COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00033 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZVG

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00490

DEMANDEUR

S.C. UNITED FRANCE 2019 [Adresse 6]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par (avocat postulant) Maître François-Genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 098

représentée par (avocat plaidant) Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, avocat au Barreau d’AVIGNON

C/

DEFENDEUR

S.A.S. EDITIONS LARIVIERE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2004, la EIP France 11, représentée par la société Gvio, aux droits de laquelle vient la société PA AULNAY, aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a consenti à la S.A.S. EDITIONS LARIVIERE un bail commercial portant sur des locaux sis dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] [Localité 8] (93), pour une durée de neuf années six mois et 19 jours à compter du 12 janvier 2004.

A défaut d’offre de renouvellement du bailleur ou de demande de renouvellement émanant du preneur, ledit bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er août 2013.

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2023, la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a signifié à son preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2023, moyennant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 156.200 euros HT/HC par an et ce, au regard de l’expertise amiable réalisée à sa demande par Mme [D] [X].

La société EDITIONS LARIVIERE a accepté le principe du renouvellement du bail le 13 mars 2023 mais a contesté le montant du loyer de renouvellement proposé.

Par exploit de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a assigné la société EDITIONS LARIVIERE devant le juge des loyers commerciaux aux fins à titre principal d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à ladite somme de 156.200 euros HT/HC par an et ce, en continuité d’un mémoire préalable signifié au preneur le 23 juillet 2024.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception le 15 janvier 2025, la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II demande au juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL :

— FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de cent cinquante-six mille euros hors taxes et hors charges (156.000,00 €) par an, à compter du 1 er octobre 2023, avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts d’année en année, en application de l’article 1154 du Code civil,

A TITRE SUBSDIAIRE :

Dans l’hypothèse où Madame, Monsieur le Juge des loyers commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment éclairé pour fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé :

— S’ENTENDRE désigner tel expert avec pour mission de :

o Convoquer et entendre les parties, recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations et de la tenue des réunions d’expertise,

o Se faire remettre toutes les pièces utiles à sa mission,

o Entendre tout sachant,

o Se rendre sur les lieux sis ensemble immobilier [Adresse 10] et les décrire,

o Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles

— IMPARTIR à l’expert pour le dépôt du rapport, un délai de quatre mois à compter de l’ordonnance à intervenir.

— FIXER le loyer provisionnel au 1 er octobre 2023 à la somme de cent vingt mille euros hors taxes hors charges (120.000,00 € HT HC) par an,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER la société EDITIONS LARIVIERE à payer à Société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II considère être bien fondée à solliciter que le loyer soit fixé à la valeur locative de marché sans application de la règle du plafonnement prévue par l’article L145-34 du code de commerce, le bail excédant la durée de 12 années. Elle renvoie à l’expertise amiable réalisée à sa demande par Monsieur [C] et sollicite ainsi que la surface des locaux soit évaluée à 1.420 m², comme mentionné au bail, et que la valeur locative brute soit fixée à 110 euros par mètre carré au regard des références retenues par l’expert . Après application de majorations et abattements, elle soutient que le loyer en renouvellement doit être fixé à la somme de 156.000 euros hors taxes hors charges par an. Si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait toutefois pas suffisamment informé, une expertise devra être ordonnée.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse, notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 10 décembre 2024, la société EDITIONS LARIVIERE sollicite du juge des loyers commerciaux de :

La société SA EDITIONS LARIVIERE entend donc voir fixer le loyer au 1er octobre 2023 à la somme de 108.000 € en principal sous réserve de déduction des parties communes.

Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée, la société SA EDITIONS LARIVIERE entend demander :

— Que les provisions des frais d’expertise pendant l’instance soit mise à la charge de la Société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II

— Que le loyer provisionnel annuel pendant l’instance soit fixé à la somme de 100.000 € en principal.

Au soutien de ses prétentions, la société EDITIONS LARIVIERE confirme que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, la durée du bail étant supérieur à douze ans et l’article 10.2 des conditions générales de ce dernier posant le principe de la détermination du loyer en renouvellement à cette valeur. Elle indique que c’est en raison des prétentions excessives du bailleur que la présente instance a été engagée et conteste ainsi la teneur du rapport d’expertise établi par Monsieur [C]. La société EDITIONS LARIVIERE considère que la surface ne peut être fixée à 1420 m² puisqu’il convient d’ôter la quote-part de parties communes et qu’il appartient en conséquence au bailleur de préciser la surface des locaux hors parties communes. Elle estime que la valeur locative brute doit être évaluée à 90 euros par mètre carré et ce, au regard des éléments défavorables venant minorer l’évaluation de Monsieur [C]. Elle estime en outre nécessaire d’appliquer un abattement global de 15% compte tenu des charges exorbitantes imposées au preneur (taxe foncière, assurances, travaux de mise en conformité, frais de gestion, clause dérogeant au plafonnement du loyer et travaux rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble). Elle en déduit que le loyer devra ainsi être fixé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 108.630 euros hors taxes et hors charges par an. A titre subsidiaire, dans le cas où le juge des loyers commerciaux ordonnerait une expertise, elle sollicite que les provisions liées aux frais d’expertise soient mises à la charge du bailleur et que le loyer provisionnel annuel pendant l’instance soit fixé à la somme de 100.000 euros.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1° Les caractéristiques du local considéré;

«2° La destination des lieux;

«3° Les obligations respectives des parties;

«4° Les facteurs locaux de commercialité;

«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

Aux termes de l’article L145-34 de ce même, A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II et la société EDITIONS LARIVIERE s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2023.

Au regard toutefois de leur désaccord quant à la détermination du loyer en renouvellement et du caractère non contradictoire des expertises versées en procédure par les parties, il y a lieu de désigner un expert. Il reviendra à ce dernier d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Monsieur [T] [M] [O], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II, demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 11] devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 30 septembre 2023.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 1er octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [T] [M] [O]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

avec pour mission de:

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er octobre 2023, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 30 septembre 2023 le loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 octobre 2025 ;

DIT que la S.C.I. UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II devra consigner à la régie du tribunal, avant le 25 avril 2025, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 03 juin 2025 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT