TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00033 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2OUT

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Expertise

Du : 20 Mai 2025

Madame [W] [C]

Madame [H] [P] [C]

C/

Société ERILIA, SA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 18 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé,

assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré;

DEMANDEURS :

Madame [W] [C]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Présente et assistée de M^e Rénata DOS SANTOS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Substitué par M^e ManonDUARTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Madame [H] [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Présente et assistée de M^e Rénata DOS SANTOS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Substitué par M^e ManonDUARTE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Société ERILIA, SA

[Adresse 7]

[Localité 2]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Expédition délivrée le :

à : M^e Rénata DOS SANTOS

Madame [W] [C]

Madame [H] [P] [C]

Société ERILIA, SA

Monsieur [F] [O] (Expert)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 février 1985 et avenant du 1er avril 2016, la SA ERILIA a donné en location à Madame [W] [C] et Madame [H] [C] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], ainsi qu’un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel révisable de 493,61 € outre provisions sur charges.

Se plaignant de désordres dans le logement, Madame [W] [C] et Madame [H] [C] ont assigné la SA ERILIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pantin statuant en référés, par acte de commissaire de justice délivré 26 décembre 2024 à personne morale, aux fins de voir notamment :

Ordonner une expertise judiciaire afin de se rendre sur les lieux, examiner et décrire les désordres allégués, constater et identifier les origines, les causes et l’étendues de ces désordres, indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et les chiffrer le cas échéant, évaluer et chiffrer les troubles de jouissance subis, fournir tout élément technique ou de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités et les préjudices subis ;Condamner la SA ERILIA à leur payer la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Réserver les dépens.L’audience s’est tenue le 18 mars 2025.

Lors de l’audience, Madame [W] [C] et Madame [H] [C], respectivement assistée et représentée par leur conseil, lequel a repris oralement les termes de l’assignation à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintiennent leurs demandes.

Elles exposent que le logement dont elles sont locataires est affecté d’un certain nombre de désordres, en particulier des infiltrations d’air et d’eau provoquant des moisissures, un dysfonctionnement des radiateurs, et des problèmes sur la porte d’entrée qui se ferme difficilement. Elles indiquent avoir sollicité leur bailleur à l’amiable en vain. Elles précisent que le gardien de l’immeuble est venu visiter l’appartement en vue d’éventuels travaux mais que rien n’a été fait suite à cette visite, et qu’elles ont eu recours à une expertise amiable, à laquelle la SA ERILIA ne s’est pas présentée, ayant constaté les différents troubles évoqués.

La SA ERILIA n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles 145 et 848 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toute mesure d’instruction s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. L’article 146 du même code précise que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie chargée d’apporter la preuve.

L’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la mise en œuvre de ces textes dont l’application n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il appartient cependant au juge de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminé. Le demandeur ne peut en effet prétendre à l’existence d’un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec.

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment:

assurer le clos et le couvert, le gros œuvre devant être en bon état d’entretien et de solidité afin de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;permettre une aération suffisante afin d’assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;assurer des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;être protégé contre les infiltrations d’air parasites en présentant une étanchéité à l’air suffisante. En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Madame [W] [C] et Madame [H] [C] sollicitent une expertise en faisant valoir que leur logement est affecté de désordres, notamment qu’il y a des infiltrations d’air et d’eau provoquant des moisissures, que les radiateurs dysfonctionnent, et que leur porte d’entrée ne se ferme plus correctement.

Elles versent au débats un rapport d’expertise amiable en date du 8 juin 2024, non contradictoire en l’absence de la SA ERILIA aux opérations d’expertise, dressé par Monsieur [I] [V], expert au sein de la SAS IXI-Groupe.

Il est relevé au sein de ce rapport :

concernant les infiltrations : des zones d’entrée d’air sur la fenêtre du salon, deux zones d’infiltration d’air sur la fenêtre de la cuisine, plusieurs zones d’infiltration d’air sur les fenêtres des deux chambres ; des coulures d’eau sous l’allège de la fenêtre du salon ;concernant les moisissures : de la noircissure au plafond du salon ;concernant les radiateurs du logement : ces derniers fonctionnent mais sont dits peu chauffer ; le radiateur de l’une des chambres fuit au droit d’un raccord ;concernant la porte d’entrée du logement : elle est difficile à fermer, la poignée fonctionne difficilement ;l’expert relève en outre un bruit de sifflement dans l’appartement.Les photographies accompagnant ce rapport confirment la présence de moisissures sur les murs.

Ces éléments témoignent de la présence possible de causes d’insalubrité ou d’indécence du logement et/ou de manquements du bailleur ou du locataire à leurs obligations respectives d’entretien.

Par conséquent, une expertise contradictoire apparaît nécessaire et sera ordonnée aux fins de déterminer l’existence des désordres allégués, d’indiquer leur origine et d’évaluer, le cas échéant, les responsabilités encourues, les préjudices subis et les travaux de reprise à effectuer.

Madame [W] [C] et Madame [H] [C] supporteront le coût de la consignation.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens (sur lequel il convient de statuer, le juge des référés vidant sa saisine par la désignation de l’expert) seront laissés à la charge de la partie demanderesse.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’état du litige, aucune responsabilité n’étant encore établie, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à Monsieur [F] [O], expert judiciaire près la cour d’appel de PARIS, et demeurant [Adresse 3] (06.08.17.71.70 – [Courriel 11]) ;

Avec pour mission à exécuter, conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, de :

Se rendre sur place et visiter l’appartement appartenant à la SA ERILIA et loué par Madame [W] [C] et Madame [H] [C] sis [Adresse 5] en présence des parties dûment convoquées (Madame [W] [C] et Madame [H] [C], la SA ERILIA) et leurs conseils, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Se faire communiquer tous les documents et pièces utiles pour l’accomplissement de sa mission ;

Entendre les parties ;

Examiner les désordres allégués, les décrire le cas échant, en indiquer la localisation, la nature et l’importance ;

Rechercher l’origine et la cause en cas de désordres avérés, et indiquer notamment :s’ils résultent d’un quelconque vice de l’immeuble ou d’un manquement du propriétaire à ses obligations de fourniture d’un logement décent ou d’entretien, au regard notamment des critères de décence fixés par les dispositions des décrets n° 87-149 du 6 mars 1987 et n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;s’ils résultent d’un manquement des locataires à l’une de leurs obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien ;s’ils résultent de malfaçons ou d’un quelconque défaut d’exécution des travaux de reprise d’ores et déjà effectués par l’une des parties ;

Dire si ces désordres sont nouveaux ou constituent des désordres persistants en précisant le cas échéant si des travaux de reprise réalisés par le bailleur ou le preneur ont permis de remédier à la cause des désordres ;Fournir à la juridiction tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices matériels et de jouissance éventuellement subis ;

Décrire les solutions techniques de nature à remédier aux désordres identifiés et chiffrer leur coût, ainsi que les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que limitation ou privation de jouissance ;

De manière générale, fournir à la juridiction compétente tous les éléments lui permettant de statuer sur le principe et l’étendue des responsabilités susceptibles d’être encourues ; ● Faire toutes observations utiles.

DISONS que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 15 jours à partir de la notification faite par le greffe ;

DISONS que la consignation, destinée à garantir le paiement des frais et de la rémunération de l’expert, sera supportée par Madame [W] [C] et Madame [H] [C] ;

DISONS que le montant de la consignation sera fixé à 2 000 € ;

DISONS que Madame [W] [C] et Madame [H] [C] devront consigner au greffe de ce tribunal la consignation avant le 30 juin 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et suivant les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou d’un relevé de caducité ;

DISONS qu’il sera procédé, dès que l’expert aura été avisé du versement de la consignation, aux opérations d’expertise, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et leurs conseils avisés ;

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert entendra les parties en leurs observations et consignera leurs dires ;

DISONS que l’expert adressera le projet de son rapport aux parties, qui disposeront d’un délai de trois semaines pour formuler des observations auxquelles l’expert devra répondre ;

RAPPELONS aux parties les termes de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile selon lesquels : « lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient état faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention dans son avis de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations présentées » ;

DISONS que l’expert déposera son rapport écrit en un exemplaire au greffe du tribunal de proximité avant le 31 décembre 2025, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise, et en adressera une copie à chacune des parties qui comprendra la demande de rémunération de celui-ci ;

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge sous le contrôle duquel seront exécutées les opérations d’expertise ;

DISONS que si les parties parviennent à se concilier, la mission de l’expert deviendra sans objet et l’expert en fera rapport au juge ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] et Madame [H] [C] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE