COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [M], [O] [N], [W] [X], [L] [V] c/ S.D.C. LES JARDINS DE CEMENELUM

N° 25/

Du 30 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/01126 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NL2C

Grosse délivrée à

M^e Krystel MALLET

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

le 30 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [H] [M]

[Adresse 8] – LES JARDINS DE CEMENELUM

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [N]

[Adresse 8] – LES JARDINS DE CEMENELUM

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [W] [X]

[Adresse 8] – LES JARDINS DE CEMENELUM

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [L] [V]

[Adresse 8] – LES JARDINS DE CEMENELUM

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE CEMENELUM pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet EUROPAZUR, [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [M] est propriétaire d’un appartement (lot n°206), d’une cave (lot n°152) et de deux emplacements à usage de parking (lots n°113 et n°114) représentant au total 693/100.000 tantièmes d’un ensemble immobilier en copropriété composé de plusieurs bâtiments dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 3].

Mme [O] [N] est propriétaire d’un appartement (lot n°531), d’un emplacement de parking (lot n°468) et d’une cave (lot n°435) représentant au total 681/100.000 tantièmes du même ensemble immobilier.

M. [L] [V] est propriétaire d’un appartement (lot n°518), d’un emplacement de parking (lot n°478) et d’une cave (lot n°446) représentant au total 567/100.000 tantièmes de cet ensemble immobilier.

Enfin, Mme [W] [X] est propriétaire de lots représentant 496/100.000 tantièmes de cet ensemble immobilier.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 27 novembre 2020 par voie dématérialisée en application des dispositions dérogatoires de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Par acte du 25 février 2021, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » pour obtenir, à titre principal, la nullité de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 et, à titre subsidiaire, la nullité de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée.

Les copropriétaires ont été convoqués le 16 décembre 2020 à une nouvelle assemblée générale le 22 janvier 2021.

Par acte du 22 mars 2021, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » pour obtenir, à titre principal, la nullité de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 et, à titre subsidiaire, la nullité de certaines résolutions votées le même jour.

Par ordonnance datée du 9 février 2023, le juge de la mise en état a jugé M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] recevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » réunie le 22 janvier 2021 et a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir concernant l’affaire enregistrée sous le numéro RG 21/875 actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

Par jugement du 20 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a notamment prononcé la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » du 27 novembre 2020.

* * * * * *

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 février 2024, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] sollicitent :

— à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 en son entier,

— à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions 3, 4, 5, 6, 12, 13, 14, 15, 16, 27, 34, 35, 36 et 37 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021,

— en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent que l’assemblée générale du 22 janvier 2021 est nulle dans son intégralité car elle a été convoquée dans le seul but de faire adopter à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 des résolutions qui n’avaient pas recueilli la majorité légalement requise lors de l’assemblée générale précédente du 27 novembre 2020 qui a, depuis, été annulée. Ils font valoir que la convocation à l’assemblée générale spéciale litigieuse est fondée sur la version abrogée depuis le 1er juin 2020 de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils rappellent qu’en vertu de l’article 25-1 dans sa version applicable à cette assemblée, lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Ils en concluent que le syndic ne pouvait pas convoquer une nouvelle assemblée pour faire voter des résolutions n’ayant pas recueilli au moins le tiers des voix à la majorité simple de l’article 24. Ils en déduisent que cette assemblée devra être annulée en son entier.

A titre subsidiaire, ils réclament l’annulation des résolutions n° 3, 4, 5 et 6 puisqu’il a été procédé à l’élection des membres du conseil syndical du bâtiment Domitia sans que la candidature de M. [M] n’ai été prise en considération.

Ils estiment que les résolutions n°12 et 13 aux termes desquelles les membres du conseil syndical du bâtiment Aurelia ont été élus devront être annulées puisque la candidature de M. [V] n’a pas été soumise au vote.

Ils soulignent que l’assemblée générale du 27 novembre 2020 ayant été annulée, il n’existe plus de décision de décision de travaux si bien les résolutions n°14, 15 et 16 aux termes desquelles l’assemblée générale a délégué au syndic assisté du conseil syndical la réalisation des travaux sont privées d’objet.

Ils ajoutent que le défaut d’information des copropriétaires est également un motif d’annulation dans la mesure où deux devis concernant des prestations différentes ne permettant pas de les comparer ont été annexés à la convocation à cette assemblée.

Ils estiment la résolution n°27 est illicite pour prévoir la réalisation de travaux qui ne respectent pas les dispositions légales applicables, à savoir une demande d’autorisation administrative et des devis non soumis aux copropriétaires.

Ils font valoir enfin que l’absence d’étude technique préalable confirmant que la réduction de la superficie de l’aération de la Villa Aurelia n’est pas susceptible de provoquer des problèmes de sécurité doit conduire au prononcé de la nullité des résolutions n°34, 35, 36 et 37 décidant de faire procéder à ces travaux ainsi que leurs modalités d’exécution.

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation in solidum de M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Krystel Mallet, dans les conditions de l’article 699 du même code.

Il estime que l’action en annulation d’une assemblée générale en son entier n’est pas recevable dès lors que les copropriétaires demandeurs ont voté en faveur de certaines des décisions adoptées, quand bien même la convocation serait irrégulière.

Il ajoute que, dès lors que le seul motif de nullité réside dans l’annulation de l’assemblée générale précédente, la présente juridiction est dans l’impossibilité de statuer tant qu’aucune décision ne sera rendue dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/875.

Il précise qu’une assemblée générale demeure valable tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice devenue définitive. Il rappelle que M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] ont pris part au vote et voté « contre » l’ensemble des résolutions.

Il énonce que, certaines résolutions auxquelles ils se sont opposés ayant été rejetées conformément à leur vote, ils n’ont pas la qualité d’opposants à ces résolutions. Il soutient qu’ils ne sont donc pas recevables à contester l’assemblée générale litigieuse en son entier puisqu’ils ne disposent pas de la qualité à agir conformément aux articles 32 et 122 du code de procédure civile.

Quant à la contestation des résolutions n°4, 5, 6, 12, 13, 14, 15, 16 et 27, il reconnaît que tous les demandeurs ont qualité pour les contester dès lors qu’ils s’y sont effectivement opposés.

En revanche, il conteste la qualité à agir en nullité de M. [H] [M] et Mme [W] [X] contre les résolutions n°34, 35, 36 et 37 puisque celles-ci portent sur des travaux concernant uniquement le bâtiment Aurelia dans lequel ils ne sont pas propriétaires de lots.

Il considère que M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] ne précisent pas le fondement juridique ni l’existence d’un grief susceptibles d’entacher la désignation des membres du conseil syndical par les résolutions n°3, 4, 5, 6, 12 et 13 bien que les candidatures de M. [H] [M] et M. [L] [V] n’ait pas été inscrites à l’ordre du jour.

Concernant les résolutions n°14, 15 et 16, il fait valoir que les décisions de l’assemblée générale précédente demeurent exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice définitive. Il ajoute que les copropriétaires ont déjà approuvé l’exécution des travaux dont il est question aux termes de la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du 27 novembre 2020, résolution non contestée à titre subsidiaire par M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/875.

Il souligne également que l’obligation d’information ne s’apprécie pas au stade des modalités d’exécution mais au moment où la décision est prise d’exécuter les travaux dont le budget est arrêté après mise en concurrence de plusieurs prestataires, ce qui aurait été fait lors de l’adoption de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 27 novembre 2020.

Il conclut donc que les demandeurs ne peuvent contester la délégation consentie au syndic et au conseil syndical aux termes de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 dès lors qu’elle porte uniquement sur les modalités d’exécution de l’autorisation précédemment accordée qui n’a pas été contestée par les demandeurs, s’étant estimés suffisamment informés par les devis produits.

Il souligne que, pour justifier la contestation de la résolution n°27, les demandeurs produisent le devis de l’entreprise [G] selon lequel « il est impératif que les cyprès et leurs racines soient enlevés et replantés à 1m à l’intérieur du jardin » alors que la proposition de cette entreprise a été rejetée par la résolution n°28, conformément au sens de leur vote.

Il ajoute que le juge n’a pas la possibilité de porter un jugement de valeur sur les décisions adoptées par l’assemblée générale mais doit se contenter d’une appréciation objective de forme et de fond. Or, il explique que la résolution n°27 ne relève ni d’un abus de majorité ni d’un excès de pouvoir.

Enfin, il énonce que seuls Mme [O] [N] et M. [L] [V] sont copropriétaires au sein du bâtiment Aurélia et ont donc qualité pour contester les résolutions n°34 à 37 relatives à l’entretien des parties communes spéciales de ce bâtiment. Il précise que ces derniers reconnaissent que le fondement de leur action ne relève pas d’un motif légitime d’annulation mais de leur désaccord avec le choix de la majorité des copropriétaires.

Il expose que le tribunal est incompétent pour apprécier le bien-fondé ou l’opportunité des décisions de l’assemblée générale en dehors de leur légalité et conclut qu’en l’absence de motif d’annulation légitime, les résolutions contestées ne seront pas annulables.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 février 2025 prorogée au 30 Avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 en son entier.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l’assemblée générale et de notification des décisions étant d’ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l’annulation de l’assemblée générale ne respectant pas ce formalisme en son entier, sans avoir à justifier d’un grief quelconque.

Les autres irrégularités ne sont, en revanche, pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale en son entier mais uniquement des résolutions qui les affectent.

Les assemblées générales étant autonomes et indépendantes les unes des autres, l’annulation d’une première assemblée n’entraîne pas, de plein droit, la nullité des assemblées ultérieures car celles-ci restent soumises au délai de recours prévu à l’article 42, alinéa 2 de la loi, compte tenu du principe d’autonomie des assemblées.

Selon l’article 42 de la même loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Un copropriétaire défaillant est un copropriétaire qui n’était ni présent ni représenté en vertu d’un mandat à cette assemblée.

Un copropriétaire opposant est un copropriétaire qui a voté dans un sens contraire à celui de la majorité, à savoir contre une décision adoptée ou en faveur d’une décision rejetée.

Aux termes de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, applicable au litige, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Ce texte a supprimé la possibilité de convoquer une seconde assemblée pour ratifier à la majorité de l’article 24 les résolutions n’ayant pas été votée lors de la première assemblée.

En l’espèce, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] soutiennent qu’un vice est de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 dans son intégralité tenant à la convocation d’une nouvelle assemblée générale pour soumettre au vote à la majorité de l’article 24des résolutions précédemment rejetées à la majorité de l’article 25.

Etait en effet annexé à la notification du procès-verbal du 27 novembre 2020 une lettre du syndic selon laquelle il indiquait aux copropriétaires qu’il leur adressait une « nouvelle convocation visant à revoter certaines résolutions n’ayant pas obtenu la majorité de l’article 25 ».

Or, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors applicable ne permettait plus de convoquer une nouvelle assemblée dans le délai de trois mois pour permettre de voter à la majorité simple des décisions relevant en principe de la majorité renforcée de l’article 25, puisque cette faculté exige l’organisation immédiate d’un second scrutin au cours de la même assemblée.

Toutefois, pour avoir qualité à contester l’assemblée générale en son entier, quel que soit le motif invoqué et fût-il d’ordre public, les demandeurs doivent avoir la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants.

Or, ils étaient présents ou représentés à l’assemblée générale litigieuse et, bien qu’ils aient voté contre toutes les résolutions soumises au vote, ils ne peuvent pas davantage être qualifiés de copropriétaires opposants à l’assemblée générale dans son entier puisque certaines résolutions ont été rejetées conformément à leur vote.

Ils ont donc voté dans le même sens que la majorité lors de l’examen des résolutions n°11, 18, 28, 32 et 33 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021.

Par conséquent, à défaut d’avoir la qualité de copropriétaires défaillants ou opposants à toutes les décisions prises, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] sont irrecevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 en son entier si bien que leur demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6, 12, 13, 14, 15, 16, 27, 34, 35, 36 et 37 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021.

1. Sur l’inscription à l’ordre du jour de l’ensemble des candidatures aux fonctions de membres du conseil syndical (résolutions n°3, 4, 5, 6, 12 et 13).

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Selon l’article 25 c) de la même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

Les conditions de présentation des candidatures et le nombre de membres du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété, ou à défaut, par l’assemblée générale, conformément à l’article 22 du décret du 17 mars 1967.

Pour être désigné comme membre du conseil syndical, l’intéressé doit avoir présenté sa candidature au plus tard au cours de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 16 mars 2011).

Est nulle l’élection au conseil syndical d’un copropriétaire n’ayant pas fait acte exprès de candidature et le candidat doit, en pratique, se faire connaître au syndic avant l’assemblée générale ou faire acte de candidature lors de cette assemblée.

Il est admis que les candidatures puissent avoir lieu spontanément le jour de l’assemblée générale. Cela engendre une difficulté pour les copropriétaires ayant voté par correspondance. Un vote de leur part en faveur de la désignation des membres du conseil syndical ne peut valoir pour ceux qui se sont déclarés seulement le jour de l’assemblée ; ces copropriétaires seront considérés comme défaillants et conserveront leur droit de recours en cas d’irrégularité dans la désignation.

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Si les questions répondent effectivement à une demande précise, le syndic doit y donner suite, sans avoir à en apprécier l’utilité ou l’opportunité.

Le défaut d’inscription d’une question à l’ordre du jour n’est pas sanctionné par la nullité de l’assemblée générale, sauf si la question est de nature à modifier le vote sur les questions de l’ordre du jour initial.

En l’espèce, M. [L] [V] et M. [H] [M] ont demandé au syndic, par lettres recommandées avec avis de réception des 13 et 20 novembre 2020, et donc préalablement à la convocation de l’assemblée générale par lettre datée du 16 décembre 2020, que leurs candidatures aux fonctions de conseiller syndical soient inscrites à l’ordre du jour.

Cette demande a été tacitement refusée puisque les candidatures de M. [L] [V] et M. [H] [M] à la fonction de conseiller syndical, respectivement des bâtiments Aurélia et Domitia, ne figurent pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 annexé à la convocation établie le 16 décembre 2020.

Le délai entre les dates des lettres de M. [L] [V] et M. [H] [M] (13 et 20 novembre 2020) et la date d’établissement des convocations à l’assemblée générale (16 décembre 2020) était pourtant suffisant pour permettre au syndic d’inscrire leurs candidatures à l’ordre du jour.

Ces demandes étaient en lien direct avec la désignation des membres du conseil syndical soumis au vote des copropriétaires dans les résolutions n°3, 4, 5, 6, 12 et 13, fonctions auxquelles ils n’ont pas pu se présenter et être désignés le cas échéant.

Dès lors, le défaut d’inscription des candidatures de M. [L] [V] et M. [H] [M] à l’ordre du jour a été de nature à modifier le sens des votes sur la composition du conseil syndical, les copropriétaires ayant désigné les autres candidats qui s’étaient présentés sans examiner les candidatures de ces deux autres copropriétaires qui s’étaient fait connaître du syndic plusieurs semaines avant l’envoi des convocations.

Les résolutions n°3, 4, 5, 6, 12 et 13 de l’assemblée générale du 2 janvier 2021 seront en conséquence annulées.

2. Sur les travaux de réfection des enrobés (résolutions n° 14, 15 et 16)

Aux termes de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

Selon l’article 11 – I. 3° de la même loi, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

En l’espèce, l’assemblée du 27 novembre 2020 contenait :

— une résolution n°16 au terme de laquelle les copropriétaires, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats présentés par le syndic, ont décidé d’effectuer la réfection des enrobés non encore réalisés des voies de circulation piétonnes,

— une résolution n°17 selon laquelle l’assemblée générale a rejeté la décision de donner mandat au syndic assisté du conseil syndical de choisir une proposition de travaux et de passer commande.

Au cours de l’assemblée du 22 janvier 2021, ont été soumises au vote et adoptées à la majorité de l’article 24 :

— la résolution n° 14 qui, après avoir rappelé que l’assemblée générales du 27 novembre 2020 avait adopté le principe de travaux de réfection des enrobés et qu’il convenait de voter sur le budget défini pour ces travaux, décide de donner mandat au syndic assisté du conseil syndical de choisir une proposition pour un budget maximum de 75.000 euros TTC,

— la résolution n°15 autorisant le syndic à prélever la somme sur le fonds travaux Alur selon la clé de répartition charges générales,

— la résolution n° 16 fixant le montant des frais du syndic à 1,7 % HT du montant hors taxes des travaux votés.

Or, le jugement du 20 novembre 2023 a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 dans son intégralité, en ce compris la décision de principe de réalisation des travaux de réfection des enrobés des voies de circulation piétonnes dont les modalités ont été fixées par les résolutions n° 14, 15 et 16 de l’assemblée du 22 janvier 2021.

Il sera observé que les modalités d’exécution des travaux ont été soumises, lors de cette seconde assemblée, à un vote à la majorité simple de l’article 24 alors qu’elles relevaient de la majorité renforcée de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’avait pas été atteinte lors de la première assemblée sans qu’il puisse être procédé immédiatement à un second scrutin puisqu’elle était entièrement dématérialisée.

Outre que les résolutions litigieuses, ayant pour objet de fixer les modalités d’exécution des travaux décidés au cours d’une assemblée ultérieurement annulée, n’ont pas été soumise au vote à la majorité légalement requises, il ressort des devis produits par le syndic que les propositions ne sont pas comparables puisque la couleur du revêtement en enrobé n’est pas la même : noire pour le devis de la société Masala et rouge pour le devis de la société Lassauge.

Si le second devis indique le prix des travaux projetés, le premier devis fait seulement état d’un prix au mètre carré et précise que les mètres effectifs seront calculés à la fin des travaux, empêchant ainsi les copropriétaires de prévoir le coût total et final des travaux et donc de fixer l’enveloppe maximale de ces travaux en toute connaissance de cause ainsi que la consistance de ceux-ci avant délégation.

Par conséquent, les résolutions n°14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 seront également annulées.

3. Sur les travaux de traitement des pierres du mur de soutènement (résolution n°27)

En l’espèce, les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce permettant d’attester du fait que le parc de la copropriété dénommée « Les Jardins de Cemenelum » soit classé comme jardin d’intérêt majeur au plan local d’urbanisme métropolitain et, a fortiori, que les travaux de traitement des pierres du mur de soutènement votés lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 étaient conditionnés à une demande d’autorisation administrative.

En outre, bien que le devis de l’entreprise [G] du 30 septembre 2020 mentionne que « il est impératif que les cyprès et leurs racines soient enlevés et replantés à 1m à l’intérieur des jardins », le choix des copropriétaires s’est porté sur la société Any Décoration dans le cadre de la résolution n°29 si bien que, quand bien même le parc de la copropriété serait classé, cette préconisation de l’entreprise écartée lors de la mise en concurrence ne sera pas suivie.

Enfin, le fait de ne pas procéder à une nouvelle plantation ne méconnaît aucun texte et ne renvoie à aucun motif de nullité de la résolution contestée tel qu’un abus de majorité ou un excès de pouvoir.

Par conséquent, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021.

4. Sur les travaux de réduction de l’aération devant la villa Aurélia et la réfection permettant d’augmenter le passage (résolutions n°34, 35, 36 et 37)

L’action en contestation de décisions prises par une assemblée de copropriétaires est ouverte dans de nombreux cas, qui peuvent être regroupés en quatre motifs : violation des règles d’organisation des assemblées, violation des règles de majorité, excès de pouvoir et abus de majorité ou de minorité.

En l’espèce, seuls Mme [O] [N] et M. [L] [V] sont copropriétaires au sein du bâtiment Aurélia, à l’exclusion de M. [H] [M] et Mme [W] [X].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 22 janvier 2021 que seuls Mme [O] [N] et M. [L] [V], copropriétaires de lots dans le bâtiment Aurélia, sont opposants aux résolutions contestées et que M. [H] [M] et Mme [W] [X] n’ont manifestement pas participé au vote des décisions contestées qu’ils n’ont pas personnellement qualité à contester.

Les résolutions litigieuses ont en effet pour objet la réalisation de travaux de réduction de l’aération devant la villa Aurélia et la réfection des voies permettant d’augmenter le passage.

Pour soutenir que ces décisions sont entachées de nullité, les demandeurs produisent une lettre de la société Qualiconsult datée du 1er mars 2021 selon laquelle la réduction de la ventilation votée à l’occasion des résolutions n°34 à 37 aurait pour conséquence la réduction de « l’efficacité de la circulation d’air ».

Cette lettre précise que les travaux « vont aggraver un déficit de ventilation du parc de stationnement. Ceci est d’autant plus dangereux que les ascenseurs desservant les étages débouchent directement dans la circulation du parc de stationnement (disposition modifiée dans la réglementation actuelle qui exige un sas d’isolement) ».

Toutefois, le tribunal n’a pas le pouvoir d’apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée générale légalement prises en dehors des motifs de nullité prévus par les textes dont aucun n’est invoqué.

Par conséquent, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°34 à 37 de l’assemblée générale du 22 janvier 2021.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

L’action de M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] étant partiellement fondée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » sera condamné aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 janvier 2021 dans son intégralité ;

PRONONCE la nullité des résolutions n° 3, 4, 5, 6, 12, 13, 14, 15 et 16 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum », situé [Adresse 1], le 22 janvier 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 1] à verser à M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] la somme globale de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] de toutes leurs autres demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 1] de ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 1] aux dépens ;

RAPPELLE que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [H] [M], Mme [O] [N], Mme [W] [X] et M. [L] [V] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT