TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/11318 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KPG

Minute : 25/107

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [A] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3], demeurant Syndic : AMI ILE DE FRANCE – [Adresse 4]

Représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1811,

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [A] [B] est propriétaire des lots n°20 et n°45 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES GENETS » a fait signifier à Madame [A] [B] une sommation de payer la somme de 1083.52 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [A] [B] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, aux paiements des sommes suivantes :

—  1.683,10 euros au titre des charges courantes et frais impayées (échéance du 3e trimestre 2024 inclus) avec capitalisation des intérêts ;

—  3.500,00 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient son exploit introductif d’instance.

Il expose que Madame [A] [B] est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, donc redevable à ce titre de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que son compte de copropriété présente un solde débiteur de la somme de 1.683,10 au titre d’arriéré des charges, échéance du 3e trimestre 2024 incluse et des frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [A] [B] au paiement de dommages et intérêts.

Madame [A] [B], citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 29 juin 2021, du 23 mars 2022, 12 avril 2023, 11 juin 2024, approuvant les comptes des exercices 2020 à 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 01/08/2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [A] [B].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, à hauteur de 999.39 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES GENETS » sis [Adresse 3] la somme de 683.71 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er juillet 2024, (3e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 999.39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, l’extrait de compte fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement. En outre, il n’est pas justifié de l’envoi des lettres de mise en demeure. Il y a donc lieu d’écarter les frais de relance et de mise en demeure.

Il convient également de déduire les sommes de 300 euros au titre des frais de « transmission de dossier avocat » et « transmission de dossier huissier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du de la sommation de payer du 9 octobre 2023, à hauteur de 72.48 euros, dont il est justifié.

Il convient dès lors de condamner Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72.48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Madame [A] [B] paye irrégulièrement les charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [A] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [A] [B] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES GENETS » sis [Adresse 3], la somme de 683.71 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er juillet 2024, (3e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES GENETS » sis [Adresse 3], la somme de 72.48 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er juillet 2024, (3e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES GENETS » sis [Adresse 3] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [A] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES GENETS » sis [Adresse 3], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [A] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT