Tribunal Judiciaire de Caen, Chambre expropriations, 14 mars 2025, n° 24/00013

TJ Caen 14 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Évaluation de la valeur du bien
La cour a estimé que les évaluations fournies par les expropriés ne peuvent pas servir de base à la détermination de la valeur d'un bien immobilier en matière d'expropriation, car elles ne sont pas accompagnées des actes de vente correspondants.
Accepté
Indemnité de remploi
La cour a fixé l'indemnité de remploi selon les méthodes habituelles, mais a rejeté la demande de remboursement des travaux de raccordement aux réseaux, considérant que cela était inclus dans la plus-value appliquée à la valeur des accessoires.
Accepté
Demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a accordé une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de la partie succombante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, ch. expropriations, 14 mars 2025, n° 24/00013
Numéro(s) :	24/00013
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmeline PLETS DUGUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE N° : 25/

AFFAIRE N° RG 24/00013 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4PK

Code NAC 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

Nous, Anne-Sophie MAIZA, Vice-Présidente, Juge au Tribunal judiciaire de CAEN, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

CONSERVATOIRE DU LITTORAL ET DES RIVAGES LACUSTRE

dont le siège social est sis [Adresse 9]

EN DEMANDE

Représenté par M. [T] [W], juriste et Mme [N] [C], responsable service foncier

Monsieur [D] [Z]

né le 04 Septembre 1949 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [B] [P] épouse [Z]

née le 20 Décembre 1948 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

EN DEFENSE

Représentés par M^e Emmeline PLETS, avocat au Barreau d’ORLEANS

En présence de :

Monsieur [K] [R], évaluateur, désigné par M. l’administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire au Gouvernement

Après débats à l’audience publique du 17 Janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré au 14 Mars 2025, date annoncée à l’issue des débats.

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’arrêté préfectoral du 10 février 2017 déclarant d’utilité publique le projet d’acquisition de parcelles de l’espace naturel du marais de [Localité 14] sur le territoire des communes de [Localité 15] et de [Localité 7] en vue de sa conservation définitive et sa préservation au profit du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, tel que défini dans le dossier soumis à enquête publique ;

Vu l’arrété préfectoral du 24 janvier 2022 prorogeant les effets de la déclaration d’utilité publique

Vu l’ordonnance d’expropriation du 1er décembre 2022,

Vu la requête, le mémoire valant offre et ses pièces du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, enregistrés le 1er juillet 2024,

Vu l’ordonnance de transport sur les lieux du 12 juillet 2024,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement du 3 septembre 2024,

Vu le transport sur les lieux du 12 septembre 2024, et le renvoi de l’audience au 17 janvier 2025,

Vu le mémoire de M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] déposé à l’audience le 17 janvier 2025,

Vu l’audience du 17 janvier 2025,

La position des parties concluantes et du commissaire du gouvernement peut être résumée de la manière suivante, selon leurs écritures susvisées, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens,

Le [Adresse 8]

Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres offre aux expropriés une indemnité principale de 11.110 euros, à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 1.916,50 euros, soit un total arrondi à 13.027 euros, pour l’expropriation de l’emprise du lot n°5 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 4] sise [Localité 15] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7].

M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z]

M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] sollicitent la condamnation de l’expropriant au versement des indemnités suivantes :

—  60.000 € pour la valeur du bien,

—  20.386,54 € d’investissement à perte,

—  9.038,65 € de remploi.

Ils réclament une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnisation totale devant revenir aux expropriés à la somme de 14.600 euros au titre de l’indemnité principale et 2.440 euros au titre de d’indemnité de remploi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : “Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

La juridiction doit procéder à l’évaluation du bien à la date de son jugement, en fonction de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance d’expropriation, à défaut du jugement d’indemnisation, étant précisé que son usage effectif, ainsi que ses critères de qualification pris en compte sont déterminés à la date de référence définie à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon l’ordonnance d’expropriation, la superficie du terrain exproprié est de 697 m², correspondant à 606 m² pour la partie privative et 91 m² pour la quote part des parties communes.

Sur la date de référence

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 10 novembre 2022 par la Commune de [Localité 7] fait mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados sur la parcelle AH [Cadastre 1], et le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 03 novembre 2022 par la Commune de [Localité 15] fait également mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados sur la parcelle AH [Cadastre 4].

Le document d’urbanisme en vigueur est un PLU intercommunal approuvé le 22 décembre 2012 versé aux débats, les modifications intervenues depuis lors et produites sur la cause ne concernent pas les parcelles AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 4].

La date de référence sera alors fixée au 22 décembre 2012 ce qui n’est pas contesté.

Sur la qualification de la parcelle

Au 22 décembre 2012, date de référence, les parcelles étaient classées en zone N du PLUi précité. Les parcelles AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 4], situées sur un secteur compris dans la zone naturelle sont inconstructibles, les seuls travaux autorisés étant ceux exclusivement nécessaires à la préservation des sites et des paysages, à l’accessibilité et à l’accueil du public et à l’entretien des réseaux existants.

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence, le lot n°5 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 4] sise [Localité 15] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7] étaient en nature de jardin.

Sur l’évaluation des parcelles expropriées

En l’espèce, il est apparu lors du transport sur les lieux, le 12 septembre 2024, qu’il s’agit d’un terrain en nature de terrain d’agrément, arboré et parfaitement entretenu, sur lequel est présent un mobil-home de 30 m² très bien entretenu, comportant 2 chambres, une salle de bain, des WC séparés, une cuisine et un salon. Le mobil-home est entouré d’une terrasse en bois de 20 m². Sur le terrain sont également présents trois cabanons aménagés, en très bon état, dont l’un à usage de chambre, le second à usage de buanderie, douche et WC, et le troisième à usage de stockage. Une pompe de relevage se trouve à l’entrée du terrain.

Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison.

Le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres se prévaut de 8 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2019 et 2022. Les localisations de ces biens ne sont pas précisées dans les écritures de l’autorité expropriante mais il ressort des actes de vente versés que les biens objets des ventes se situent tous à [Localité 12], dans le département de la Manche, soit à une distance très importante des biens objets de la présente instance. S’agissant du mobil-home, l’expropriant propose une indemnité de 1.500 euros en se basant sur des annonces du bon coin, outre 3.000 euros pour indemniser les cabanons en bois, soit un montant total pour les accessoires de 5.000 euros.

Le commissaire du Gouvernement produit quant à lui 3 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2021 et 2023 sur la Commune de [Localité 6] et la Commune limitrophe de [Localité 11] pour la partie non bâtie, et propose également une indemnité de 1.500 euros en se basant sur des annonces du site le bon coin publiées en 2024 et relatives à des ventes de mobil-home datant des années 1990 d’une surface moyenne de 30 m². S’agissant enfin des cabanons en bois aménagés, le commissaire du gouvernement propose 4 termes de comparaison concernant des ventes de hangars et granges dont il ressort un prix moyen au m² de 30 €, il propose alors une indemnisation s’élevant à 900 euros pour 30 m² de cabanons.

M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] ne se prévalent quant à eux d’aucun terme de comparaison. Ils versent aux débats un compte rendu d’évaluation immobilière établi par une agence notariale qui estime la valeur du bien à 30.000 euros ( 25.000 euros pour le terrain et 5.000 euros pour le mobil-home) et une estimation de valeur d’une agence immobilière au terme de laquelle la valeur du bien se situe dans une fourchette de prix comprise entre 55.000 et 60.000 euros.

SUR CE,

Il convient de se reporter à l’ensemble des termes de comparaison versés par l’expropriant et le commissaire du gouvernement.

Il sera rappelé en premier lieu qu’une évaluation d’agence immobilière ou d’office notariale ne peut servir de base à la détermination de la valeur d’un bien immobilier en matière d’expropriation, sauf à ce qu’y soient joints les actes de ventes constituant les termes de comparaison ayant permis l’évaluation du bien.

En l’espèce, tant le compte-rendu d’évaluation immobilière établi par une agence notariale que l’estimation d’une agence immobilière versés aux débats par M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] ne sont accompagnés d’aucun acte de vente.

S’agissant des termes de comparaison versés par l’expropriant, force est de constater qu’ils sont relatifs à des ventes plus anciennes et concernent des parcelles beaucoup plus éloignées des biens en cause que les parcelles objet des termes produits par le commissaire du Gouvernement.

S’agissant des trois termes versés par le commissaire du Gouvernement, il ressort des éléments non contestés par les parties que seul le premier terme produit (vente en date du 19 décembre 2021 de la parcelle AH [Cadastre 2] sise à [Localité 6]) concerne un terrain situé en zone N et à proximité immédiate du bord de mer, les deux autres termes n’étant pas localisable ou situé beaucoup plus loin du rivage. Or il est évident que la proximité du rivage dans une commune touristique et balnéaire constitue un élément déterminant de l’évaluation du prix d’un terrain.

Au regard de ces éléments, il sera retenu comme seul terme de comparaison pertinent le terme précité produit par le commissaire du Gouvernement, dont il ressort un prix au m² de 27 €.

S’agissant du mobil-home, l’annonce présentant la plus grande correspondance avec le mobil-home des expropriés en terme d’état et de surface est la première annonce produite par le commissaire du gouvernement, laquelle concerne un mobil-home de 30 m², en bon état, pour un prix de 2.500 €, lequel sera alors retenu. Les petits cabanons en bois seront évalués à un montant global de 3.000 €, tel que proposé par le conservatoire du littoral, en l’absence de tout autre élément d’évaluation, les termes du commissaire du gouvernement relatifs à des granges et hangars ne concernant pas des biens équivalents. Il n’est pas contesté que le mobil-home et les petits cabanons en bois sont raccordés aux réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement, ce qui accroît nécessairement leur simple valeur vénale, le mobil-home étant en outre entouré d’une terrasse en bois, il sera alors appliqué une plus value de 20 % ce qui porte l’indemnisation de ces accessoires à un montant total de 6.600 euros.

S’agissant de l’accès commun, qui a la valeur d’un chemin rural et pour lequel M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] ne versent aucun terme de comparaison, accès d’une surface de 1.031 m² dont le lot n°5 est propriétaire des 88/1000e selon le règlement de copropriété, il sera retenu la valeur de 1 € du m² proposé par le commissaire du gouvernement, le tableau de termes de comparaison versé à cet égard par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres étant illisible et les actes correspondant n’étant pas produits.

Eu égard aux surfaces non contestées de l’emprise expropriée, l’indemnité principale due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée comme suit :

— pour le terrain du lot n°5 : (606 m² x 27 euros) = 16.362 euros

— pour l’accès commun attaché au lot n°5 : (1.031x 88/1000 x 1 euro) = 90,72 euros arrondis à 91 euros

— pour le mobil home et de l’appentis en bois : 6.600 euros

soit une indemnité principale de 23.053 euros.

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, soit 20 % de l’indemnité principale pour une indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% pour les 10 000 € suivants et 10% pour la somme restante.

L’indemnité de remploi due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée comme suit :

— de ( 1 à 5000 euros ) x 20 % = 1.000 €

— de ( 5001 à 15.000 euros ) x 15 % = 1.500 €

— ( 23.053 € – 15.000 euros ) x 10 % = 805,30 € arrondis à 806 €

soit une indemnité de remploi de 3.306 euros.

Il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement des travaux de raccordement aux réseaux, ce raccordement étant pris en compte dans la plus value de 20 % appliquée à la valeur globale des accessoires et notamment du mobil-home.

Partie succombante, le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres supportera la charge des dépens.

Il devra verser à M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE comme suit les indemnités dues par le [Adresse 8] au titre de l’emprise expropriée, soit le lot n°5 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 4] sise [Localité 15] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7]:

— indemnité principale : 23.053 euros (VINGT TROIS MILLE CINQUANTE TROIS EUROS) ;

— indemnité de remploi : 3.306 euros (TROIS MILLE TROIS CENT SIX EUROS) ;

DÉBOUTE M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres à verser à M. [D] [Z] et Mme [B] épouse [Z] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le [Adresse 8] supportera seul les dépens.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie MAIZA,Vice-Présidente, Juge de l’expropriation et par Séverine HOURNON, Greffière, présente lors de sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

S. HOURNON A-S. MAIZA