TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à M^e PLANTARD

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05258 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5K6F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [E] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2015, l’office public pour l’habitat 13 Habitat a donné à bail à [E] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 286.28 euros.

Se prévalant de loyers impayés, la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat a fait signifier à [E] [K] par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 002.36 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 16 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat a fait assigner [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [E] [K] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner [E] [K] à payer à titre provisionnel à la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat la somme de 1 914.04 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 24 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

— condamner [E] [K] à payer à titre provisionnel à la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle;

— condamner [E] [K] à payer à la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [E] [K] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience le demandeur a renouvelé ses premières demandes, en précisant que la dette égalait désormais la somme de 1 673.34 euros au 21 octobre 2024, et qu’elle n’était pas opposée à l’accord de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, et le défendeur n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 juillet 2024 a été dénoncée le 15 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des [Localité 4] le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’elle se trouve être le bailleur du bien en cause à l’examen du titre qu’elle produit.

Par conséquent, la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 15 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 002.36 euros en principal, et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mars 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[E] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 384.05 euros au total et de condamner [E] [K] à payer ladite indemnité.

Il apparait que la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte de sa créance à la somme de 1 350.19 euros au 21 octobre 2024, échéance du mois de septembre incluse, déduction des frais de procédure (97.99 euros et 225.16 euros).

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 350.19 euros au 21 octobre 2024, [E] [K] sera condamnée à payer à titre provisionnel cette somme.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que la locataire se trouve éligible à l’octroi d’une telle mesure au regard des efforts faits, de son ancienneté dans les lieux, et de la qualité de la bailleresse, qui par ailleurs ne s’oppose pas à ce que des délais soient accordées.

Cette situation justifie l’octroi des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à l’expulsion de [E] [K] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 3] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

[E] [K] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 384.05 euros correspondant au loyer et charges sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires :

[E] [K], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la requérante qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat recevable en ses demandes ;

CONDAMNONS [E] [K] à payer à titre provisionnel à la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat la somme de 1 350.19 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 21 octobre 2024 échéance du mois de septembre 2024 incluse et déduction des frais de procédure ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire présente au bail en date du 24 février 2015 sont réunies au 15 mars 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 15 mars 2024 ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que [E] [K] pourront se libérer de ladite somme de 1 350.19 euros sur une durée de 36 mois par 35 mensualités de 38 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par [E] [K] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – [E] [K] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 384.05 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la société Vilogia venant aux droits de l’office public pour l’habitat 13 Habitat de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [E] [K] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT