TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/00357 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QKY

Minute : 25/867

Société [Localité 6] HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [I] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e DOUEB

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société [Localité 6] HABITAT

siège social : [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2019, l’OPH [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [N] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 251,08 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, l’OPH [Localité 6] HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1867,14 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La CCAPEX a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’OPH [Localité 6] HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [N] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 10.243,54 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de juin inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir le condamner au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] par voie dématérialisée le 27 décembre 2024.

À l’audience du 19 mai 2024, l’OPH [Localité 6] HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 24.287,29 euros. Il est opposé à la demande de délais de paiement.

l’OPH [Localité 6] HABITAT soutient que Monsieur [I] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [N] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 décembre 2024 en vue d’une audience prévue le 19 mai 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par l’OPH [Localité 6] HABITAT le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024.

En conséquence, les demandes de l’OPH [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 décembre 2019, du commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que l’OPH [Localité 6] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du Code de la construction et de l’habitation, que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer ; que le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il apparaît qu’il n’est produit aucune lettre adressée au locataire en vue de l’enquête sur les ressources pour l’application du supplément de loyer de solidarité. Dès lors, l’existence de la créance au titre du supplément de loyer n’est pas démontrée et sera déduite de l’arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 7497,34 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 24 décembre 2019 pour une durée d’un mois, et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 août 2020 à compter du 8 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, il n’est pas justifié de l’accomplissement de l’obligation d’assurance et les documents n’ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L’obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [N] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 6] HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 décembre 2019 entre l’OPH [Localité 6] HABITAT d’une part, et Monsieur [I] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [N] à compter du 8 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 7497,34 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mai 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de l’échéance de mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à justifier à l’OPH [Localité 6] HABITAT de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

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DEBOUTE l’OPH [Localité 6] HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT