés ; il en déduit que l’assignation visant à faire cesser des dénigrements au sein de la copropriété est sans objet pour lui. Il répond à chaque faute alléguée.

Il rappelle qu’il appartient à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la réalité et d’en établir clairement le quantum. Or les sommes demandées au titre du préjudice moral et matériel ne distinguent ni le montant ni le destinataire, ce qui démontre leur légèreté et doit conduire au rejet.

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Aux termes de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige à le réparer.

La mise en oeuvre de la responsabilité du syndic par un ou des copropriétaires nécessite la preuve par ces derniers d’une faute commise par le syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre les deux. Il n’est pas nécessaire que le syndicat des copropriétaires ait été lésé.

Sur les appels de charges de copropriété

— La SCI de la résidence du centre reproche en premier lieu à l’ancien syndic de lui avoir imputé à tort la charge des travaux sur des parties communes réalisés par la société ACP thermique pour un montant qu’elle ne précise pas. Elle soutient qu’il n’y avait pas de fuite dans le restaurant qu’elle loue qui a justifié ces travaux qui au contraire ont endommagé les gaines techniques de son local ; ces réparations concernaient le réseau commun et non pas les parties privatives comme le soutient le syndic.

Elle ajoute ne pas avoir obtenu d’explication malgré ses demandes et sa contestation formelle de cet appel de charges ; elle ignore tout contentieux judiciaire à ce sujet.

En second lieu la SCI [Adresse 17] s’interroge sur une ligne de charges de 1.154,59 € intitulée « CARPA aff.y.étanchéité article 700 plus intérêts”. Elle soutient n’avoir connaissance d’aucune décision de justice qui pourrait justifier cette ligne et n’avoir reçu aucune réponse de syndic de l’époque malgré le courrier de son conseil du 9 mars 2021.

Enfin les demandeurs affirment que des frais additionnels leur ont été imputés pour des mises en demeure qui ne se justifiaient pas.

Ils font valoir que l’ancien syndic n’a jamais voulu rectifier ces erreurs ce qui caractérise un comportement fautif qui a causé préjudice à M. [T] puisqu’il a été contraint d’engager des frais d’avocat ; c’est ce type de problème qui a conduit M. [T] à cesser de payer ses charges et à refuser d’approuver les comptes de la copropriété jusqu’à ce que le syndic ait changé. Il explique être dans le dialogue constructif et la recherche de solutions et n’envisager un recours contentieux qu’en dernier lieu ; il rappelle avoir régulièrement, lui-même ou par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le syndic de modifier les éléments problématiques: seul le nouveau syndic lui a apporté des réponses modificatives adéquates sur le relevé de compte ce qui lui a permis de pouvoir régulariser ses charges.

— La société GIM répond avoir communiqué aux demandeurs les deux factures de la société ACP thermique relatives à une intervention dans une gaine technique dans le restaurant et au remplacement d’un tuyau de chauffage du sous-sol jusqu’au restaurant.

Se fondant sur le règlement de copropriété qui qualifie de parties privatives les installations individuelles de chauffage et d’eau chaude et sur les conclusions de ses adversaires reconnaissant que les gaines techniques appartiennent au restaurant et sont déconnectées de l’installation collective de chauffage, l’ancien syndic affirme que ces coûts devaient donc être supportés par ce copropriétaire.

Concernant les deux factures d’Yvelines étanchéité d’un montant total de 2.505,58 €, l’ancien syndic explique qu’elles visaient à réparer l’étanchéité des terrasses au-dessus des commerces dont la charge incombe exclusivement au commerce situé sous leur terrasse, en vertu du règlement de copropriété. Il soutient que M. [T] qui refusait de payer ces prestations a été condamné par le tribunal à les régler avec en plus un article 700, ayant un arriéré de charges de 22 000 € sans rapport avec la modicité de cette somme critiquée.

Il affirme que ces charges sont dues et ont été remises au crédit des demandeurs de sorte que ceux-ci ne peuvent plus invoquer un préjudice et ce d’autant qu’ils n’avaient pas réglé les charges sollicitées, ce qui s’oppose à rechercher sa responsabilité.

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Effectivement l’appel de fonds du premier trimestre 2022 de la SCI [Adresse 17] mentionne le débit de la somme de 638,81 € avec l’intitulé “ACP thermique REMPL VANNE COMPTEUR” et celle de 807,44 € désignée comme “ACP thermique REMPL TUYAUX CHAUFFAGE”.

M. [T] a demandé les devis, ordres de service et factures détaillées par mail du 2 janvier 2020 et a reçus le 31 janvier suivant les deux factures qui sont datées du 31 octobre 2019.

D’une part la société demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle a réglé ces montants puisqu’on voit au contraire dans son extrait de compte 19 mai 2021 qu’elle reste débitrice d’une somme importante de 9.536,96 € ; surtout ce document montre que les deux sommes de 638,81 € et 807,44 € ont été de nouveau créditées sur son compte copropriétaire le 6 septembre 2021.

Dès lors le tribunal considère que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice causé par une attitude fautive de l’ancien syndic et rejette ce chef de demande.

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L’ensemble des pièces communiquées par les demanderesses permettent toutefois de comprendre que la somme de 1.154,59 €, ajoutée à la colonne débit de l’extrait de compte de la SCI de la résidence du centre au premier trimestre 2021, correspond à des travaux commandés par le syndicat des copropriétaires le centre à la société Yvelines étanchéité le 9 février 2017 pour une recherche de fuite par essais fumigènes et une reprise ponctuelle de traitement du joint de dilatation en toiture sur le restaurant.

La somme critiquée n’est pas le coût des travaux mais serait une indemnité de procédure et des intérêts qui ne sont pas véritablement explicités; même si les demandeurs communiquent une convocation au tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye au sujet d’une affaire Yvelines étanchéité contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 25] sans remettre la décision qui s’en serait suivie.

Toujours est-il que les demandeurs sont en possession de documents retraçant l’historique du dossier et que l’extrait de compte de la SCI arrêté au 6 septembre 2021 montre que les sommes de 1.287 € et 1.218,58 € ont été mises à son crédit, alors qu’il n’est pas démontré qu’elles aient été précédemment débitées, avec une somme de 1.154,59 €.

Il s’ensuit que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que cette imputation, éventuellement à tort, leur a causé un préjudice.

En effet si ils soutiennent que cela a obligé leur avocat à écrire au syndic ou a donné lieu à des mises en demeure injustifiées, il n’y a aucune facturation de l’avocat ni de frais de mise en demeure à leur charge suite aux lettres de rappel de février et juin 2020 ; bien au contraire l’extrait de compte établi par le nouveau syndic en septembre 2020 déduit 126,70 € au titre de “MED 09/20”.

Puisqu’ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice, les demandeurs seront déboutés de ce chef.

Sur le refus de convoquer une assemblée générale et le non-respect du délai de convocation annuelle

— En premier les demandeurs soutiennent que plus de 25 % des copropriétaires ont demandé au syndic d’organiser une assemblée générale avant le 15 mars 2020, M. [T] mettant lui-même en demeure le syndic de le faire. Cependant celui-ci refusait d’organiser une assemblée générale avant le 13 mai 2020 et, utilisant les dispositions relatives à la crise sanitaire COVID, se maintenait en place jusqu’à l’assemblée générale du mois d’avril 2021. Ils considèrent que le syndic n’a donc pas tenu compte des membres du conseil syndical alors même qu’ils souhaitaient voir examiner à l’ordre du jour le changement de syndic.

S’agissant de l’assemblée générale tenue le 15 avril 2021, uniquement par correspondance, ces trois copropriétaires soutiennent que l’absence de tout participant et tout scrutateur n’a pas permis l’expression de candidatures spontanées comme membre du conseil syndical, ce qui porte préjudice à l’ensemble des copropriétaires puisque aucune personne candidate n’a été élue. Ainsi M. [T] affirme que cela l’a privé de la possibilité de se présenter au conseil syndical et de vérifier la régularité de l’assemblée générale, ce qui constitue des manœuvres nécessairement fautives. Il ajoute que sa résolution pour un nouveau syndic a été retranscrite de manière incomplète ce qui a rendu le vote sans intérêt et ce qui démontre la volonté du syndicat de lui nuire.

M. [T] en déduit que le syndicat a ainsi prêté main-forte aux copropriétaires assignés et participé aux faits constituant un harcèlement pénal.

Enfin les demandeurs affirment que leurs tantièmes dans la copropriété sont mal pris en considération dans l’examen des votes des résolutions soumises à cette assemblée générale et ils en déduisent que cela aurait peut-être évité de décider de licenciement du gardien qui a ensuite fait exposer à la copropriété des frais et honoraires importants. Ils répondent que ne pas avoir sollicité l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif est sans effet sur la recherche d’une faute civile.

— Le syndic rappelle les règles légales et réglementaires en matière de convocation d’une assemblée générale pour conclure qu’il n’a pas commis de faute. Il rappelle qu’il n’existe pas de date précise de tenue d’une assemblée générale annuelle et que le syndic qui ne convoque pas dans les délais n’encourt pas de sanction.

S’il reconnaît avoir reçu plusieurs courriers demandant la tenue d’une assemblée générale courant mars 2020 avec des points à mettre à l’ordre du jour, il répond que ceux-ci ne fondaient aucune urgence en droit et en fait et ce d’autant que la dernière assemblée datait du 17 mai 2019 soit au 2e trimestre suivant la fin de l’exercice comptable.

Il rappelle que l’assemblée s’est tenue au cours de son mandat de syndic ce qui lui a permis de convoquer valablement la copropriété le 15 avril 2021. S’agissant de cette assemblée qui s’est tenue uniquement par vote par correspondance, le professionnel relève que les propositions de plusieurs syndics pour le remplacer ont été soumises au vote ce qui démontre qu’il a respecté les questions qu’on lui a demandé de porter à l’ordre du jour et que le syndic proposé par

M. [T] a été élu, ce qui le prive de tout préjudice.

Sur le non-respect des tantièmes de copropriété, le syndic répond que ladite assemblée n’a pas fait l’objet de contestation dans le délai légal de sorte que les irrégularités sont inopérantes et ne peuvent constituer un élément de faute à son encontre, sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965.

Le professionnel fait enfin valoir qu’il n’y a jamais eu de plainte déposée pour les faits de harcèlement pénal qui sont évoqués.

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Le syndic doit dès lors respecter l’ensemble des dispositions applicables à l’organisation et aux délibérations de l’assemblée générale sous peine de commettre une faute civile.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en son alinéa 1 “Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.”

Il ne prévoit aucune sanction si l’assemblée n’est pas convoquée dans ce délai.

S’agissant de l’initiative de la demande de convocation d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour plusieurs questions, elle appartient aux copropriétaires selon l’article 17 de la loi ainsi qu’au président du conseil syndical selon l’article 18 et enfin au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant au moins un quart des voix selon l’article alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 ; dans ce seul cas, si le syndic n’a pas convoqué après une mise en demeure infructueuse, le président du conseil syndical la convoque lui-même (alinéa 2).

Concernant l’inscription de points à l’ordre du jour d’une assemblée, l’article 10 du décret permet à plusieurs copropriétaires ou au conseil syndical de notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent l’inscription, à tout moment, et le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale si la date de réception est compatible avec la date de convocation, ou dans ce cas-là à la suivante.

Le règlement de copropriété de la résidence du centre prévoit en son article

27 que les mêmes personnes peuvent prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale et ajoute tout copropriétaire ou mandataire de justice habilité par le président du tribunal statuant en matière de référé : il exige une mise en demeure restée fructueuse pendant plus de 8 jours faite au syndic et le cas échéant au président du conseil syndical, avant la délivrance d’une assignation, à peine d’irrecevabilité.

Les pièces communiquées démontrent que lors de l’assemblée générale du

17 mai 2019 la S.A.R.L. GIM a été choisie comme syndic “jusqu’à la prochaine assemblée générale ou au plus tard jusqu’au 30 juin 2020". Neuf membres du conseil syndical ont été élus de manière très discutée.

Par courrier recommandé du 16 décembre 2019, quelques membres du conseil syndical et des copropriétaires, dont il n’est pas contesté qu’ils aient représenté plus de 25 % des tantièmes, ont demandé au syndic l’organisation d’une assemblée générale avant le 15 mars 2020 avec un ordre du jour comprenant notamment le renouvellement ou le remplacement du syndic par le cabinet IFF gestion.

Aussitôt le syndic a répondu que l’assemblée générale était programmée pour le 13 mai suivant.

À ce stade il convient de constater que la demande de convocation de l’assemblée générale, avant l’expiration du délai légal, n’émanait pas du conseil syndical ni de son président Madame [N] mais de copropriétaires ; comme le texte susvisé le permet, le refus du syndic pouvait être outrepassé par une convocation réalisée directement par le président du conseil syndical.

Or il ne peut être considéré que le syndic a refusé la convocation mais il l’avait prévue à une date entrant dans les considérations légales et il n’était pas fait état d’une urgence justifiant d’avancer cette assemblée générale pour qu’elle se tienne moins de 10 mois après la précédente.

C’est alors que le 16 mars 2020 la crise sanitaire a débuté en modifiant profondément le fonctionnement des institutions et prohibant la réunion physique de plusieurs personnes, et ce durant plusieurs mois.

Le tribunal constate qu’il est seulement contesté que le syndic se soit maintenu plus longtemps que ce qui pouvait être envisagé mais il n’est pas allégué que la S.A.R.L. GIM n’aurait pas convoqué l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

Il sera donc jugée que les circonstances exceptionnelles liées à la COVID 19 et les dispositions législatives et réglementaires dérogatoires expliquent que l’assemblée programmée le 13 mai 2020 ait été reportée au 9 novembre 2020 dont l’ordre du jour prévoyait deux résolutions relatives au changement du syndic. Or le 29 octobre 2020 la France connaissait une nouvelle période de confinement, ce qui empêchait la tenue de cette réunion.

Les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve de ce que la S.A.R.L. GIM n’a pas pris en compte la demande des copropriétaires d’inscrire cette résolution à la prochaine assemblée générale pouvant se tenir ni qu’il s’est maintenu en place de manière fautive.

L’assemblée générale s’est effectivement tenue le 15 avril 2021 mais uniquement avec vote par correspondance comme cela était prévu par les textes jusque fin septembre 2021, en raison des interdictions de regroupement. Ceci explique qui l’huissier qui s’est déplacé n’ait trouvé personne le jour dit.

S’il est exact que M. [T] a indiqué le 13 avril 2021 à la S.A.R.L. GIM vouloir “participer au contrôle des votes le 15 avril 2021", il lui a été répondu qu’il ne pouvait “contrôler les votes, seul le président de séance et scrutateurs sont habilités”.

Mais selon l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, les formulaires de vote par correspondance doivent être réceptionnés par le syndic aux plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion.

Or le formulaire que M. [T] communique montre que le tableau des intentions de vote comportait des noms au titre de l’élection des scrutateurs et président de séance et 8 noms pour la désignation des conseillers syndicaux.

Il n’y a donc aucune manœuvre nécessairement fautive qui peut être caractérisée à l’encontre du syndic.

Au cours de cette assemblée générale à distance, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°7 du renouvellement du mandat du syndic GIM, la résolution n°8 d’élection du syndic XX qui avait soumise M. [T] et la proposition de la société Immo de France (résolution n°9). En revanche a été adoptée la résolution n°10 désignant le cabinet IFF gestion en qualité de syndic jusqu’à l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours.

Il ne peut donc être soutenu par M. [T] que sa proposition de résolution a été soumise de manière incomplète à l’assemblée ni que le syndic a fait preuve d’une intention de lui nuire.

Enfin les demandeurs se prévalent d’une erreur relative au calcul de leurs tantièmes dans les votes de cette assemblée générale mais les mentions préalables indiquent qu’étaient absents et non représentés 51 copropriétaires dont M. [T] pour 240 tantièmes, la SCI du halage pour 3309 et

875 tantièmes ce qui explique que les voix exprimées n’aient été que de

160 tantièmes pour M. [T] et de 1637 pour la SCI du halage ; aucune preuve contraire n’est rapportée pour contester cette mention essentiel du procès-verbal.

À défaut, aucune faute du syndic n’est démontrée.

Sur la mise en place d’un conseil syndical illégal et le déni de la nomination d’autres membres du conseil syndical

— Les demandeurs soutiennent que le syndicat n’a fait qu’entretenir des rapports de plus en plus conflictuels avec M. [T] pourtant membre du conseil syndical choisi par l’assemblée générale de 2019, a tenté de l’exclure totalement du conseil syndical et s’est associé avec d’autres copropriétaires, membres ou non de ce conseil, pour mener une campagne de dénigrement à son encontre.

Plus précisément ils reprochent au syndic d’avoir permis la mise en place d’un conseil syndical composé de personnes ouvertement très hostiles aux commerces qui sont leurs locataires en y faisant entrer Madame [I] [C] qui n’avait pas été présentée en assemblée générale pour cette fonction et qui a fait partie du conseil syndical sur décision de GIM le 19 juillet 2019. Ils rappellent que seuls les membres élus des copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical et que la candidature de cette personne n’a pas été connue par l’assemblée générale et n’a fait l’objet d’aucun vote.

Par la suite certains membres du conseil n’ont pas hésité à se réunir seuls pour désigner leur président de façon illégale et contraire au règlement de copropriété et aux textes. Ils soutiennent que cette nomination a été faite uniquement pour tenter d’exclure M. [T] et l’empêcher d’être à nouveau le président puisqu’elle introduit un dixième membre et a changé la majorité.

Ils déplorent que le syndic n’ait pas réagi de manière convenable à la suite de la dénonciation de cette situation et ils en déduisent que ces manœuvres n’ont eu pour but que de permettre à certains copropriétaires et au syndic d’avoir les coudées franches pour mener une véritable guerre au sein de la copropriété. Ainsi le syndic a participé à la mise en place un véritable harcèlement à l’égard de M. [T].

Ils concluent que la nomination de Madame [C], laquelle a contribué à causer divers préjudices à M. [T] par son dénigrement et son atteinte à la personne, est le fait du syndic.

Ils répondent que peu importe que cette désignation illégale n’ait pas fait l’objet d’un recours pour en contester la validité puisque ce n’est pas un préalable à une action en responsabilité civile.

— Mme [C] précise avoir été absente le jour de l’assemblée générale mais avoir adressé avec son pouvoir un courrier faisant savoir qu’elle désirait être rajoutée comme membre du conseil syndical ; cependant sa candidature n’a pas été soumise à l’assemblée générale. Alors que deux autres copropriétaires absents ont vu leur candidature au conseil syndical rajoutée en séance et approuvée, elle explique que le syndic a indiqué qu’elle faisait dorénavant partie du conseil syndical pour ne pas faire de discrimination.

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L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les membres du conseil syndical soient désignés par l’assemblée générale à la majorité absolue et, à défaut mais en ayant recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, à la majorité simple.

La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée en amont de l’assemblée générale, en informant le syndic avant l’envoi de la convocation, et durant l’assemblée générale.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 17 mai 2019 que la S.A.R.L. GIM a établi un qualité de syndic que l’assemblée a nommé en qualité de membres du conseil syndical MM. [T], [O], [P], [RG], [Z] et Mmes [H], [N], [WG] et [K]. Aucune autre personne ne s’est présentée et n’a été soumise au vote de l’assemblée.

Pourtant le 19 juillet 2019 la S.A.R.L. GIM adressé à la SCI [Adresse 17] un courrier intitulé “[18]” et indiquant que “Madame [C] [I] souhaitait se présenter en tant que membre du conseil syndical, cependant sa candidature n’avait pas été prise en compte puisque ce souhait n’était pas indiqué sur son pouvoir mais sur une feuille à part. Dès lors veuillez noter que Madame [C] [I] fait dorénavant partie du conseil syndical.”

Le tribunal constate que la copie du courrier de candidature visé n’est pas communiquée.

Or il n’était pas possible pour le syndic, organe du conseil syndical, d’ajouter au procès-verbal de l’assemblée générale une candidature et surtout de considérer qu’elle avait recueilli les majorités exigées par l’article 25.

Cette attitude constitue un manquement fautif de la part du syndic professionnel.

Sur le licenciement du gardien Monsieur [BZ].

— Selon les trois demandeurs, le syndicat professionnel a cru pouvoir licencier le gardien sur des fondements fallacieux, fort de la présence d’un conseil syndical choisi sur-mesure : ils soutiennent que GIM aurait dû à tout le moins s’opposer aux directives du conseil syndical au regard de la légèreté des causes réelles du licenciement intervenant après plus de 25 ans de travail, que le gardien risque d’avoir gain de cause à l’encontre de la copropriété pour des sommes suffisamment conséquentes pour que M. [T] s’en inquiète.

Finalement l’assemblée générale a décidé de le réintégrer moyennant une indemnité prévue dans une transaction mais cela a entraîné un surcoût de charges de copropriété pour M. [T] et ses sociétés, ce qui leur cause un préjudice financier immédiat.

Ils ajoutent qu’il a fallu supporter une copropriété sale et en désordres pendant plus de 2 ans du fait du travail sommaire fait par l’entreprise d’intérim à temps partiel remplaçant le gardien à tel point que des rats sont revenus dans la copropriété, des individus indélicats ont uriné dans les parties communes sans surveillance.

— Le syndic rétorque qu’il n’est pas démontré que la procédure de licenciement ait été irrégulière ni qu’il aurait agi en dehors du mandat alors même que le conseil syndical a sollicité le licenciement. Dans la mesure où la procédure de licenciement s’est soldée par un désistement de la part du gardien, le syndic soutient que le risque de régler des indemnités pour licenciement abusif ne s’est pas réalisé et qu’un préjudice hypothétique n’est pas indemnisable.

Il ajoute que la transaction résultant d’une décision des copropriétaires dont

M. [T], celui-ci ne peut solliciter une indemnisation en remboursement de sa quote-part en rappelant qu’une grande partie des copropriétaires était hostile à la transaction et souhaitait poursuivre la procédure.

Il relève l’absence de preuve de la carence de l’entreprise d’intérim et soutient que la présence de rats avait été dénoncée dès avant le licenciement du gardien et ne peut justifier d’un préjudice pour la copropriété.

— Les cinq copropriétaires considèrent que c’est le syndic qui a pris la décision de licencier l’employé après lui avoir adressé un courrier d’avertissement et avoir fait dresser trois constats pour apporter la preuve de ses manquements ; ils contestent avoir été les décisionnaires et soutiennent qu’au contraire la président du conseil syndical a manifesté son désaccord sur le licenciement le 20 janvier 2020. Ils soutiennent donc n’avoir commis aucune faute de leur côté et se fondent sur l’article 31 du décret du 17 mars 1967 pour rappeler qu’il appartient au syndic d’engager, de congédier et de fixer les conditions du travail du personnel employé par le syndicat. Ils en concluent que le syndic est maître de la décision même s’il est opportun qu’il se fasse couvrir par l’assemblée générale avant de licencier : c’est donc à lui qu’il appartient de s’assurer de la régularité du licenciement et de le faire avaliser par une assemblée générale.

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Les pièces montrent que le 5 novembre 2019 Madame [N], désignée présidente du conseil syndical depuis plusieurs mois, a écrit aux autres membres “à notre demande, notre syndic a adressé une première convocation à notre gardien afin de faire le point sur ses tâches de travail, M. [BZ] ne s’est pas présenté chez GIM.

Nous avons demandé à notre syndic de lui adresser un premier avertissement recommandé que M. [BZ] n’est pas allé chercher. Notre syndicat une nouvelle fois reconvoquait notre gardien recommandé ce dernier ne s’est toujours pas présenté. Suite à ce qui précède nous en avons déduit que

M. [BZ] n’en fait qu’à sa tête et ne tient pas compte des directives de son employeur. En conclusion nous avons demandé d’entamer une procédure de licenciement à son encontre”.

Le 20 janvier 2020 Madame [N] a écrit en recommandé au syndic qu’elle n’était pas d’accord pour le licenciement du gardien par peur de perdre le procès et du règlement d’indemnité du fait du soutien qu’il avait au sein des copropriétaires même si elle rappelait son attitude insultante et son manque de transmission des informations, compte tenu des coupures d’électricité et des grosses fuites d’eau au bâtiment B3.

Le 19 février 2020 une copropriétaire Mme [V] a informé le syndic que le local encombrants était plein avant le départ en vacances du gardien à qui il n’était pas possible de demander de changer un interrupteur au vu de sa réaction vive.

Le 25 février suivant le gestionnaire de la copropriété a adressé un courrier recommandé au gardien ayant pour objet le rappel concernant la gestion des encombrants et faisant état d’un comportement inadéquat à l’égard des copropriétaires qui demandaient de menues interventions.

Les 22 avril et 26 mai 2020 le syndic et le syndicat ont fait dresser constat de salissures dans les parties communes et de l’absence du gardien dans la résidence.

L’employé a été convoqué en entretien le 11 juin 2020 et licencié pour faute le 16 juin suivant mais le tribunal ne dispose pas des documents. Il a contesté le motif réel et sérieux devant le conseil des prud’hommes le 17 juillet 2020.

Le 27 octobre le gardien a été convoqué pour un état des lieux de son logement de fonction mais il n’a pas comparu.

Lors de l’assemblée du 15 avril 2021, les copropriétaires ont rejeté la résolution donnant tout pouvoir au syndic pour les représenter pour défendre leurs intérêts en cas de contestation par le gardien au conseil des prud’hommes concernant son licenciement.

Dans la suite une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 15 décembre 2021 sur la question de la poursuite de cette instance contentieuse et après vote serré les copropriétaires y ont renoncé et choisi la voix amiable. Un protocole d’accord a été soumis pour validation à l’assemblée générale du 4 mai 2022 prévoyant versement d’une indemnité de 59.200 € outre 14.400 € pour ses honoraires d’avocat.

Les demandeurs produisent un document émis par le nouveau syndic le 21//1/2023 répartissant entre eux trois le montant de 73.600 € de “AG 2022 indemnité M. [BZ]” et de 21.766,75 € “frais procédures M. [BZ] 2020 2022" mais ils ne correspondent pas au montant voté par la copropriété ni aux montants ci-dessus calculés.

Dans la mesure où le changement de composition de la copropriété et de ses organes depuis le licenciement à l’été 2020 peut expliquer la décision de ne pas répliquer au procès en contestation de sa cause en avril 2021, aucun élément versé au débat ne démontre que la décision de licenciement mise en oeuvre par le syndic est fautive et de nature à retenir sa responsabilité.

sur le dénigrement et harcèlement subi par Monsieur [T] et ses sociétés au sein du syndicat des copropriétaires

— Les demandeurs soutiennent que le syndic a prêté la main à la perpétuation d’un harcèlement et dénigrement constant à l’encontre de M. [T] à partir de 2019 : par son comportement, le syndic a permis l’intervention de professionnels qui ont causé des nuisances directes aux locataires des sociétés de M. [T]. Il n’a pas non plus alerté les copropriétaires de la gravité de leur comportement à l’encontre de M. [T] qui s’apparente à des fautes au minimum civiles qui méritent réparation.

Ils prennent pour exemple une coupure d’eau durant la période de déjeuner, alors qu’il y a une crèche et un restaurant dans ses locataires, par le syndic en collusion avec les autres défendeurs; ils soutiennent que ces coupures intempestives à un horaire difficilement acceptable ont été réitérées à 2 reprises malgré la mise en garde faite. Les locataires s’en sont plaints à de nombreuses reprises, ont déposé des plaintes et mains courantes compte tenu du véritable harcèlement subi du syndic et de copropriétaires défendeurs qui viennent perturber volontairement leurs commerces, ce que le syndic ne pouvait ignorer.

— La S.A.R.L. conteste toute responsabilité et répond avoir fait le nécessaire pour réparer des fuites d’eau dans l’urgence : elle rappelle que le 2 janvier 2020 22h21 M. [T] s’est plaint d’une coupure d’eau durant la journée mais dès le lendemain le plombier est de nouveau intervenu pour régler la fuite en urgence.

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Pour démontrer leur accusation, les demandeurs produisent de nombreuses attestations dont certaines ne sont pas accompagnées d’une pièce d’identité ou ne font pas état de la présence d’un représentant du syndic.

Ils communiquent le “compte rendu du conseil syndical de la résidence du centre années 2019- 2020" joint par la S.A.R.L. Gim à la convocation de l’assemblée générale prévue le 9 novembre 2020 adressée à l’ensemble des copropriétaires ; seul les 5 défendeurs composant la moitié du conseil syndical ont signé ce document.

Il rend compte de l’activité du conseil syndical depuis l’assemblée générale les ayant élus soit celle du 17 mai 2019.

M. [T] y est mentionné à plusieurs reprises et notamment dès la première phrase comme ayant bloqué la diffusion du procès-verbal de l’assemblée générale et ayant fait “intégrer sur celui-ci M. [Z] et

Mme [KG]” ; il est expressément porté à la connaissance de tous les copropriétaires que “fortement contrarié, M. [T] a adressé au syndic une mise en demeure au CS (qu’il nomme illégal et incompétent) demandant l’annulation de l’erratum relatif à la nomination de Madame [C]. Pas de suite donnée à sa demande”.

Il indique le nom des membres qui ont été présents et absents à la première réunion du conseil syndical en insistant sur les relances pour leur présence.

Dans les actions menées, le conseil syndical commence par le dégorgement des égouts bouchés de l'[Adresse 16] à la colonne montante du bâtiment C et fait référence à l’attitude de “M. [T], sur place de 2e jour, a été invité par un membre du CS à rencontrer les ouvriers… il s’est détourné en signe de refus”.

Au chapitre relatif aux fuites d’eau, il est également mentionné le fait que

M. [T] avait connaissance depuis plusieurs mois des fuites dans ses locaux et n’avait fait aucun entretien sur une tranchée ; il y est décrit avec précision l’attitude injurieuse qu’il aurait eue à l’égard de Mme [R] et il est précisé qu’elle a déposé une main courante en ce sens.

Au paragraphe portant sur les compteurs d’eau le nom de M. [T] est encore expressément indiqué au sujet de la crèche qui n’a jamais eu de relevé et dont les index sont bloqués depuis 2017, du salon coiffure dont la consommation est plus que minime et de la boucherie dont les compteurs ne sont pas identifiés.

Les questions diverses concernent la boucherie louée par M. [T] et les suites de sa liquidation judiciaire en termes d’hygiène dans le bâtiment ainsi que le restaurant n’ayant pas d’évacuation des odeurs de la cuisine ; il est fait référence au fait que ce n’est pas grâce à M. [T] que le premier commerce a été nettoyé.

Force est de constater que ce document, imputable aux 5 défendeurs, porte de nombreuses références explicites à M. [T], seul copropriétaire visé à l’exception de quelques conseillers syndicaux, et à son attitude en des termes négatifs qui n’avaient pas forcément leur place dans un tel document officiel.

Si le conseil syndical a l’obligation de rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission, tel qu’imposé par l’article 22 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, il convient de rappeler que la préparation de l’assemblée générale relève de la collaboration avec le syndic. Ainsi la S.A.R.L. GIM a accepté d’adresser à l’ensemble de la copropriété ce document comportant des

propos dénigrants envers un copropriétaire, sans demander aux rédacteurs de modifier au moins la forme pour la rendre plus objective et moins polémique.

Or le syndic doit veiller à la mise en œuvre des décisions de l’assemblée générale dans un souci d’efficacité de la copropriété et ne doit pas participer à l’escalade des tensions intra personnelles.

On peut concevoir que la diffusion à l’ensemble des copropriétaires de ce document pointant du doigt l’attitude de M. [T], qui n’avait pas de droit de réponse, lui ait causé un préjudice moral.

S’agissant de la distribution de l’eau dans les commerces, la directrice de la micro crèche, qui semble être la locataire de M. [T], se plaint d’avoir reçu le 3 décembre 2019 la visite de 6 personnes dont un homme annonçant être du syndic pour vérifier le compteur d’eau.

Concernant la coupure d’eau il ressort d’un courrier adressé par Madame [N] à M. [T] le 19 décembre 2019 que le syndicat a du procéder à la réparation du grosse fuite d’eau durable qui venait du commerce Lina Lunch loué par M. [T].

La directrice de crèche s’est plaint d’une coupure d’eau dans la journée du

2 janvier 2020, expliquant avoir mis en place un compteur d’eau le mois dernier. Dans le courrier que M. [T] a adressé notamment au syndic le soir même, il dit avoir constaté la fuite qui s’est déclarée le 31 décembre au soir ; en bas il y a une mention manuscrite de Monsieur [E] de l’entreprise PCM qui indique être allée avec le gardien fermer l’arrivée d’eau générale.

Le syndic répond en avoir été alerté le 2 janvier et avoir diligenté un plombier avec lequel il travaille qui est intervenu pendant sa pause déjeuner et qui a coupé l’eau partiellement pour canaliser la fuite avant d’intervenir le lendemain pour remplacer un morceau de canalisation fuyarde apparemment de 11h30 à 14h30.

Dans le compte rendu susvisé, la Présidente du conseil syndical fait référence à des fuites dans la cuisine du restaurant donnant lieu à la condamnation du chauffage des cuisines du bâtiment B2 et à une autre fuite venant des égouts et des Wc du restaurant Lina Lunch. Concernant la fuite de la nuit du 31 décembre elle a été constatée par le gardien vers 23 heures face à l’ascenseur du B3 au niveau de la cave mais il n’aurait pas coupé l’eau de sorte que la présidente est intervenue auprès du syndic dès le 2 janvier pour envoyer rapidement un plombier lequel, après avoir coupé l’eau, a constaté que la tranchée faite par

M. [T] était plus que bouchée en l’absence d’entretien. Elle fait état d’une autre fuite d’eau entre les 2 parties le dimanche 23 février 2020 suite au percement volontaire de tuyaux.

Ces pièces ne caractérisent pas d’autre faute pouvant être reprochée au syndic.

— sur la responsabilité de Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P]

— Les demandeurs affirment que ces 5 copropriétaires ont tous été membres du conseil syndical ou ont usé de la qualité réelle ou supposée de membres. Du fait du caractère bénévole de ses fonctions la responsabilité des membres du conseil syndical exige la preuve d’une faute grave ayant causé un préjudice aux copropriétaires.

De manière indépendante, ils considèrent que chacun de ces 5 copropriétaires est responsable a minima sur le fondement de l’article 1240 du Code civil est très probablement 222-33-2-2 du code pénal puisque leurs agissements ont causé un grave préjudice à M. [T] et à ses 2 sociétés.

Ils choisissent de ne pas agir sur le fondement de la diffamation sanctionnée par la loi du 29 juillet 1881 mais recherchent une indemnisation pour le comportement gravé et répété constitutif de harcèlement pénal de faire cesser le comportement particulièrement préjudiciable à son égard et à l’égard des commerçants qui sont ses locataires.

Ils reprochent plusieurs fautes aux 5 défendeurs.

— Les défendeurs répondent que c’est la loi du 29 juillet 1881 qui s’applique en cas de propos diffamatoires tenus en copropriété et non l’article 1382 devenu 1240 du Code civil.

Sur ce fondement ils rappellent que la responsabilité ne peut être engagée qu’en présence d’un fait générateur en lien de causalité avec un dommage et que ces éléments ne sont pas caractérisés.

Sur le non-respect des dispositions légales pour imposer la présence de Madame [C] au conseil syndical

— Les demandeurs soutiennent que Madame [C] s’est présentée comme membre du conseil syndical sans être élue puisqu’elle était absente le jour de l’assemblée générale et n’avait pas fait partie du conseil syndical avant, en violation de l’article 21 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965; ils répondent que le courrier simple datant de 2 mois après l’assemblée avec l’intention de candidater ne peut être pris en considération. Ils en déduisent que les 5 défendeurs ne pouvaient ignorer le caractère illégal de la présence de Madame [C] au conseil syndical et qu’elle a eu en réalité pour seul objet d’empêcher tout vote majoritaire en réunion dudit conseil.

— La position des copropriétaires a été exposée dans l’examen de la faute reprochée au syndic.

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Madame [I] [C] communique un courrier daté du 2 juillet 2019 adressé au syndic pour expliquer qu’elle était absente le jour de l’assemblée générale, qu’elle avait donné pouvoir et indiqué sur un autre document que sur celui-ci son souhait de se présenter comme membre du conseil syndical ; ayant appris que

M. [T] avait intégré 2 personnes dont il avait le pouvoir mais qui ne mentionnait pas cette demande, elle réitérait sa demande.

Comme il a été dit précédemment, le syndicat a commis une faute en décidant de lui-même d’ajouter Madame [C] comme membre du conseil syndical alors qu’elle n’avait pas été élue par l’assemblée générale du 17 mai 2019.

Les 5 défendeurs savaient que la candidature de Madame [C] n’avait pas été soumise à l’assemblée des copropriétaires et qu’ainsi elle ne pouvait pas participer au conseil syndical. Pourtant elle a été invitée au moins à la première réunion du 27 août 2019 qui a permis l’élection de Madame [N] en qualité de présidente.

Par suite le tribunal considère cette attitude comme une faute imputable à ces défendeurs.

Sur la décision de licencier le gardien

— Les demandeurs font valoir qu’au vu des arguments avancés pour licencier le gardien à la demande des copropriétaires défendeurs, la requalification en licenciement sans cause réelle et sérieuse aurait été prononcée et le syndicat aurait dû lui verser une indemnité lourde s’il n’y avait pas eu de transaction. Ils ajoutent que le licenciement a eu des conséquences graves sur les comptes de la copropriété en raison des frais d’avocat, de l’indemnisation, du surcoût pour l’intervention d’autres prestataires et de l’absence de service suffisant pendant la vacance de ce poste.

— Comme exposé précédemment les défendeurs soutiennent que c’est le syndic qui a pris la décision de licencier, eux-mêmes ayant été informés comme conseillers syndicaux des courriers d’avertissement et des constats de huissier mais n’ayant nullement été les décisionnaires du licenciement. Ils en déduisent l’absence de faute imputable.

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Il a été exposé, dans le paragraphe examinant la responsabilité du syndic, le fait que la présidente du conseil syndical lui avait demandé de procéder à son licenciement le 5 novembre 2019 avant de se raviser le 20 janvier 2020 ; pourtant le syndic faisait dresser les constats d’huissier avant de convoquer l’employé à un entretien préalable et de décider de son licenciement le 16 juin 2020.

Dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucune information sur la procédure devant le conseil des prud’hommes jusqu’à la décision de l’assemblée générale de ne pas défendre, il n’y a pas de possibilité d’apprécier un éventuel caractère abusif au licenciement et donc un éventuel comportement fautif de la part de Madame [N] en qualité de présidente du conseil syndical.

A fortiori aucune pièce ne permet de caractériser une faute de la part des autres membres dudit conseil.

Sur le compte rendu du conseil syndical pour les années 2019 2020

— Les demandeurs se prévalent de comportements fautifs et harcelants à l’encontre de M. [T] et de ses sociétés par de nombreuses critiques, inexactitudes, harcèlement, comportements particulièrement répétés et négatifs de toute nature.

Ils considèrent que le compte rendu du conseil syndical établi par les

5 défendeurs a été diffusé largement ; or il désigne M. [T] comme responsable de tous les maux de la copropriété sans en rapporter la preuve. S’agissant des convocations de l’ensemble des membres du conseil syndical ils disent que les procédés pour imposer les choix ne sont ni légaux ni équitables. Ils considèrent que ces comportements causent un grave préjudice à

M. [T].

— Si les membres du conseil syndical reconnaissent que le compte rendu pour les années 2019 2020 émane de leur part, ils expliquent qu’il a été établi dans le cadre de l’obligation du conseil syndical de rendre compte à l’assemblée générale de la mission accomplie au cours du dernier exercice, document diffusé avec la convocation aux seuls copropriétaires. Ils répondent avoir cité

M. [T] du fait des nuisances reprochées aux commerces qui sont ses locataires et de sa dette de charges de copropriété importante, ce qui n’a fait qu’attiser les tensions mais ils contestent tout propos diffamatoire ou injurieux dans ce document ; ils ajoutent avoir relaté les dossiers qui ont été suivis par le conseil syndical aux côtés du syndic en dépit des obstructions de M. [T].

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Il est exact que le document intitulé “compte rendu du conseil syndical de la résidence du centre années 2019- 2020" a été joint la convocation à l’assemblée générale pour celle prévue le 9 novembre 2020 qui finalement ne s’est pas tenue, en exécution de l’obligation imposée à l’article 22 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 au conseil syndical de rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Il convient de noter que seul les défendeurs composant la moitié du conseil syndical ont signé ce compte rendu.

Il est logique qu’ils rendent compte de l’activité du conseil syndical depuis l’assemblée générale les ayant élus le 17 mai 2019 et soit diffusé à l’ensemble des copropriétaires convoqués.

Comme cela a été caractérisé à l’égard du syndic, ce document, imputable aux 5 défendeurs, porte de nombreuses références explicites à M. [T], seul copropriétaire visé à l’exception de quelques conseillers syndicaux, et à son attitude en des termes négatifs qui n’avaient pas leur place dans un tel document officiel et à large diffusion. On peut concevoir que cela ait causé préjudice moral à l’intéressé.

Sur les tracts remis dans les boîtes aux lettres, fausses allégations, insultes, harcèlement et le comportement fautif à l’encontre des locataires de

M. [T]

— Ensuite les demandeurs produisent de très nombreux documents qu’il considère démontrer la volonté perpétuelle de nuire à M. [T] ainsi que le harcèlement des comportements fautifs à l’encontre de ses locataires.

Tout d’abord ils communiquent des écrits qui auraient été diffusés largement par les défendeurs dans les boîtes aux lettres pour nuire à M. [T] ; ils considèrent ce type de prétentions intolérables au sein d’une copropriété et émanant de personnes qui se prétendent membres du conseil syndical. Ils qualifient ces propos de diffamants, motivés par la jalousie et la volonté de nuire et notent que les copropriétaires ne s’y sont pas trompés en ne réélisant pas ces personnes comme membres du conseil syndical lors de la dernière assemblée générale.

M. [T] note une volonté de l’exclure du conseil syndical élu en mai 2019 dont les seules décisions concernaient les commerces qu’il met en location.

Il fait ensuite référence au mois d’août 2021, période à laquelle Mesdames [N] et [R] ont affirmé que l’absence des clés serait causée par

M. [T] qu’il ne les aurait pas données en 2019, ce que celui-ci considère comme calomnieux dans la mesure où toutes les clés de la résidence se trouvaient dans le local du conseil syndical dont ces personnes disposaient de la clé en mars 2020. M. [T] explique que lui-même, ses locataires et l’ancien gardien ont déposé plusieurs mains courantes et plaintes pour ces faits.

M. [T] considère ces personnes comme responsables du licenciement du gardien pour avoir collaboré avec le syndic et avoir participé aux constat d’huissier.

M. [T] fait encore état de nombreuses insultes qui contribuent à une situation de harcèlement ou lui causent préjudice et il communique plusieurs attestations ainsi que le courrier d’appel à l’apaisement émis par le syndic en amont de l’assemblée générale du 14 décembre 2022. Se fondant sur d’autres témoignages, il reproche aux défendeurs une virulence et une volonté perpétuelle de lui nuire et de le discréditer. Il fait encore état d’insultes en assemblée générale à son encontre ou de la nouvelle gestionnaire de la copropriété.

Avec ses sociétés ils répondent que si les documents ne sont pas signés, certains portent la mention “les membres du conseil syndical actif” ce qui permet de les imputer aux défendeurs ; pour les autres ce sont bien ces personnes qui sont derrière ces diffusions et ces véritables harcèlements comme le démontre le fait qu’à l’assemblée générale du 29 juin 2022 Madame [N] ait admis avoir diffusé le document émanant de son avocat et l’avoir signé anonymement avec les 4 autres copropriétaires défendeurs ; pour les autres documents certains attestant savent qu’ils ont été établis par les défendeurs.

Ils font ensuite état de ce que les intéressés ont même informé la mairie par des courriers de délation au sujet desquels on leur a demandé des explications.

Ils ajoutent que dans leur volonté de harceler M. [T], les copropriétaires défendeurs ont multiplié les plaintes à son égard dont certaines ont été découvertes dans le cadre de la procédure puisqu’il n’a pas été entendu sur leur contenu et que l’ensemble a été classé sans suite comme celle de Madame [R]; il considère que ses adversaires ont utilisé les différends qu’il a notamment avec une ancienne locataire, ce qui constitue une incitation de ces personnes à le harceler régulièrement.

M. [T] insiste sur le caractère répétitif et coordonné de l’ensemble de ces agissements qui conduisent au harcèlement. Il répond que la présente action vise à faire cesser les comportements harcelants dont il est victime et ne constitue pas une intimidation à l’égard des copropriétaires qui exercent le harcèlement abusif.

Il relève que depuis qu’il est redevenu président du conseil syndical en 2022 et qu’il établit un compte rendu de l’activité du conseil syndical les défendeurs diffusent dans les boîtes aux lettres un document pour le désigner nommément.

Enfin M. [T] soutient que ces 5 adversaires n’ont de cesse de procéder directement ou indirectement au harcèlement de ses locataires et de ceux de ses 2 SCI, notamment par des coupures d’eau intempestives, par une malveillance, par des plaintes à l’encontre des enfants de la crèche.

M. [T] affirme vivre mal ces manœuvres qu’il subit depuis plusieurs années qui l’affectent moralement, attendre une réponse judiciaire pour mettre fin à cette entreprise de harcèlement qui se poursuit pendant la présente instance. Il sollicite une somme de 15 000 € à mettre à la charge de chacun des défendeurs en réparation de son préjudice moral ou au besoin une condamnation in solidum des six à une indemnité de 75 000 € pour ce harcèlement moral subi jusqu’à la fin de l’année 2023.

— Les cinq copropriétaires défendeurs contestent fermement être les auteurs des tracts versés aux débats. Ils relèvent que seul le compte rendu du conseil syndical pour les années 2019 2020 émane de leur part tandis que les autres pièces ne sont ni datées ni signées et sont à remettre dans le contexte conflictuel général de la copropriété comme le montrent des courriers adressés plusieurs années avant les faits reprochés ainsi que les lettres anonymes reçues de leur conseil qu’ils démontrent que M. [T] à des adversaires au sein de la résidence.

Ils s’inscrivent en faux contre la pièce qui émanerait de Monsieur [P] pour lequel il a porté plainte pour usurpation de sa signature, de Madame [N] au sujet d’attestations de ses voisins ou encore de Madame [K] qui conteste le contenu de certaines déclarations. Ils répondent que M. [T] a monté une véritable cabale à leur encontre et qu’ils se retrouvent pris à partie et confrontés à l’agressivité d’un petit groupe dont les commerçants et le gardien qui leur ont notamment asséné de virulentes menaces, comme l’illustrent les plaintes et mains courantes qu’ils ont déposées. Ils soutiennent que les témoins prennent le parti de M. [T] avec une certaine virulence en raison des propos qu’il colporte avec l’aide du gardien au sujet du licenciement de celui-ci ou de la probable fermeture des commerces. De manière générale ils considèrent que toutes les attestations versées aux débats en demande sont le reflet d’un contexte délétère dont eux-mêmes sont les réelles victimes en étant jetées en pâture au sein de la résidence, poussées à bout depuis le début de procès alors qu’ils n’aspirent qu’à vivre sereinement.

Ils relèvent que les demandeurs ont abandonné leur demande au titre de prétendues pertes commerciales et que désormais ils ne demandent que les frais additionnels qu’ils ont dû payer dans le cadre de la transaction conclue pour la réintégration du gardien. En se fondant sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ils soutiennent que seul le syndicat a qualité pour agir au nom de la collectivité des copropriétaires et que le préjudice qui est allégué consistant en des charges communes qui sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes attribués ; ils en déduisent que les copropriétaires ne peuvent se substituer à l’action syndicale ni agir conjointement pour des charges communes de sorte qu’ils seront déclarés irrecevables en leurs demandes.

Sur le fond, ils plaident que la quote-part respective des charges de copropriété contestée ne saurait avoir un lien direct avec les faits qui leur sont reprochés et ce d’autant que les trois demandeurs ont voté en faveur de la transaction lors de l’assemblée générale du 4 mai 2022 ; il leur appartenait de s’opposer à cette décision s’ils refusaient d’en subir les conséquences financières. Ils notent encore qu’il n’a jamais été question d’une action en justice contre l’ancien syndic à l’origine du licenciement même pendant la présidence de

M. [T] ce qui le rend mal fondé à demander aujourd’hui une indemnisation à ce titre.

Ils contestent l’existence d’un préjudice moral pour les 2 sociétés.

S’agissant de celui subi par M. [T], les 5 copropriétaires concluent à l’absence de preuve dans les pièces versées aux débats d’une incidence sur sa santé physique ou mentale. Ils répondent que cette action en justice a au contraire pour effet de semer la terreur au sein de la résidence contre tout éventuel récalcitrant et de leur nuire puisque depuis la délivrance de l’assignation ils sont confrontés à une malveillance et agressivité au sein de la résidence du fait d’un petit groupe manipulé par M. [T] qui exerce un rapport de domination et d’intimidation. Enfin ils relèvent le montant prohibitif et démesuré des demandes formulées.

****

Le harcèlement moral est défini par l’article 222-33-2 du Code pénal comme le fait de harceler autrui par des agissements répétés ayant pour objet ou pour effet une dégradation des conditions de travail susceptible de porter atteinte à ses droits et à sa dignité, d’altérer sa santé physique ou mentale ou de compromettre son avenir professionnel.

La réparation de l’atteinte causée à leur réputation doit se faire en fonction de la loi du 29 juillet 1981 , au titre de l’abus de la liberté d’expression, et non de l’article 1240 du Code civil.

En l’espèce, M. [T], qui soutient être victime de propos injurieux transcrits dans des documents établis par les défendeurs, verse aux débats:

— une lettre du 5 novembre 2019 signée des 5 copropriétaires défendeurs et adressée au syndic pour indiquer qu’ils ne “cautionnent absolument pas les agissements de M. [T] qui utilise notre gardien M. [BZ] à des fins personnelles à savoir distribuer des courriers dont nous vous en laissons la teneur” ;

— un tract d’information aux copropriétaires daté du 22 mai 2023 et portant la signature reconnaissable des défendeurs, réagissant au compte rendu du conseil syndical avant l’assemblée générale du 7 juin 2023 : M. [T] est expressément visé en reprenant certains de ses propos et en critiquant son attitude à savoir “ils ont su seulement épier, critiquer, déranger, insulter même vandaliser nos locaux personnels. Ils ont cru bon pour 2 d’entre eux de cesser de payer leurs charges dans le but de mettre la Résidence en difficulté (…). Nous avons fait ce pourquoi le syndicat des copropriétaires de la résidence nous a élus. Pourtant M. [T] en personne croit élégant et juste de nous assigner devant le tribunal de Versailles avec des broutilles d’accusations justifiées par des attestations diverses et mensongères” (pièce 84)

— un courrier intitulé “important, compte rendu à garder confidentiel”, signé “les membres du conseil syndical actif”. Concernant M. [T] il indique “il faut demander la réunion d’urgence à IFF pour bien lui expliquer qui est

M. [T], son passif, toute sa magouille et exiger qu’il le mette en demeure pour ses impayés (…). nous devons faire une plainte commune sur les agressions et les menaces de M. [T]”.

Cette pièce n’est pas datée et les demandeurs n’expliquent pas dans leurs conclusions à qui a été adressé ce qu’ils appellent une note;

— un courrier anonyme adressé à l’avocat des défendeurs et que “les 5 ex du conseil syndical”ont transmis le 25 juin 2022 ; selon la gestionnaire de la copropriété c’est Madame [N] qui aurait indiqué avoir distribué ce courrier dans les boîtes aux lettres des résidents lors de l’assemblée générale du 29 juin 2022. Il contient des propos péjoratifs et critiques à l’égard de M. [T] quant au non-paiement de ses charges, au motif du licenciement du gardien et au partage de ses indemnités ainsi qu’au rôle de M. [T] en tant que président du conseil syndical ;

— un tract intitulé “important : changement dans la copropriété” émanant d’un “membre du conseil syndical”que les demandeurs indiquent avoir été mis dans les boîtes aux lettres à une date non précisée ; il affirme que M. [T] ne fait plus partie du conseil syndical, n’est plus président, ne paie jamais ses charges, s’est fait élire uniquement pour protéger ses affaires et en acquérir d’autres, s’est octroyé des places de parking, utilise une gaine de ventilation non conforme au détriment des copropriétaires, a laissé une situation à ses commerces dans l’illégalité ;

— un autre intitulé “alerte”ni signé ni daté comme le “message à tous les copropriétaires de la résidence”ou encore les pièces 56 et 57.

Le tribunal relève que seuls les deux premiers documents peuvent être imputés avec certitude aux défendeurs qui ne le contestent pas, aucun élément objectif ne permettant de relier les autres documents aux cinq défendeurs alors que la copropriété compte 119 copropriétaires et que le procès-verbal des assemblées générales montre l’existence de 2 clans très opposés, les votes étant serrés.

Ces documents comportent des propos péjoratifs à l’égard de M. [T] et sont diffusés à l’ensemble de la copropriété. Pour autant il est possible de choisir le fondement de la faute délictuelle au vu d’autres supports que ces écrits.

Les très nombreuses attestations versées aux débats, émises par des copropriétaires de la résidence, font majoritairement état d’injures proférées par Madame [N] à l’encontre de M. [T] lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 en ces termes “salle connard, voleur”(M. [O], [BZ]) comme Mme [K] qui l’aurait “accusé de malversations et s’est acharnée sur lui oralement” (Mme [WG]). A l’assemblée générale tenue le

14 décembre 2022 aurait eu lieu un échange verbal musclé entre M. [T], Madame [K], MM. [P] et [U] (selon MM. [A], [G], [JI])

Mme [J], élue au conseil syndical en 2022 indique que depuis “à chaque assemblée générale M. [T] se fait agresser verbalement sans raison apparente par Mesdames [N], [K] et M. [P], ils font tout pour le provoquer, heureusement ce dernier n’a jamais répondu. À force les gens sont épuisés et ne viennent plus aux assemblées générales.”

Certains locataires de M. [T] et de ses SCI se plaignent d’un harcèlement de l’établissement et des collègues commerçants par trois femmes âgées qui appartiendraient au conseil syndical et dont la chef serait Madame [N] : dans son courrier du 5 janvier 2020 le gérant de la société Wok so Asia se dit “continuellement ennuyé par cette dame du conseil syndical de façon bruyante et invasive, cela nuit à notre activité” et il indique dans sa plainte postérieure pour harcèlement commis entre le 1er mars 2019 et le 15 mars 2020 que cette personne empêche les clients de rentrer dans le restaurant, cherche des problèmes auprès des employés, les pousse à bout, fait exprès d’appeler les pompiers pour qu’ils cassent la porte et entrent dans l’établissement ; le 15 mars 2021 la serrure de la boxe a été détruite (pièce 66).

La directrice de la micro crèche, louée à un des demandeurs, fait état d’une visite d’un duo de personnes âgées en septembre 2023 pour se plaindre du bruit des enfants ; elle ne donne aucune description ni nom de ces personnes.

Le gérant de la société Double L se plaint de l’agressivité des locataires au-dessus de leur commerce à savoir “insultes et intimidation sur la clientèle, insultes du personnel, coupure d’eau, agressions verbales, menaces de poursuites judiciaires”et il dit connaître le nom de Madame [N] (pièce 67). Le gérant du magasin Déstockage alimentaire incrimine également l’attitude de Madame [N].

Cependant le tribunal dispose pas d’éléments permettant de s’assurer qu’il s’agit des commerces appartenant à l’un des demandeurs pour démontrer que c’est un harcèlement sur la personne de M. [T].

D’autres locataires se souviennent que le maire de la commune a inspecté la galerie marchande, les commerces et le parking en sous-sol avec des copropriétaires défendeurs le 20 septembre 2023, au sujet de l’alimentation électrique de box en sous-sol. M. [AU], gérant de Elite Bike non locataire de M. [T], affirme que depuis janvier 2021 “nous sommes tout le temps harcelé par Mme [K], [N], [R], [P]. Nous envisageons de partir si cela continue”.

Un locataire de la SCI halage dénonce plusieurs dérangements par M. [P] qui a pris des photo du magasin, des employés et clients, sans autorisation.

Effectivement le maire d'[Localité 14] a fait référence à sa visite du 20 septembre, dans son courrier adressé au syndic le 3 octobre suivant pour confirmer des points d’attention et lui demander d’apporter des solutions concernant le stockage important d’encombrants au sous-sol principalement sous la Poste, les branchements électriques sauvages dans les box en l’absence de compteur et donc payés par la copropriété, la poubelle située dans le local électrique et le stationnement sauvage sur la place des motos et scooters à la vente et dans les allées.

Le syndic IFF gestion lui a répondu point par point le 6 novembre 2023 en faisant référence à sa présence lors de l’assemblée générale du 17 mai 2019.

D’autres personnes attestent que Mesdames [N] et [K] sont en train d’épier les personnes dont M. [T] (Mme [D]), que “les dames du conseil syndical viennent dire du mal de M. [T] (..) qu’il ne paie pas ses charges, qu’il magouille tout le temps pour avoir ce qui ne lui appartient pas et que c’est un voleur. Elles me montent contre lui, elles ont fini par me faire croire qu’elles ont raison. En fait elles sont jalouses et haineuses de ce que possède

M. [T] et sont toujours en train de le dénigrer à cause de ça (Mme [L]).

En revanche les attestations des personnes n’étant plus propriétaires ou locataires sur la période concernée ne seront pas listées, pas plus que la pièce 134 dont Monsieur [P] conteste être l’auteur dans une plainte qu’il a déposée.

D’autres documents sont communiqués en défense à savoir :

— une main courante de M. [T] indiquant avoir affiché dans la copropriété un courrier indiquant qu’il démissionnerait si Madame [V] restait membre du conseil syndical,

— une lettre adressée par la SCI copropriétaire Madison 2 et portant la signature de M. [T] en qualité de “président de séance”ainsi que de ses sociétés et de ses locataires afin de demander au syndic d’annuler un appel de fonds faisant suite à la résolution n° 12 votée pour des travaux de réfection d’étanchéité de la terrasse de son commerce, le 26 septembre 2019,

— une pétition lancée en septembre 2019 par un copropriétaire – M. Fronteau- pour la sécurisation et la tranquillité des allées piétonnes de la placette de la résidence pour mettre un terme aux nuisances ayant caractère dangereux et troublant la tranquillité du voisinage essentiellement causé par la circulation de véhicules motorisés et les émanations malodorantes liées à l’activité commerçante de la résidence,

— un courrier adressé par M. [T] au syndic le 5 octobre 2019 pour contester la légitimité du conseil syndical et demander d’annuler ses décisions,

— le 14 octobre 2019, M. [T] écrivait au syndic avec copie aux conseillers syndicaux “votre intervention dans la copropriété dans l’après-midi du 10/10/2019, sans en avertir le conseil syndical légal, n’a eu pour effet que de provoquer un véritable scandale, et une foire d’empoigne inutile au sein de la résidence. Veuillez ne pas compter d’honoraires de vacations. Votre décision de faire déplacer un électricien le 11/10/2019 sur la simple demande de Madame [R], pour des raisons futiles et inutiles, ne devra en aucun cas être supporté par les résidents. Votre attitude est inadmissible”,

— un courriel que M. [T] a adressé au syndic ainsi qu’à certains membres du conseil syndical dont des défendeurs, relatif aux coupures d’eau du 2 janvier 2020, et critiquant l’intervention de “un de vos amateurs plombier (…) Vous avez mis en place une équipe aussi incompétente que vous, pour emmener cette résidence dans le mur, ne croyez pas que vous agissements resteront impunis”. Le lendemain il écrivait au sujet d’une nouvelle coupure d’eau “c’est scandaleux, inadmissible et totalement incompétent (…) Votre réponse est aussi stupide que votre façon de travailler … par ailleurs vous mentez quand vous affirmez le gardien n’a pas voulu se déplacer ouvrir l’eau” alors que la fuite avait été réparée en période de jour férié,

— plusieurs lettres anonymes adressées à leur avocat et pour la plupart durant la présente instance courant 2022 et mars 2023: elles affirment que M. [T] a préempté tous les commerces, entretient des liens avec l’ancien gardien et le nouveau syndic, a évincé tous les membres du conseil syndical par une manœuvre, a divisé l’ensemble de la copropriété pour ses propres intérêts, loue des commerces qui ne sont pas réglementaires (pièce 21), a fait pression pour les votes et désinformer les copropriétaires lors de l’assemblée générale du

15 décembre 2021, va réaliser les travaux engagés par le syndic, s’est enrichi sur les travaux d’étanchéité, doit 30 000€ à la résidence, fait main basse sur la résidence, est un “diable” (pièce 22),

— le constat dressé le 11 août 2020 par un huissier de la présence de 2 roues, de tables avec parasols et de chaises dans la coursive de la résidence devant plusieurs commerces ainsi que des équipements à moteur situés dans plusieurs caves, parfois reliés par des tuyaux perçant la dalle béton du rez-de-chaussée,

— le procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 15 avril 2021 qui a adopté la résolution n° 26 donnant mandat au syndic et au président du conseil syndical de faire dresser des constats de huissier et entamer des procédures contre les propriétaires des commerces ne respectant pas les parties communes en ce qui a trait à l’aspect extérieur de la résidence ; il vise notamment le stationnement des mobylettes, la pose de tables et chaises, des travaux sur les parties communes sans autorisation, des canalisations d’eaux usées régulièrement bouchées par les huiles de friture, des insultes vis-à-vis de certains membres du conseil syndical,

— la liste des charges de copropriété exigibles par les 3 demandeurs copropriétaires se cumulant à 23 265,61 € au 15 avril 2021.

La société Chems de so Asia a donné congé sans préavis à la SCI de la résidence entre le 17 juillet 2023 en faisant état de difficultés dans l’exploitation de son commerce mais non d’une quelconque difficulté liée à la résidence.

Ces éléments permettent de constater que certains copropriétaires dont font partie les défendeurs se sont légitimement posés des questions quant au non-paiement régulier des charges de copropriété par les 3 demandeurs et aux nuisances émanant des commerces notamment des commerces de bouche loués par M. [T] et ses sociétés, qui avaient déjà donné lieu à une pétition et étaient sources de tension. De même le raccordement sans autorisation des caves au rez-de-chaussée à travers la dalle du plancher comme la fuite d’eau au nouvel an 2020 sont objectivées par des pièces et pouvaient légitimement inquiéter les élus au conseil syndical suite à l’assemblée générale du 17 mai 2019.

Il est évident que cette assemblée générale s’est déroulée dans un climat de tension particulier et que l’ajout de Madame [C] comme membre du conseil syndical en dehors de toute résolution de l’assemblée générale, à l’initiative du syndic, a modifié l’équilibre des forces entre les 2 clans.

Toutefois cela ne devait pas autoriser les cinq élus au conseil syndical d’avoir des comportements inadaptés et discourtois envers M. [T], ancien président du conseil syndical et encore membre élu.

Ce n’est pas juridiquement un harcèlement moral subi par M. [T] en l’absence de répétition ayant altéré sa santé physique ou mentale mais un dénigrement, une stigmatisation publique qu’il ne convenait pas d’avoir en qualité d’élus de la copropriété. Ceci caractérise suffisamment une faute délictuelle imputable aux cinq copropriétaires assignés.

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que ces attitudes aient été responsables du départ d’un de leurs locataires ni qu’elles les aient fait supporter un supplément de charges de copropriété qui caractériserait un préjudice collectif et non un préjudice personnel.

Dès lors aucun préjudice matériel ou économique n’est démontré.

En revanche les nombreuses pièces analysées peuvent laisser penser que l’attitude des six défendeurs a affecté moralement M. [T] en son nom personnel et en qualité de gérant des 2 SCI.

Le tribunal considère que ce sont les fautes imputables tant au syndic qu’aux conseillers syndicaux qui ont concouru à la réalisation du préjudice moral de

M. [T], ce qui conduit à retenir leur responsabilité et à les condamner in solidum à la réparation ; en effet il n’est pas possible de déterminer les dommages causés par la faute retenue à l’encontre du professionnel, indépendamment de celle reprochée aux membres du conseil syndical.

Dans la mesure où M. [T] ne produit aucune pièce pour justifier de l’existence du préjudice moral qu’il allègue ni de son caractère récent, il se verra allouer une indemnité qui sera limitée à 5.000 €.

— sur les autres prétentions

Les six défendeurs qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au bénéfice de M^e Lefèvre.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, il est équitable de les condamner in solidum à allouer une indemnité de procédure de 2.000 € à

M. [T] seulement et de débouter les autres parties de ce chef.

Enfin il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats les pièces 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49 produites en défense,

Condamne in solidum la SARL Gestion Immobilière Moderne, Mesdames [I] [F] épouse [N], [X] [YW] épouse [K], [I] [B] épouse [C], [Y] [S] épouse [R] et Monsieur [FJ] [P] à allouer à M. [W] [T] une indemnité de 5.000 € en réparation de son préjudice moral et rejette ses autres demandes indemnitaires,

Rejette toutes demandes formées par les SCI du halage et de la résidence du centre,

Condamne in solidum la S.A.R.L. Gestion Immobilière Moderne, Mesdames [I] [F] épouse [N], [X] [YW] épouse [K], [I] [B] épouse [C], [Y] [S] épouse [R] et Monsieur [FJ] [P] aux dépens dont distraction au bénéfice de M^e Lefèvre,

Condamne in solidum la S.A.R.L. Gestion Immobilière Moderne, Mesdames [I] [F] épouse [N], [X] [YW] épouse [K], [I] [B] épouse [C], [Y] [S] épouse [R] et Monsieur [FJ] [P] à allouer une indemnité de procédure de 2.000 € à

M. [T] seul et rejette les autres demandes de ce chef,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 SEPTEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT