Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 6 section 3, 17 novembre 2025, n° 24/11124

TJ Bobigny 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Accord de restitution du dépôt
La cour a constaté que, bien que l'accord n'ait pas été formalisé par écrit, il était suffisamment démontré que la SCI PACHA avait accepté la restitution du dépôt, et que l'agent immobilier n'avait pas respecté ses obligations de séquestre.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la rétention du dépôt
La cour a jugé que l'agent immobilier avait agi conformément à ses obligations de séquestre et n'avait donc pas commis de faute, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Rejeté
Droit au remboursement des frais engagés
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu de condamner l'agent immobilier aux frais irrépétibles, car il n'y avait pas eu de faute de sa part.
Accepté
Responsabilité pour les dépens
La cour a jugé que la SCI PACHA, en raison de son inexécution contractuelle, devait supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 6 sect. 3, 17 nov. 2025, n° 24/11124
Numéro(s) :	24/11124
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BAQUETJean-Denis GALDOS DEL CARPIO
Cabinet(s) :	GALDOS & BELLONDROUX BAQUET
Parties :	S.A.S. AGENCE CENTRALE DE [ Localité 6 ], S.C.I. PACHA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11124 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EJ5

N° de MINUTE : 25/00820

Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Madame [Z] [R] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

DEMANDEURS

S.A.S. AGENCE CENTRALE DE [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R056

S.C.I. PACHA

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée en date des 3 et 4 juin 2024 intitulé « compromis de vente de biens et droits immobiliers » la société civile immobilière SCI PACHA s’est obligée à vendre à M. [C] [J] et Mme [Z] [R], lesquels se sont obligés acquérir sous réserve de conditions suspensives, un terrain à bâtir sis à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 2].

A cette occasion, M. [C] [J] et Mme [Z] [R] ont versé, à titre de dépôt, la somme de 15.000 euros entre les mains de la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6], es-qualité d’agent immobilier ayant négocié la transaction et rédigé l’avant-contrat de vente, désignée séquestre dans l’acte.

Il était notamment stipulé que la signature de l’acte authentique de vente était prévue le 30 novembre 2021 et que la vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire.

L’acte authentique de vente n’a pas été signé.

C’est dans ce contexte que M. [C] [J] et Mme [Z] [R] ont, par actes de commissaire de justice des 6 et 8 novembre 2024, fait assigner la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] et la société civile immobilière SCI PACHA devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de se voir restituer la somme de 15.000 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2025, M. [C] [J] et Mme [Z] [R] demandent au tribunal de :

— condamner la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] à leur restituer la somme de 15.000 euros séquestrée depuis le 25 mai 2021, en sa qualité de séquestre conventionnel, majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 juin 2024,

— condamner la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2025, la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] demande au tribunal de :

— PRENDRE ACTE de ce que l’AGENCE CENTRALE DE [Localité 6] remboursera la somme de 15.000 euros séquestrée entre ses mains par les époux [J] soit lorsque la SCI PACHA lui fera part de son autorisation officielle, soit lorsque le Tribunal rendra une décision lui intimant l’ordre de restitution des fonds

— DEBOUTER purement et simplement les époux [J] des demandes de condamnation formulées à l’encontre de l’AGENCE CENTRALE DE [Localité 6]

— RECONVENTIONELLEMENT, condamner les époux [J], ou à défaut la SCI PACHA au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société civile immobilière SCI PACHA, assignée en l’étude d’huissier, n’a pas constitué avocat. La signification des conclusions de la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] lui a été faite le 2 mai 2025 à la même adresse que celle indiquée dans l’assignation mais a donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal de recherches infructueuses et à l’envoi le jour même d’une lettre recommandée avec accusé de réception en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Au soutien de leur prétention, M. [C] [J] et Mme [Z] [R] font valoir que la société civile immobilière SCI PACHA a donné son accord pour que le dépôt de garantie leur soit restitué. Ils considèrent que cet accord suffit et que la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] a retenu abusivement la somme séquestrée ce qui a préjudicié aux demandeurs.

La société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] soutient que, en sa qualité de séquestre, elle ne dispose pas librement des fonds séquestrés et que les formalités prévues au contrat doivent être respectées afin de lui permettre de restituer les fonds. Elle estime qu’aucun accord des parties en ce sens ne lui a été communiqué.

Sur ce,

En application de l’article 1915 du code civil, le dépôt, en général, est un acte par lequel on reçoit la chose d’autrui, à la charge de la garder et de la restituer en nature.

En application de l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

En application de l’article 1960 du code civil, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce, aux termes de l’avant-contrat en date des 3 et 4 juin 2021, il est stipulé :

— au paragraphe « Réalisation » que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil ».

— au paragraphe « Clause pénale » que « en application de la rubrique « REALISATION » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice la somme de 36.000 euros. »

— au paragraphe « Mission du séquestre » que le séquestre « conservera la somme qui lui a été confiée avec pour mission de la ventiler suivant les cas exposés ci-avant. La remise de cette somme, à l’une ou l’autre des parties selon ces prévisions, déchargera le séquestre de sa mission (…). Toutefois, en cas de non réalisation pure et simple, le délai de rétraction (le cas échéant) étant écoulé et les conditions suspensives réalisées, il ne pourra remettre lesdits fonds qu’en vertu d’un accord amiable signé entre les parties ou d’une décision judiciaire ».

Aucune stipulation du contrat ne prévoit les différentes hypothèses de remise, à l’un ou l’autre des co-contractants, des fonds versés par les acquéreurs à titre de dépôt. Il n’est notamment pas prévu la possibilité pour le séquestre de restituer le dépôt de garantie à l’acquéreur en cas de refus du vendeur de signer l’acte authentique de vente.

Il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que, Mme [D] [G], es-qualité de gérante la société civile immobilière SCI PACHA, a informé, par courriel en date du 29 mars 2022, M. [C] [J] et Mme [Z] [R], de son souhait de ne plus vendre le terrain sous certaines conditions, ce qui a été accepté par M. [C] [J] par courriel en date du 9 avril 2022. Ces courriels ne sont pas signés. Dans ces courriels, la formalisation d’un protocole d’accord a été évoquée. Toutefois, aucun acte n’a pas été signé par les parties.

Les demandeurs produisent un courriel de Mme [D] [G] en date du 29 février 2024 à leur attention et à l’attention de l’agent immobilier aux termes duquel il est indiqué que la SCI PACHA donne son accord pour que M. [C] [J] et Mme [Z] [R] puissent récupérer leur séquestre de 15.000 euros détenu par la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6]. Ce courriel n’est pas signé.

En l’absence de production de tout accord signé par les parties, par acte sous signature privée ou bien notarié, la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] a légitiment refusé de remettre les fonds séquestrés aux demandeurs, dans le respect de ses obligations de séquestre, telles que stipulées à l’avant-contrat de vente.

Toutefois, en dépit de l’absence de production de documents signés par les parties, il est suffisamment démontré, au moyen des courriels susvisés, que la signature de l’acte authentique de vente prévue le 30 novembre 2021 n’a pas été régularisée en raison du refus de vendre de la société civile immobilière SCI PACHA, laquelle n’a donc pas exécuté son obligation contractuelle de vendre le bien immobilier.

Au contraire, il n’est établi aucune faute de M. [C] [J] et Mme [Z] [R] dans l’exécution de l’avant-contrat de vente. Ils ont accepté de ne pas poursuivre la vente sous certaines conditions, notamment celles de la prise en charge financière des frais engagés en vue d’obtenir des autorisations d’urbanisme.

En outre, la société civile immobilière SCI PACHA n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure afin de faire valoir un droit quelconque aux termes de l’avant-contrat de vente.

Or, la somme de 15.000 euros, déposée en séquestre au moment de la signature de l’avant-contrat de vente, constitue un dépôt de somme d’argent destiné à garantir la bonne exécution des engagements pris par M. [C] [J] et Mme [Z] [R] et, notamment, le paiement d’une indemnité due au vendeur si ces derniers refusaient d’acquérir les biens alors que toutes les conditions du contrat étaient remplies.

Ainsi, (1) en l’absence d’exécution manifeste par la société civile immobilière SCI PACHA de son obligation de régulariser la vente par acte authentique depuis le 30 novembre 2021, (2) en l’absence de stipulations contractuelles prévoyant la mission du séquestre en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles par le vendeur, (3) en l’absence de régularisation d’un accord signé entre les parties depuis 2022 et (4) en raison de la défaillance du vendeur à la présente procédure lequel avait donné son accord par email pour la restitution du dépôt de garantie, il y a lieu d’ordonner à la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6], en sa qualité de séquestre, de restituer à M. [C] [J] et Mme [Z] [R] la somme de 15.000 euros déposée par ces derniers entre les mains du séquestre en exécution de l’avant-contrat de vente sous signature privée en date des 3 et 4 juin 2024 conclu entre la société civile immobilière SCI PACHA et M. [C] [J] et Mme [Z] [R].

Par ailleurs, en refusant de restituer les fonds séquestrés à M. [C] [J] et Mme [Z] [R], en l’absence d’accord signé par les parties, la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] a exécuté sa mission conformément aux stipulations contractuelles et n’a donc commis aucune faute dans l’exécution de sa mission de séquestre.

En conséquence :

— il n’y pas lieu de majorer la somme de 15.000 euros des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2024,

— M. [C] [J] et Mme [Z] [R] seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] indiquant dans ses écritures qu’elle versera ladite somme en cas de décision judiciaire, il n’y a pas lieu de fixer une astreinte.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, en l’absence de faute de la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] dans l’exécution de sa mission de séquestre et en raison de l’absence de production par la société civile immobilière SCI PACHA d’un document signé autorisant la restitution des fonds séquestrés alors même qu’elle n’avait pas respecté son engagement contractuel, la société civile immobilière SCI PACHA sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en l’absence de faute de la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] dans l’exécution de sa mission de séquestre, M. [C] [J] et Mme [Z] [R] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre de ladite société.

Il serait également inéquitable de condamner M. [C] [J] et Mme [Z] [R] à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles à la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] au motif que ces derniers ont subi l’inexécution contractuelle de la société civile immobilière SCI PACHA et notamment l’absence de production d’un document signé de sa part afin de permettre la restitution des fonds séquestrés.

Ainsi, il est équitable de condamner la société civile immobilière SCI PACHA à payer à la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Ordonne à la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6], en sa qualité de séquestre, de restituer à M. [C] [J] et Mme [Z] [R] la somme de 15.000 euros déposée par ces derniers entre les mains du séquestre en exécution de l’avant-contrat de vente sous signature privée en date des 3 et 4 juin 2024 conclu entre la société civile immobilière SCI PACHA et M. [C] [J] et Mme [Z] [R] ;

Déboute M. [C] [J] et Mme [Z] [R] de leur demande en paiement au titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [C] [J] et Mme [Z] [R] de leur demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles à l’encontre de M. [C] [J] et Mme [Z] [R] ;

Condamne la société civile immobilière SCI PACHA à payer à la société par actions simplifiée Agence Centrale de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société civile immobilière SCI PACHA aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,