TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/10550 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G2N

Minute : 25/00104

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [D] [N]

Madame [T] [N]

Copie exécutoire : M^e Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme : défendeurs + préfecture

Le 18/03/2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 10 décembre 2014, la société OSICA, nouvellement dénommée CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 502,94 €.

Le 30 mars 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL leur a également donné en location une place de stationnement située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 46,94 €, outre 0,80 € de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 août 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 25 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – représentée par Maître Gaëlle LE DEUN – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation des baux aux torts des défendeurs ; d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] ; de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6.169,39 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre une somme de 800 € à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis. Elle ajoute, au visa des articles 1224 et 1225 du code civil, que les défendeurs ont manqué à leur obligation de payer le loyer. Elle soutient également que la résistance abusive des locataires lui a causé un préjudice car elle doit continuer à entretenir l’immeuble et à assurer un logement décent aux locataires, en dépit des impayés de loyers.

Bien que convoqués par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 25 octobre 2024, Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les baux conclus le 10 décembre 2014 et le 30 mars 2022 contiennent une clause résolutoire (articles 3 et 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 2.766,53 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 octobre 2024.

L’expulsion de Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Conformément à la demande en ce sens, il sera dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.169,39 € à la date du 6 janvier 2025.

Elle justifient également de la clause de solidarité liant les défendeurs.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6.169,39 €.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En revanche, à défaut pour la société CDC HABITAT SOCIAL d’établir l’abus qu’elle invoque, ni le préjudice spécial qui en serait résulté, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation supplémentaire à hauteur de 800 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclu le 10 décembre 2014 et le 30 mars 2022 entre la société OSICA, nouvellement dénommée CDC HABITAT SOCIAL, et Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.169,39 € (décompte arrêté au 6 janvier 2025, incluant décembre 2024) ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [N] et Monsieur [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10550 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G2N

DÉCISION EN DATE DU : 18 Mars 2025

AFFAIRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [D] [N]

Madame [T] [N]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires