TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 24/11328 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GCN

N° de MINUTE : 25/01469

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté pa son syndic professionnel, la société LEA SYNDIC, SAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G153

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Ghada HAMZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1232

Madame [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Ghada HAMZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1232

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] sont propriétaires du lot n°8 de l’immeuble sis [Adresse 5] (93).

Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal de proximité de Bobigny a condamné Monsieur et Madame [S] au paiement, à titre principal, de la somme de 1 582,43 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté à la date de l’assignation du 2 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus.

Par exploit du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic coopératif, Monsieur [X] [O] et Madame [W] [O], a assigné Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de les voir condamner, à titre principal, au paiement, à hauteur de leur part dans l’indivision, de la somme de 7 511,54 euros ainsi qu’à des dommages intérêts.

Dans ses dernières conclusions, ainsi que lors de l’audience du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et

prétentions ;

CONDAMNER conjointement Monsieur et Madame [S] à payer la somme de 8 012,29 €, à hauteur de leurs parts respectives dans l’indivision, avec intérêt au taux légal, décomposée comme suit :

✓ 4 891,01 € au titre de l’arriéré définitif au 30 septembre 2024 ;

✓ 2 932 € au titre des provisions à échoir immédiatement exigibles du 1er octobre 2025 au 1er juillet 2026 inclus ;

✓ 189,32 € au titre des frais de recouvrement nécessaires (article 10-1).

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires précise que la copropriété avait désormais pour syndic la société LEA SYNDIC. A l’égard de la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, il fait valoir que le tribunal de proximité de Saint-Denis a condamné les consorts [S] au paiement d’un arriéré de charges arrêté à la date de l’assignation, soit au 2 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus. Il en déduit qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation des défendeurs au paiement de leur arriéré de charges 1er trimestre 2023 inclus. Le syndicat des copropriétaires conteste également les arguments des défendeurs quant à la recevabilité de son action en procédure accélérée au fond. Il fait ainsi valoir que la mise en demeure n’est fructueuse que si le copropriétaire s’acquitte de l’intégralité de l’arriéré correspondant aux provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 (Cass.3e civ., 21 avr. 2022 n°20-20.866). Les consorts [S] n’ayant procédé qu’au paiement de la somme de 4 468,97 euros postérieurement à la délivrance de la mise en demeure du 10 octobre 2024, soit en deçà du montant de 5 797,40 euros réclamé au titre des provisions échues, il ne peut être considéré selon lui que ladite mise en demeure a été fructueuse. Il expose ainsi que Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sont débiteurs à l’égard de la copropriété au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime en outre qu’en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, les sommes versées par les défendeurs doivent s’imputer en priorité sur leur dette la plus ancienne, soit l’arriéré antérieur de charges. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé, notamment au regard de la condamnation du tribunal de proximité de Bobigny du 19 mars 2024, à obtenir la condamnation de Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] au paiement des charges impayées, des provisions exigibles ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, soutenues à l’audience, ils ont demandé au président du tribunal judiciaire de céans de :

In limine litis

— DÉCLARER irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic portant sur la période antérieure au 3 janvier 2023.

A titre principal

— RECONNAÎTRE le caractère fructueux de la mise en demeure du 14 octobre 2024 Par voie de conséquence

— REJETER l’intégralité des demandes de paiement formulées par le demandeur – CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] –

[Localité 8] représenté par son syndic à verser aux consorts [S] la somme de 1.000,00 euros au titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de sa demande de règlement de la somme de 1.500€ au titre 700 du CPC et aux entiers dépens à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S]

A titre subsidiaire

— FIXER à 2.362,83 euros les arriérés de loyer dus par Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] à la date de l’assignation ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de la demande de versement des provisions à échoir immédiatement exigibles du 1er janvier au 1 juillet 2025 ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic du surplus des arriérés de retard

— FIXER à 313,23 euros le montant de la dernière échéance à règler en avril 2025 par Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S]

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de sa demande de règlement de dommages- intérêts ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de sa demande de règlement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de sa demande de règlement de la somme de 1.500€ au titre 700 du CPC et aux entiers dépens à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S]

A titre infiniment subsidiaire

— REEVALUER significativement à la baisse la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic ;

— REEVALUER significativement à la baisse la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame [S] font valoir in limine litis qu’en application du principe de l’autorité de la chose jugée, le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement fondé à sollicité le paiement des dettes antérieures au 3 janvier 2023 soit la somme de 2 435,34 euros, à l’égard de laquelle la somme de 1 582,43 euros a de surcroît d’ores et déjà été réglée. Au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fondant la procédure accélérée au fond, ils rappellent qu’à défaut du versement d’une provision dans le délai de trente jours suivant mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est légitime à intenter une action pour recouvrir le paiement des provisions ou des sommes exigibles. Ils estiment qu’au regard du paiement à hauteur de 2 531,20 euros effectué le jour même de réception de la mise en demeure reçue le 14 octobre 2024, celle-ci ne peut valablement fonder la présente procédure. Il y a donc lieu, selon eux, de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges et des provisions exigibles. Le comportement adopté par le syndicat des copropriétaires alors qu’ils ont effectué un règlement le 14 octobre 2024 et ont sollicité plusieurs reprises le syndic pour régler leur dette justifie selon eux l’octroi d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [S] sollicitent que soient écartées les demandes au titre des appels de fonds des 2e, 3e et 4e trimestre 2025, ces derniers n’étant pas conformes aux montants exigibles. Ils forment en outre une demande d’échelonnement de leur dette, précisant avoir d’ores et déjà procédé au règlement de plusieurs mensualités de 401,59 euros. Ils estiment que faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer leur mauvaise foi, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée ou, à défaut, réévaluer significativement à la baisse.

A l’issue de l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, le tribunal de proximité de Saint-Denis (93) a condamné le 19 mars 2024 Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 1 582,43 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023. Il ressort dudit jugement que le syndicat des copropriétaires a sollicité dans son assignation du 2 janvier 2023 la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 694,86 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 4e trimestre 2022 inclus mais a, lors de l’audience, actualisé cette demande à la somme de 3 606 euros au 2 janvier 2023. Or, il est précisé, en motivation du jugement, que si le syndicat des copropriétaires a justifié des sommes dues au 2 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus, il n’a pas rapporté la preuve de sa créance ultérieure, « l’actualisation évoquée à la barre n’étant étayée par aucun décompte actualisé permettant au tribunal de vérifier la réalité des sommes invoquées, alors que la charge de cette preuve repose sur le demandeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code de procédure civile ». La jugement porte ainsi sur un arriéré de charges arrêté à la date de l’assignation, soit au 2 janvier 2023.

Dès lors, le jugement du 19 mars 2024 inclus bien l’appel de fonds du 1er trimestre 2023. Le tribunal de proximité de Saint-Denis n’a simplement pas fait droit à la demande au titre de cet appel de fonds, considérant que le syndicat avait échoué à en justifier l’exigibilité lors de l’audience. Ce jugement étant passé en force de chose jugée, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement solliciter de nouveau les sommes sur lequel il a porté.

Il convient donc, en application du principe de l’autorité de la chose jugée, déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de la période antérieure au 3 janvier 2023 irrecevables.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire la mise en demeure justifiant le recours à la procédure accélérée au fond ainsi que le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [S] et de Madame [D] [S];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2022, 8 septembre 2021, 21 décembre 2022, 11 janvier 2024, 3 juillet 2024 et 21 mars 2025 ayant approuvé les comptes des exercices et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— la mise en demeure du 10 octobre 2024.

Il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que la mise en demeure du 10 octobre 2024 a été remise aux consorts [S] le 12 octobre 2024. Or ces derniers ont procédé le 14 octobre 2024 à un paiement à hauteur de 2 531,20 euros.

Les dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond,

a intenté son action alors que Monsieur et Madame [S] avaient satisfait au paiement de la provision visée audit article au travers de leur paiement du 14 octobre 2024.

Il y a en effet lieu de rappeler que la mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit mettre en demeure le ou les débiteurs d’avoir à régler dans le délai d’un mois une provision, non l’intégralité de leur arriéré de charges additionné à une ou plusieurs provisions.

Ce n’est en effet qu’en cas de non paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

C’est en outre à tort que le syndicat des copropriétaires estime que les sommes versées par les consorts [S] ne correspondaient pas au règlement de leur arriéré de provisions dues et qu’elles devaient au surplus s’imputer en priorité sur la dette la plus ancienne, les dispositions de l’article 1342-10 du code civil précisant au contraire qu’à défaut de précision du débiteur, l’imputation s’exerce d’abord à l’égard des dettes qu’il a le plus d’intérêt d’acquitter, soit en l’espèce celle visée à la mise en demeure.

En tout état de cause, outre le fait que la mise en demeure du 10 octobre 2024, distribuée le 12 octobre 2024, ne respecte pas les exigences imposées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, faute de permettre aux consorts [S] de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, ils ne pourront être poursuivis sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours, force est de constater qu’elle ne pouvait justifier l’engagement d’une procédure accélérée au fond, les défendeurs ayant réglé au travers de leur virement du 14 octobre 2024 un montant amplement supérieur à celui de la seule provision exigible au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, celui du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, qui était de 733 euros.

En conséquence, la mise en demeure du 10 octobre 2024, distribuée le 12 octobre 2024, devant être déclarée fructueuse et au surplus ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables.

Etant débouté de ses demandes au titre du paiement de l’arriéré de charges et de provisions exigibles, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement solliciter la condamnation des consorts [S] au titre des frais de recouvrement et au paiement de dommages et intérêts. Ces demandes seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [S]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires est mal fondé à avoir engagé une action sur le fondement de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 au regard du caractère infructueux de sa mise en demeure et de l’irrecevabilité de ses demandes en découlant, il n’en demeure pas moins que les pièces versées par ce dernier attestent que Monsieur et Madame [S] ne sont pas à jour du paiement de leurs charges de copropriété, ce qu’ils reconnaissent. Il ne peut donc être considéré que le syndicat des copropriétaires puisse se voir reprocher une faute au sens de l’article 1240 du code civil, étant légitime à vouloir poursuivre le recouvrement de charges de copropriété se rapportant à des budgets régulièrement approuvés.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, sera condamné aux entiers dépens et à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il y a lieu en conséquence de dispenser Monsieur et Madame [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, à l’égard des sommes appelées jusqu’au 2 janvier 2023 inclus ;

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, au titre de l’arriéré définitif pour la période du 3 janvier 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que des provisions à échoir immédiatement exigibles du 1er octobre 2025 au 1er juillet 2026 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, de ses demandes au titre des frais de recouvrement nécessaires (article 10-1) et de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [M] [S] et Madame [D] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LEA SYNDIC, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT