TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e Caroline GUEDON

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06937 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VSO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D], [M] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 4 novembre 2022, la société [Localité 3] HABITAT (SEML) a donné à bail à Monsieur [D]-[M] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, la société [Localité 3] HABITAT (SEML) a fait signifier à Monsieur [D]-[M] [U], un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 3093,30 euros, au titre d’un arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 novembre 2024, la société [Localité 3] HABITAT (SEML) a attrait Monsieur [D]-[M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater la résiliation du bail liant les parties, faute de règlement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion de Monsieur [D]-[M] [U] des lieux dont s’agit [Adresse 2] et ce sans délai, ainsi que tous occupants pour ou par lui etiam manu militari ; condamner Monsieur [D]-[M] [U] à lui payer :* la somme totale de 6.979,44 euros, comptes arrêtés au 3 octobre 2024, à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à son départ effectif ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer avec charges échu, jusqu’à complète libération des lieux, avec indexation ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Appelée à l’audience 16 janvier 2025, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, la société [Localité 3] HABITAT (SEML), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.168,12 euros au 13 janvier 2025.

Cité à étude, Monsieur [D]-[M] [U] n’a pas comparu et personne pour lui.

Aucun rapport de diagnostic financier et social du locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [D]-[M] [U] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société [Localité 3] HABITAT (SEML).

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 3] HABITAT (SEML) justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu le 4 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article11) prévoyant qu’elle prendra effet un mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance resté infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative a été délivré à Monsieur [U] le 25 avril 2024.

Monsieur [U] n’a pas justifié être assuré au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi, ni jusqu’à ce jour.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 25 mai 2024, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Monsieur [U] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion. La demande en ce sens sera rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [U] cause jusqu’à son départ définitif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D]-[M] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, suivant les mêmes modalités de révision que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [D]-[M] [U] à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 13 janvier 2025, que Monsieur [D]-[M] [U] reste devoir la somme de 2.168,12 euros.

Il convient de déduire un montant global de 254,95 euros correspondant à des frais de contentieux qui relèvent des dépens ou frais irrépétibles.

Pour le reste Monsieur [D]-[M] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de la somme de 1.913,17 euros.

En l’absence de Monsieur [D]-[M] [U] de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, de demande ou d’accord de la bailleresse en ce sens, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D]-[M] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à la société [Localité 3] HABITAT (SEML) une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2022, entre la société [Localité 3] HABITAT (SEML), et Monsieur [D]-[M] [U], portant sur un appartement à usage d’habitation situé logement n°70, 8eme étage, [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D]-[M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D]-[M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 3] HABITAT (SEML) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D]-[M] [U] à verser à la société [Localité 3] HABITAT (SEML), à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résiliée, due à compter du 25 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [D]-[M] [U] à verser à la société [Localité 3] HABITAT (SEML), à titre provisionnel, la somme de 1.913,17 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D]-[M] [U] à verser à la SOCIÉTÉ [Localité 3] HABITAT (SEML) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D]-[M] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président