TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00522 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JN2L

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 19 Décembre 2025

[X] [I]

C/

[J] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marine HEDOUIN – 16

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marine HEDOUIN – 16

M. [J] [P]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Décembre 2025

Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [I]

né le 26 Juin 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine HEDOUIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [P]

né le 19 Décembre 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2025

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 avril 2021, Monsieur [X] [I] a donné à bail à Monsieur [J] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 435 euros outre une provision pour charge de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [X] [I] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2632,36 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 17 décembre 2024, terme de novembre inclus, dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice du 9 septembre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 10 septembre 2025, Monsieur [X] [I] a fait assigner Monsieur [J] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;

— le condamner au paiement :

* de 3 577,38 euros, somme arrêtée au 8 août 2025, loyer d’août inclus, à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du contrat de bail ;

* de la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 9 septembre 2025 ainsi que l’assignation.

À l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur [X] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 5038,90 euros.

Monsieur [J] [P] sollicite des délais de paiement, avec suspension de la clause résolutoire, en proposant de s’acquitter d’une somme comprise entre 150 et 200 euros par mois en plus de son loyer pour réduire sa dette.

Il ne conteste pas être débiteur d’une dette locative, bien qu’il ne soit pas capable d’en fixer le montant précis. Il fait part de ses difficultés personnelles et professionnelles, notamment le fait qu’il est en arrêt maladie depuis le mois de juin et qu’il a des difficultés pour obtenir des sommes que son employeur lui doit.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 5038,90euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date du 16 avril 2021

– le commandement de payer du 20 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2632,36 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre inclus ;

– un décompte locatif actualisé, arrêté le 12 novembre 2025, au terme de novembre inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5038,90 euros.

Monsieur [X] [I] ne conteste pas ce décompte. Lors des débats, il a été établi que les derniers paiements de Monsieur [P] sont intervenus entre mai et août 2025, ce qui correspond aux sommes apparaissant en crédit sur le décompte.

Ce décompte apparaît donc probant et sera retenu par la juridiction.

En revanche, il convient de déduire de ce décompte certaines sommes réclamées à titre de frais de procédure, qui font l’objet d’une indemnisation distincte. Ainsi la somme de 222,09 euros de frais d’huissier (01/02/2025) sera déduite.

Ainsi, Monsieur [P] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4816,81 euros, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [J] [P], par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 et portant sur la somme en principal de 2632,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail. En effet, postérieurement au commandement, les premiers paiements intervenus datent du 3 février 2025, à hauteur de 527,91 euros, puis du 21 février 2025, à hauteur de 1000 euros, soit des sommes insuffisantes pour combler la dette. Le paiement suivant interviendra le 5 mars 2025, à hauteur de 750 euros, soit postérieurement au délai et sera toujours insuffisant à solder la dette.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 20 février 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [P] ne paie plus son loyer courant. Il s’agit pourtant d’un prérequis légal pour obtenir une suspension de la clause résolutoire. Ainsi, sa demande ne pourra qu’être rejetée, nonobstant l’examen de sa bonne foi ou des difficultés qu’il invoque.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [J] [P], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 20 février 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [J] [P] cause un préjudice à Monsieur [X] [I] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 20 février 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [P] sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [X] [I] la somme provisionnelle de 5038,90 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme de novembre 2025 inclus ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 16 avril 2021 entre d’une part, Monsieur [X] [I] et d’autre part, Monsieur [J] [P], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 20 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [P] de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [J] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 20 février 2025 ;

DISONS que Monsieur [J] [P] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [X] [I] à faire expulser Monsieur [J] [P] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [X] [I] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 20 février 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [X] [I] ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION