Tribunal Judiciaire de Coutances, Civil + 10 000, 10 novembre 2025, n° 23/00745

TJ Coutances 10 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a jugé que les défendeurs étaient tenus de payer l'indemnité forfaitaire prévue dans le compromis de vente, car ils n'ont pas exécuté leurs obligations contractuelles.
Accepté
Obligation de paiement des honoraires en cas de défaillance
La cour a estimé que les conditions du compromis de vente avaient été remplies et que les époux [E] devaient payer les honoraires de l'agence en raison de leur non-exécution des obligations contractuelles.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé dans leur demande, devaient rembourser les frais exposés par les demandeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Coutances, civil + 10 000, 10 nov. 2025, n° 23/00745
Numéro(s) :	23/00745
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Albane SADOTLaurent MARINVéronique COCHARD-MAUPASVirginie HANTRAIS
Cabinet(s) :	BOBIER - DELALANDE - MARINSADOT-PROUST AVOCATSBERLEMONT - COCHARD - HANTRAIS SCP D'AVOCATS
Parties :	E c/ S.A.R.L. DELAMARCHEIMMO.COM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N°

DU : 10 Novembre 2025

AFFAIRE : N° RG 23/00745 – N° Portalis DBY6-W-B7H-DLPL

JUGEMENT RENDU LE 10 Novembre 2025

ENTRE :

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 1]

Madame [N] [X]

[Adresse 4]

Madame [Y] [X]

[Adresse 2]

Tous représentés par : Maître Albane SADOT de la SELARL SELARL SADOT-PROUST, avocats au barreau de COUTANCES substitué par M^e PROUST, avocat au barreau de COUTANCES

ET :

Monsieur [G] [E]

[Adresse 7] – ALLEMAGNE

Madame [O] [M] épouse [E]

[Adresse 7] (ALLEMAGNE)

Tous deux représentés par : Maître Laurent MARIN de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de COUTANCES

Intervenant volontaire

S.A.R.L. DELAMARCHEIMMO.COM

ayant son siège [Adresse 3]

Représentés par M^e COCHARD-MAUPAS de la SCP BERLEMONT COCHARD HANTRAIS, avocat au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Katia CHEDIN, Vice-Présidente, rédacteur

Ariane SIMON, Vice-Présidente

Patrick BURNICHON, Magistrat à titre temporaire

Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier lors des débats et des opérations de mise à disposition de la décision

DEBATS :

À l’audience publique 08 Septembre 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Novembre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

le :

copie exécutoire et copie conforme à :

M^e SADOT, Me [Localité 9] et M^e HANTRAIS + dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente signé électroniquement les 11, 12 et 13 juillet 2022, M. [G] [E] et Mme [O] [E], de nationalité allemande et résidents en Allemagne se sont portés acquéreurs d’un bien appartenant en indivision à M. [Z] [X], Mme [N] [X], et Mme [Y] [X], sis [Adresse 5] à [Localité 6], par l’intermédiaire de l’agence immobilière DELAMARCHEIMMO.COM, après une visite préalable du bien en visio.

Une somme de 21.600 €, représentant 10 % du prix de vente, a été séquestrée à l’étude du notaire en charge de la vente définitive dont la signature a été prévue le 11 octobre 2022.

A l’occasion de la signature de l’acte authentique, prévue le 11 octobre 2022, les époux [E] sont venus d’Allemagne en France et ont visité l’immeuble. Ils ont alors indiqué au notaire leur décision de ne plus acquérir le bien.

Suivant exploits du 24 mai 2023, les consorts [X] ont fait assigner les époux [E] aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 21.600 €, correspondant à l’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, outre la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions d’intervention volontaire du 18 octobre 2023, la SARL DELAMARCHE IMMO.COM a sollicité la condamnation des époux [E] à lui régler la somme de 12.000 € au titre des honoraires prévus par le compromis de vente.

Suivant conclusions d’incident du 3 novembre 2023, les époux [E] ont sollicité du juge de la mise en état qu’il ordonne une expertise judicaire sur le bien immobilier litigieux afin que les désordres qu’ils invoquent au soutien de leur demande de nullité du compromis de vente pour vice de leur consentement soient constatés et évalués.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 4 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Coutances les a déboutés de leur demande.

Aux termes de leurs dernières écritures, « conclusions sur le fond n°3 », communiquées par RPVA le 24 juillet 2025, les consorts [X], demandeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de COUTANCES de bien vouloir:

« DEBOUTER Monsieur [G] [E] et Madame [O] [E] de leur demande d’annulation du compromis de vente signé entre eux et les consorts [X] en juillet 2022 ; CONDAMNER Monsieur [G] [E] et Madame [O] [E] à payer aux consorts [X] la somme de 21.600€ (VINGT ET UN MILLE SIX CENTS EUROS) en application des stipulations du compromis de vente ; CONDAMNER Monsieur [G] [E] et Madame [O] [E] à payer aux consorts [X] la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1116 du code civil, que l’agent immobilier était le seul interlocuteur des époux [E] et qu’il a répondu à toutes leurs questions posées par mail. Ainsi, ils estiment que les défendeurs ne parviennent pas à rapporter la preuve de l’existence d’une réticence dolosive.

Ils font valoir que les époux [E] ont été défaillants et qu’entre le refus de ces derniers de signer l’acte réitératif de vente et la vente du bien à de nouveau acquéreurs, les consorts [X] ont perdu du temps et ont dû continuer à entretenir le bien. Ainsi, ils considèrent que les époux [E] leur sont redevable de l’indemnité prévue aux termes des clauses contractuelles.

Aux termes de leurs dernières écritures, « conclusions au fond 3 » du 27 mars 2025, les époux [E], défendeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de bien vouloir :

« CONSTATER, DIRE et JUGER que tant les Consorts [X] que la SARL DELAMARCHE IMMOBILIER sont mal fondées dans leurs fins, demandes et conclusions à l’encontre des Consorts [E].CONSTATER, DIRE et JUGER que la demande des Consorts [E] de prononcer l’annulation de la vente pour vice du consentement et tant recevable et bien fondée.CONSTATER, DIRE et JUGER que la SARL DELAMACHE IMMOBILIER a intentionnellement dissimulé des informations qui étaient déterminantes pour le consentement des Consorts [E] au compromis de vente signé le 13 juillet 2022.Par conséquent :PRONONCER l’annulation du compromis de vente signé le 13 juillet 2023 entre les Consorts [E] et les Consorts [X].DEBOUTER tant les Consorts [X] que la SARL DELAMARCHE IMMOBILIER de l’ensemble de leurs fins, demandes et conclusions à l’encontre des Consorts [E].CONDAMNER les Consorts [X] au paiement de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER la SARL DELAMARCHE IMMOBILIER au paiement de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER les Consorts [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL BOBIER DELALANDE MARIN, société d’avocats, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Ils soutiennent, sur le fondement des articles 1130, 1131, 1137 et 1138 du code civil, que le bien objet du compromis de vente était affecté de désordres importants, et notamment d’une fissure sur un mur, qui leur ont été dissimulés. En effet, ils exposent que l’ensemble des photographies du bien ne leur a pas été présenté et que la visite virtuelle du bien ne leur a pas montré l’existence des désordres qu’ils allèguent.

Aux termes ses dernières conclusions du 27 mars 2025, la SARL DELAMARCHEIMMO.COM, en défense, sollicite du tribunal de céans de bien vouloir :

«DECLARER l’intervention volontaire de la SARL DELAMARCHEIMMO.COM recevable et bien fondée. En conséquence, CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [H] [E] à payer à la SARL DELAMARCHEIMMO.COM la somme de 12 000 € en principal, avec intérêt au taux légal à compter du 13 mars 2023 correspondant au courrier officiel de Maître COCHARD-[Localité 10] à Maître KESTING, avocat des consorts [E]. CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [H] [E] à payer à la SARL DELAMARCHEIMMO.COM la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [H] [E] aux entiers dépens. FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP BERLEMONT COCHARD HANTRAIS, avocat au barreau de Coutances-Avranches. DEBOUTER Monsieur [G] [E] et Madame [H] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes».

Elle soutient, sur le fondement du dol, que les époux [E] étaient parfaitement informés de l’état du bien qu’ils ont envisagé d’acquérir. Elle explique que la fissure dont font état les époux [E] pour justifier leur désistement apparaît sur les photographies qui leur ont été adressées. Elle ajoute avoir conseillé aux époux [E] de venir visiter le bien par deux fois.

Elle fait valoir que la fissure sur laquelle se sont interrogés les époux [E] était connue d’eux puisqu’ils ont interrogé l’agence à son propos. Elle ajoute qu’il a été expliqué aux époux [E] que les fissures n’avaient pas bougées depuis plus de 40 années et que ces derniers ne parviennent pas à rapporter la preuve que ces fissures seraient en réalité évolutives. Ainsi, aucun élément n’a été caché aux défendeurs et le compromis n’encoure pas la nullité pour réticence dolosive.

S’agissant du renflement sur le bâtiment annexe, elle estime qu’il ne peut pas constituer un élément essentiel ayant déterminé le consentement des époux [E] puisque ce bâtiment était considéré, même pas eux, comme une ruine.

Elle considère, sur le fondement des articles 1103 et 1589 du code civil, que les conditions suspensives prévues au compromis de vente ont été réalisées et que les époux [E] sont redevables envers les vendeurs de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis en cas de défaillance d’une des parties à la vente, mais également envers elle du montant de ses honoraires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 8 septembre 2025, puis mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la nullité du compromis de vente :

Aux termes des dispositions de l’article 1116 du code civil dispose que « le dol ne se présume pas et doit être prouvé ».

Aux termes des dispositions de l’article 1130 du code civil, « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes de l’article 1131 du même code, « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

L’article 1137 du même code dispose que, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Aux termes des dispositions de l’article 1138 du code civil, « le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence. »

En l’espèce, il ressort d’un courriel du 23 mai 2022 que les époux [E] ont bien reçu les photographies du bien envoyées par l’agence immobilière. (Pièce n°20 DELAMARCHEIMMO.COM). Il ressort encore d’un mail du 14 juin 2022, envoyé par les époux [E] à leur agent immobilier, que les photographies du bien litigieux laissent apparaitre la fissure dont ils font état pour invoquer un dol. En effet aux termes de ce courriel, M [E] interroge l’agent immobilier pour savoir si « la fissure droite du mur sud de la maison est grave ? » (Pièce n°3 époux [E]). L’agent immobilier leur a répondu par mail du 16 juin suivant, que « pour la fissure, le propriétaire avait fait mettre des témoins il y a longtemps et cela n’a jamais bougé ». (Pièce n°4 [E]).

En dépit de cette connaissance de la fissure, et après une visite du bien en appel visio avec l’agent immobilier en charge de la vente, les époux [E] ont régularisé, le 13 juillet suivant les échanges de mail, le compromis de vente. Ils ne rapportent pas la preuve de ce que la fissure invoquée est susceptible d’évoluer. Ainsi, aucun dol n’est caractérisé à l’encontre de l’agence immobilière DELAMARCHEIMMO.COM, qui a indiqué que la fissure n’était pas susceptible de bouger.

S’agissant du renflement sur la maçonnerie du bâtiment arrière, il ressort des éléments du dossier que cet élément n’était pas déterminant du consentement des acquéreurs. En effet, ces derniers, dans un courriel du 14 juin 2022, considèrent ce bâtiment comme une « ruine » et interrogent l’agent immobilier sur la possibilité d’utiliser les pierres de cette ruine pour isoler la nouvelle extension. (Pièce [E] n°3). Ainsi, ils étaient parfaitement conscients de l’état de délabrement de ce bâtiment et ont néanmoins régularisé le compromis de vente en le considérant à l’état de ruine.

En conséquence, le compromis de vente conclus entre les consorts [X] et les époux [E] par l’intermédiaire de la société DELAMARCHEIMMO.COM n’est pas entaché par le dol et n’encourt pas la nullité.

Sur l’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1231-5 du même code dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 13 juillet 2022 prévoit une indemnité forfaitaire au titre d’une clause pénale de 21.600 € en cas d’inexécution des obligations incombant à une de parties à l’acte. (Pièce n°1 consorts [X]).

Il n’est pas contesté que les conditions du compromis de vente litigieux ont été remplies et qu’il appartenait aux époux [E] de réitérer l’acte de vente par devant le notaire au plus tard le 30 septembre 2022. En outre, les consorts [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, suivant courrier recommandé avec accusé réception du 8 mars 2023, mis les époux [E] en demeure d’avoir à réaliser la vente de sorte que ces derniers sont tenus de régler l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente. (Pièce n°3 consorts [X]).

Cependant, le montant de la clause pénale à hauteur de 21.600 € apparaît manifestement excessif au regard de la durée très brève d’indisponibilité du bien objet de la vente (13 juillet 2022 au 11 octobre 2022), en sorte que son montant sera réduit à la somme de 8.000 € que M [G] [E] et Mme [O] [E] seront solidairement condamnés à payer à M. [Z] [X], Mme [N] [X], et Mme [Y] [X], unis d’intérêts.

Sur le paiement des honoraires de l’agence immobilière :

Vu l’article 1103 du code civil, susvisé ;

Vu L’article 1231-5 du même code ;

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties le 13 juillet 2022 prévoit une rémunération au profit de l’agence DELAMARCHEIMMO.COM pour 12.000 € TTC. (Page 16 pièce n°4 DELAMARCHEIMMO.COM). L’acte prévoit également que si les conditions relatives à l’exécution du contrat de vente sont remplies, et qu’après avoir été régulièrement mis en demeure, l’acquéreur n’a pas régularisé l’acte authentique et n’a pas satisfait aux obligations exigibles, une indemnité égale à la rémunération de l’agence est intégralement due par la partie défaillante au titre d’une clause pénale. (Page 21 pièce 4a DELAMARCHEIMMO).

Il n’est pas contesté que les conditions du compromis de vente litigieux ont été remplies. En outre, l’agence immobilière a, par courrier recommandé avec accusé réception du 31 octobre 2022, mis les époux [E] en demeure d’avoir à réaliser la vente. (Pièce n°12 DELAMARCHEIMMO.COM).

Cette mise en demeure a été réitérée, par l’intermédiaire du conseil de l’agence DELAMARCHEIMMO.COM, suivant courrier recommandé reçu le 17 juin 2023, (Pièce n°16 DELAMARCHEIMMO). Dès lors, les époux [E] sont redevables envers l’agence DELAMARCHEIMMO.COM de cette indemnité.

Cependant, le montant de l’indemnité due au titre de la clause pénale à l’agence immobilière à hauteur de 12.000 € apparaît manifestement excessif au regard de ce que les formalités de cette vente (offre d’achat, visite du bien, signature électronique du compromis de vente) ont eu lieu à distance et de manière dématérialisée. Dans ces conditions, les diligences de l’agence DELAMARCHEIMMO.COM ont été moindres que dans le cadre d’une vente classique. Dès lors, il convient de réduire le montant de cette indemnité à la somme de 6.000 € que M [G] [E] et Mme [O] [E] seront solidairement condamnés à payer à la société DELAMARCHEIMMO.COM.

Sur les demandes annexes :

Vu les articles 696, 700 du code de procédure civile ;

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Les époux [E] succombent à l’instance de sorte qu’il convient de les condamner à régler la somme de 1.500 € aux consorts [X] unis d’intérêts et la somme de 1.500 à l’agence DELAMARCHEIMMO.COM.

Les époux [E] doivent également être condamnés aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort, mis à disposition au greffe en application de l’article 450 code de procédure civile :

DEBOUTE M. [G] [E] et Mme [O] [E] de leur demande d’annulation du compromis de vente du 13 juillet 2022 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et Mme [O] [E] à payer à M. [Z], Mme [N] [X] et Mme [Y] [X], unis d’intérêts, la somme de 8.000 € (HUIT MILLE EUROS) ;

CONDAMNE solidairement M [G] [E] et Mme [O] [E] à payer à la société DELAMARCHEIMMO.COM la somme de 6.000€ (SIX MILLE EUROS) ;

CONDAMNE solidairement M [G] [E] et Mme [O] [E] à payer à M [Z], Mme [N] [X] et Mme [Y] [X], unis d’intérêts, la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M [G] [E] et Mme [O] [E] à payer à la société DELAMARCHEIMMO.COM la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M [G] [E] et Mme [O] [E] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE