TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04672 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLDS

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Avril 2025

Société RATP HABITAT, SA d’HLM

C/

Monsieur [H] [M]

Madame [O] [I] épouse [M]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société RATP HABITAT, SA d’HLM

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne HEURTEL, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e MARTIN SÈNE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Sandra MANSOIBOU, avocat au barreau de PARIS

INTERVENTION VOLONTAIRE DÉFENDEUR :

Madame [O] [I] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Mickaël HAIK, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Sandra MANSOIBOU, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne HEURTEL

M^e Mickaël HAIK

Expédition délivrée à :

M. [M] [H] occupe un logement sis [Adresse 4] à [Localité 11] appartenant à la société RATP HABITAT depuis le 28-10-20 .

Par exploit de commissaire de justice du 15-04-24 la société RATP HABITAT a fait assigner M. [M] [H] aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la nullité du bail conclu entre la société RATP HABITAT et M. [M] [H] ,

— le constat de la qualité d’ occupant sans droit ni titre de M. [M] [H] depuis le 28-10-20 ,

ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef qui ne quitteraient pas les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 649.64 euros ,

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion ,

— la suppression de tout délai pour quitter les lieux ,

— la condamnation de M. [M] [H] au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ,

— l’acquisition au profit du demandeur du dépôt de garantie et la compensation de cette somme sur les condamnations prononcées à l’encontre de M. [M] [H] ,

— la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 18-11-24 MME [I] [O] épouse [M] intervient volontairement. Il est alors établi un calendrier de procédure entre les parties pour une plaidoierie le 20-01-25.

A l’audience du 20-01-25 le conseil de la société RATP HABITAT expose que le bail dont se prévaut M. [M] [H] est nul du fait de trois raisons :

— la société RATP HABITAT n’a pas consenti à ce bail , son accord ayant été vicié par une fraude de l’une de ses employés MME [L] [B] , depuis lors licenciée , qui a organisé une procédure de vente de baux sur des biens immobiliers appartenant au demandeur,

— le contenu du bail est illicite en ce qu’il contrevient à des dispositions d’ordre public quant à l’attribution d’un logement social ,

— l’obtention d’un droit en fraude corrompt l’ensemble du contrat .

La société RATP HABITAT reformule donc ses demandes l’encontre de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] à savoir :

— le prononcé de la nullité du bail conclu entre la société RATP HABITAT et M. [M] [H] ,

— le constat de la qualité d’ occupants sans droit ni titre de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] depuis le 28-10-20 ,

ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef qui ne quitteraient pas les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1200 euros ,

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion ,

— la suppression de tout délai pour quitter les lieux ,

— la condamnation solidaire de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ,

— l’acquisition au profit du demandeur du dépôt de garantie et la compensation de cette somme sur les condamnations prononcées à l’encontre de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] ,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience , M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] , représentés par leur conseil , répondent que :

— M. [M] [H] n’a jamais échangé avec MME [L] [B] , ni rencontré cette personne ou tout autre intermédiaire afin d’obtenir un logement ,

— son bail a été signé par un représentant de la société RATP HABITAT et il n’a jamais fait l’objet d’une perquisition ou audition suite à une plainte pénale ,

— la société RATP HABITAT renverse la charge de la preuve et il n’a pas à fournir des éléments de preuve d’une prétendue fraude ,

— le bailleur s’est engagé dans un acharnement contre sa famille , notamment sa soeur dont le droit à occuper un logement appartenant à la société RATP HABITAT a été reconnu .

M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] demandent donc le débouté de l’ensemble des demandes de la société RATP HABITAT et la poursuite de l’exécution du bail.

A titre subsidiaire il est soulevé l’inopposabilité du jugement ordonnant l’expulsion de M. [M] [H] à l’égard de MME [I] [O] épouse [M] , son épouse , non assignée .

Il est demandé aussi la condamnation de la société RATP HABITAT au paiement à M. [M] [H] de la somme de 2000 euros, outre le paiement des dépens .

Le conseil de la société RATP HABITAT répond qu’il existe au surplus une suspicion de sous-location du logement . En effet un commissaire de justice , le 16-02-23 , mandaté par le bailleur pour rencontrer les défendeurs , a recueilli les dires d’une voisine faisant mention de “va-et-vient” et “ les locataires changent très souvent”.

Il indique que la dette locative s’élève à la somme de 6762.60 euros au 01-01-25.

Il rappelle que nul ne plaider par procureur et que M. [M] [H] ne peut s’exprimer pour MME [I] [O] épouse [M] .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du bail

Selon l’article 128 du Code Civil “Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.”.

Selon l’article 130 du Code Civil : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”.

Selon l’article 1130 du Code Civil : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”.

Selon l’article 1138 du Code Civil : “Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.”.

Sur les manoeuvres et les mensonges et la dissimulation intentionnelle

En l’espèce les éléments du dol sont constitutés par les preuves suivantes :

— il est fourni aux débats le transfert de mails le 17-10-20 entre la boîte mail personnelle de MME [L] [B] ([Courriel 10]) vers la boîte mail professionnelle de cette dernière ([Courriel 9]) un bulletin de paie de M. [M] [H] de juillet 2020 , la copie de son passeport , une attestation de son employeur ,

— ces trois seules pièces fournies dix jours avant la signature du bail sont les seuls éléments justificatifs qui auront permis d’établir l’éligibilité du défendeur à l’octroi d’un logement social. Le demandeur mentionne que le délai normal d’attente entre le dépôt de la demande et l’attribution d’un logement social a été fixé par arrêté préfectoral à trois ans .

A l’inverse la société RATP HABITAT rappelle le processus nécessaire à l’obtention d’un logement et les carences en l’espèce :

— absence d’inscription de M. [M] [H] sur le Serveur National d’Enregistrement des demandes de logements sociaux (SNE) ,

— absence d’une décision d’attribution de logement social,

— absence des avis d’imposition et du Revenu Fiscal de Référence sur les deux années précédant la demande ,

— absence d’information sur les ressources mensuelles , le patrimoine , le logement actuel , sur la composition du foyer.

Par ailleurs la demande de logement est faite au seul nom de M. [M] [H] et le bail est rédigé le 28-10-20 au seul profit de M. [M] [H] alors que celui-ci est marié à MME [I] [O] épouse [M] depuis le 25-11-19 . Il n’est pas fourni à la société RATP HABITAT ou à MME [L] [B] , mandataire du bailleur , l’acte de mariage lors de la demande .

M. [M] [H] n’apporte pas la preuve d’avoir informé la société RATP HABITAT de son mariage après la conclusion du bail même si le prénom de “[O]” est inscrit sur les relevés du compte locatif.

Au cours des débats M. [M] [H] n’a pas présenté d’ éléments pouvant étayer la solidité du dossier qu’il aurait présenté lors de sa demande de logement social en 2020. Il ne fournit que des avis d’imposition postérieurs à la date du bail , un décompte locatif et une copie de son espace personnel sur le site du bailleur .

Sur le vice du consentement de la société RATP HABITAT

la société RATP HABITAT , bailleur social , est tenu de respecter des dispositions d’ordre public s’agissant de l’éligibilité des demandeurs de logement qui sont publiquement connues.

Il convient de déterminer les conditions définies par la loi:

— Le caractère déterminant du dol s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné;

— La dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce M. [M] [H] , citoyen français , résident en région parisienne ne pouvait pas ignorer que l’attribution d’un logement social ne peut se faire en dix jours ; qu’au surplus l’octroi d’un logement social ne peut s’obtenir sans présenter des informations sur ses ressources , la composition du foyer et qu’une demande doit être enregistrée au niveau national.

Dès lors il convient de conclure que M. [M] [H] a conclu frauduleusement un bail au préjudice de la société RATP HABITAT . Le contrat étant nul depuis sa conclusion le 28-10-20, il convient de dire que l’occupation du logement est irrégulière .

Sur l’opposabilité de cette nullité à MME [I] [O] épouse [M]

Il a été pris acte de l’intervention volontaire de MME [I] [O] épouse [M] à l’instance à l’audience du 18-11-24 . MME [I] [O] épouse [M] , représentée par son conseil , a pu échanger avec la société RATP HABITAT avant les débats oraux du 20-01-25. Les débats ont donc été contradictoires à son égard.

Le bail du 28-10-20 est nul depuis sa conclusion et n’a pu prendre effet . Du fait de son mariage MME [I] [O] épouse [M] ne peut donc prétendre à la co-titularité d’un bail nul , d’un contrat sans effets juridiques .

Sur les conséquences de la nullité du bail

La nullité d’ un contrat remet les parties dans l’état préalable à l’accord. M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] sont sans lien de droit avec la société RATP HABITAT , il y a lieu de déclarer M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] occupants sans droit ni titre .

Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la partie défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le droit du propriétaire d’obtenir une contrepartie à l’occupation de son bien n’est pas contestable . L’indemnité mensuelle d’occupation est fixée à la somme de 1200 euros compte tenu des caractéristiques des lieux occupés dans l’environnement géographique du logement. Pour ce faire la société RATP HABITAT a fourni des exemples de location sur le marché . Ces indemnités d’occupation sont dues depuis le 28-10-20 jusqu’ à la libération des lieux .

Il sera fait compensation des sommes versées depuis cette date.

Le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société RATP HABITAT qui le déduira du montant global des indemnités d’occupation dues par les défendeurs.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Selon l’ article L412-3 “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

Selon l’ article L412-4 “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l’espèce , les défendeurs n’ont pas formulé de demande de délais pour quitter les lieux.

De plus M. [M] [H] n’a pas montré une volonté manifeste d’exécuter ses obligations puisqu’une dette s’est formée sans qu’il en justifie la cause par un défaut de ressources financières.

En conséquence il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion sans délai supplémentaire à celui prévu de droit .

Sur la demande de dommages et intérêts

La société RATP HABITAT allégue un préjudice lié au temps passé pour retrouver les éléments de la fraude , l’engagement d’une procédure judiciaire , M. [M] [H] n’ayant pas donné suite à la mise en demeure de libérer le logement le 26-05-23 .

Il n’est pas apporté la preuve de l’implication de MME [I] [O] épouse [M] dans la fraude , dès lors la condamnation ne peut être solidaire .

Dès lors il y a lieu de condamner M. [M] [H] au paiement de la somme de 2000 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la nullité du bail conclu entre la société RATP HABITAT et M. [M] [H] à compter du 28-10-20 et la qualité d’ occupants sans droit ni titre de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] depuis cette date ,

AUTORISE la société RATP HABITAT à procéder à l’expulsion de M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1200 euros ,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée à la société RATP HABITAT à compter du 28-10-20 et jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DIT que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société RATP HABITAT qui le déduira du montant global des indemnités d’occupation dues par les défendeurs et qu’il sera fait compensation des sommes versées depuis le 28-10-20 ,

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à la société RATP HABITAT la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] à payer à la société RATP HABITAT la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] et MME [I] [O] épouse [M] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT