TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [P] (A0905)

M^e YILDIZ (C0794)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/00675

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRV2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

10 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VILLALYS (RCS de [Localité 7] 441 561 453)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien MALLET de la S.E.L.A.S. MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0905

DÉFENDERESSE

S.A.S. SIMR (RCS de [Localité 7] 552 002 735)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Paul YILDIZ de la S.E.L.A.R.L. YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0794

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00675 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRV2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 puis prorogé au 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 août 2013, la S.A. SIMR, devenue depuis la S.A.S. SIMR, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. VILLALYS des locaux composés d’une salle avec arrière-salle d’une superficie d’environ 51 m² en rez-de-chaussée, de deux pièces à usage de dégagement, de sanitaires, de douche et de bureau d’une superficie d’environ 20 m² en entresol, et d’une pièce à usage de cuisine, de débarras et de WC d’une superficie d’environ 22 m² ainsi que de deux caves n°10 et n°11 à usage de réserves et de chambre froide d’une superficie d’environ 12 m² en sous-sol constituant les lots n°10, n°11, n°12, n°14 et n°15 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2011 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de restaurant, à l’exclusion de toutes autres activités, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 40.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2020.

Par acte d’huissier en date du 9 septembre 2020, la S.A.S. SIMR a fait signifier à la S.A.R.L. VILLALYS un congé pour le 31 mars 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

La S.A.R.L. VILLALYS a fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [J] [B] de la S.A.S. [J] [B] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 17 novembre 2020 estimant le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 1.300.000 euros.

Par exploit d’huissier en date du 6 décembre 2021, la S.A.S. SIMR a fait assigner la S.A.R.L. VILLALYS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00675 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRV2

Par ordonnance contradictoire en date du 18 février 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [S] [G] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. VILLALYS et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. SIMR à compter du 1er avril 2021.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 19 avril 2022, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 21 juillet 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 22 juillet 2022, et a déposé son rapport définitif le 18 octobre 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.A.R.L. VILLALYS à la somme de 947.000 euros en incluant l’activité de salon de thé et à la somme de 695.000 euros en excluant celle-ci, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. SIMR à la somme annuelle de 57.240 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2023, la S.A.R.L. VILLALYS a fait assigner la S.A.S. SIMR devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 1.158.023,27 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 mars 2024, la S.A.R.L. VILLALYS demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– juger et déclarer qu’elle n’exerce pas une activité non autorisée par le contrat de bail commercial ;

– à supposer qu’elle exerce une activité de salon de thé, juger et déclarer que l’activité de salon de thé est accessoire à l’activité de restauration ;

– en conséquence, tenir compte de l’ensemble de son chiffre d’affaires pour le calcul de l’indemnité d’éviction ;

– fixer à la somme de 1.158.023,27 euros le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant, se décomposant comme suit :

• la somme de 1.110.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ;

• la somme de 48.023,27 euros au titre de ses frais de licenciement ;

– condamner la S.A.S. SIMR à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de 1.158.023,27 euros ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.S. SIMR à compter du 1er avril 2021 à la somme mensuelle de 4.240 euros ;

– débouter la S.A.S. SIMR de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. SIMR à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. SIMR aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. VILLALYS fait valoir que le congé qui lui a été délivré le 9 septembre 2020 ouvre le droit à son profit au paiement d’une indemnité d’éviction dès lors : que d’une part, ce congé ne peut être rétracté ; que d’autre part, le refus de versement d’une telle indemnité formulé par la bailleresse en cours d’instance n’a pas été précédé de l’envoi d’une lettre de mise en demeure, si bien que celle-ci ne peut se prévaloir d’aucun motif grave et légitime ; et qu’en tout état de cause, aucune activité de bar ou de débit de boisson n’est exercée dans les locaux donnés à bail, ni d’ailleurs une quelconque une activité de salon de thé, laquelle serait en toute hypothèse incluse dans l’activité de restauration expressément autorisée.

Elle indique que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement dès lors qu’elle a vocation à perdre la clientèle attachée à son fonds de commerce. Elle approuve le rapport d’expertise judiciaire ayant fixé la valeur marchande de son fonds de commerce à la somme de 947.000 euros, laquelle constitue le montant de l’indemnité principale dans la mesure où elle est supérieure à la valeur du droit au bail, et les indemnités accessoires à la somme de 108.950 euros s’agissant des frais de remploi, à la somme de 26.000 euros s’agissant de son trouble commercial, et à la somme de 28.250 euros s’agissant des frais de réinstallation. Elle ajoute être fondée à réclamer la somme de 48.023,27 euros au titre de ses frais de licenciement.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la locataire avance que doit être appliqué un abattement supplémentaire de 10% tenant compte de l’effondrement des facteurs locaux de commercialité par rapport à la valeur locative déterminée par l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 septembre 2023, la S.A.S. SIMR sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-47 du code de commerce, et de l’article 1184 ancien du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– à titre principal, juger qu’elle s’est valablement rétractée de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction ;

– en conséquence, débouter la S.A.R.L. VILLALYS de ses demandes de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. VILLALYS ;

– en conséquence, débouter la S.A.R.L. VILLALYS de ses demandes de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction ;

– à titre très subsidiaire, fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. VILLALYS à la somme de 828.000 euros ;

– à titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. VILLALYS à la somme de 1.110.000 euros ;

– en tout état de cause, fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VILLALYS à compter du 1er avril 2021 à la somme mensuelle de 4.770 euros jusqu’à la libération complète des lieux ;

– en conséquence, condamner la S.A.R.L. VILLALYS à lui payer la somme de 530 euros hors taxes et hors charges à titre de rappel d’indemnité d’occupation par mois écoulé entre le 1er avril 2021 et la date du jugement à intervenir ;

– condamner la S.A.R.L. VILLALYS à lui payer la somme mensuelle de 4.770 euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux ;

– débouter la S.A.R.L. VILLALYS de toutes autres demandes ;

– ordonner à la S.A.R.L. VILLALYS de lui restituer les lieux vides et en bon état de réparations locatives dans le mois de la signification du jugement à intervenir en cas de rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’éviction, et dans un délai maximal de trois mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction à l’ordre de la CARPA ès qualités de séquestre en cas d’octroi d’une indemnité d’éviction ;

– condamner la S.A.R.L. VILLALYS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. VILLALYS aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Paul YILDIZ de la S.E.L.A.R.L. YZ AVOCAT et de l’A.A.R.P.I. REALEX.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. SIMR expose avoir découvert, au cours des opérations expertales, que la locataire exerçait dans les lieux une activité de débit de boissons en sus de celle de restaurant, la première n’étant ni connexe, ni complémentaire à la seconde, et ajoute qu’en tout état de cause, cette déspécialisation n’a pas été autorisée, ce qui justifie la rétractation de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction à titre principal, s’agissant d’une infraction au bail ne pouvant être régularisée et ne nécessitant donc pas l’envoi d’une lettre de mise en demeure, ou à tout le moins la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, de sorte que la S.A.R.L. VILLALYS doit être déchue de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

À titre très subsidiaire, elle réclame l’homologation du rapport d’expertise judiciaire ayant estimé le montant de l’indemnité principale à la somme de 695.000 euros et les frais de remploi à la somme de 78.710 euros en excluant le chiffre d’affaires généré par l’activité de salon de thé. À titre infiniment subsidiaire, elle se rallie aux conclusions expertales ayant évalué le montant de l’indemnité principale à la somme de 947.000 euros et les frais de remploi à la somme de 108.950 euros en incluant le chiffre d’affaires généré par l’activité de salon de thé. Elle consent, dans ces deux hypothèses, à verser à la preneuse la somme de 26.000 euros au titre du trouble commercial et la somme de 28.250 euros au titre des frais de réinstallation, mais s’oppose à toute indemnisation au titre des frais de licenciement, lesquels ne sont pas justifiés.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, la bailleresse invite la juridiction à entériner le rapport d’expertise judiciaire ayant fixé celle-ci à la somme annuelle de 57.240 euros, soit à la somme mensuelle de 4.770 euros, après application d’un abattement de précarité de 10%.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 mars 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 30 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2025, puis prorogée au 25 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction

Sur la demande reconventionnelle de rétractation du congé portant refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et dernier alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il y a lieu de rappeler que le congé constitue un acte unilatéral mettant irrévocablement fin au bail, de sorte qu’il ne peut être rétracté par son auteur sans l’accord explicite du destinataire (Civ. 3, 27 juin 1984 : pourvoi n°83-12552 ; Civ. 3, 9 juillet 2014 : pourvoi n°13-15643), sauf, en cas de congé portant refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, dans l’hypothèse de l’exercice du droit de repentir prévu par les dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce.

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00675 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRV2

En l’espèce, il est établi que par acte d’huissier en date du 9 septembre 2020, la S.A.S. SIMR a fait signifier à la S.A.R.L. VILLALYS un congé intitulé « CONGÉ SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’ÉVICTION » indiquant expressément que « le requérant entend mettre fin audit bail, et vous donne par conséquence CONGÉ pour le : TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT ET UN (31 mars 2021) […]. Vous précisant que le requérant offre de vous verser l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-1 du Code de Commerce. À défaut d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci sera déterminée par le Tribunal à dires d’expert » (pièce n°5 en demande et en défense).

Force est de constater que ce congé a mis fin au bail et que la S.A.S. SIMR n’a pas signifié, préalablement à l’introduction de la présente instance, un quelconque acte de rétractation de celui-ci, étant observé qu’en réalité, elle se prévaut d’infractions au contrat de bail commercial justifiant, selon elle, la déchéance de la S.A.R.L. VILLALYS de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction, comme cela sera examiné ci-après.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SIMR de sa demande reconventionnelle de rétractation de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la S.A.R.L. VILLALYS.

Sur la déchéance du droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime

En application des dispositions du I de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En outre, en vertu des dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’en cas de refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, la mise en demeure est nécessaire même en cas d’infraction au bail invoquée par le bailleur postérieurement à la date d’effet du congé (Civ. 3, 13 décembre 2005 : pourvoi n°04-18751).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 3 – DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que : « 3.1 La Société Preneuse […] exercera le commerce de restaurant, à l’exclusion de toutes autres activités » (pièce n°3 en demande et en défense, page 4).

Or, il est établi que la S.A.S. SIMR, postérieurement au congé pour le 31 mars 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par acte d’huissier en date du 9 septembre 2020 (pièce n°5 en demande et en défense), n’a pas fait délivrer de nouveau congé portant refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, ni n’a fait signifier à sa locataire une quelconque mise en demeure d’avoir à cesser de violer la clause de destination du bail par acte extrajudiciaire, se contentant de formuler une telle demande dans ses conclusions notifiées dans le cadre de la présente instance, alors même que contrairement à ce qu’elle soutient à tort, la violation de la clause de destination pendant la période de maintien dans les lieux constitue une infraction régularisable, et non une infraction irréversible, de sorte qu’en l’absence d’une telle mise en demeure permettant, le cas échéant, à la preneuse de se conformer aux stipulations contractuelles, la bailleresse ne peut se prévaloir d’aucun motif grave et légitime à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SIMR de sa demande reconventionnelle de déchéance de la S.A.R.L. VILLALYS de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 1°) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En outre, en application des dispositions de l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En vertu des dispositions de l’article 1184 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon les dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-47 du même code, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 3 – DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que : « 3.1 La Société Preneuse […] exercera le commerce de restaurant, à l’exclusion de toutes autres activités. La Société Preneuse pourra adjoindre à l’activité ci-dessus prévue toutes activités connexes ou complémentaires, dans les conditions et selon les modalités de l’article L. 145-47 du Code de commerce » (pièce n°3 en demande et en défense, page 4).

Contrairement à ce que soutient à tort la S.A.S. SIMR, la S.A.R.L. VILLALYS n’a jamais reconnu exercer une activité de débit de boissons ou de salon de thé en sus de l’activité de restaurant, le conseil de cette dernière ayant expressément indiqué à l’expert judiciaire, dans son dire n°2 en date du 28 septembre 2022, que : « avant tout, il sera relevé que la société SIMR tente une confusion en assimilant l’activité de bar avec celle de salon de Thé. En effet, elle ne peut ignorer que l’activité de bar, appelée couramment « Limonade », consiste en la vente de boissons alcoolisées sans consommation de produits alimentaires préparés. Elle est donc sans rapport avec celle de salon de thé. […] De nos jours, avec l’évolution des usages, les salons de thé pratiquent une petite restauration à toute heure de la journée, mêlant consommation de mets sucrés, mais désormais salés accompagnés de boissons généralement non alcoolisées, ce dernier point les distinguant de la restauration traditionnelle qui vend du vin et de manière plus générale des boissons alcoolisées en accompagnement des repas. Ceux-ci sont d’ailleurs plus élaborés que les plats servis dans un salon de thé qui se limitent généralement à des pâtisseries ou des produits salés de conception simple (toast, club sandwich, quiches…). Ainsi, l’activité de salon de thé est une activité plus restrictive que celle de restauration, car ne permettant pas la préparation traditionnelle de repas. Par contre, elle est incluse dans celle de restaurant qui couvre un champ beaucoup plus large. […] Il est donc demandé à Monsieur l’Expert de considérer l’activité de "[Localité 9] de thé" comme incluse dans celle de restaurant. La société VILLALYS n’a d’ailleurs distingué les deux activités que pour des raisons de gestion interne » (pièce n°9 en demande).

De fait, il ressort de l’attestation en date du 1er décembre 2023 rédigée par Monsieur [M] [Y], gérant de la S.A.R.L. MRC SYSTEMES, que : « en réponse à votre demande d’explications, je vous adresse ce courrier afin de vous expliquer la raison pour laquelle sur les tickets de l’établissement Le Villalys, le terme « salon de thé » est mentionné. Lors de la programmation de la caisse enregistreuse, la famille d’articles nommée « restaurant » ne pouvait pas contenir la grande quantité de produits proposés à la carte. Il a fallu créer une seconde famille pour les liquides et autres produits de restauration qui sont proposés en continu, nous avons nommé cette famille d’articles "[Localité 9] de thé" […]. Le système de caisse ne permettant pas de placer tous les produits sur une seule page, j’ai structuré le système de telle manière que les produits sur la caisse soient organisés de la façon la plus logique possible pour les équipes travaillant au sein du restaurant. Les pages mentionnées ont été organisées dans un pur souci de praticité » (pièce n°10 en demande).

Force est de constater que ces explications ne sont pas démenties par la S.A.S. SIMR, laquelle ne produit d’ailleurs aux débats, alors que sur elle pèse la charge de la preuve des manquements allégués, aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice ni même aucun cliché photographique représentant des clients consommant uniquement des boissons sans nourriture, étant au surplus observé que les vitrines des locaux sont surplombées des enseignes « Restaurant Villalys », sans nullement faire allusion à un bar ou à un salon de thé (pièces n°8 en défense pages 9, 11 et 12, et n°9 en défense pages 10, 11 et 12).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. SIMR échoue à apporter la preuve que la S.A.R.L. VILLALYS exercerait dans les locaux donnés à bail une activité de débit de boissons ou de salon de thé, de sorte que cette dernière n’a commis aucun manquement contractuel en n’ayant pas recours à la procédure de déspécialisation prévue par l’article L. 145-47 du code de commerce, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SIMR de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, et de reconnaître le droit de la S.A.R.L. VILLALYS à la perception d’une indemnité d’éviction.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 18 octobre 2022, l’expert judiciaire relève que « le bailleur ne propose pas de locaux de remplacement. L’hypothèse du transfert ne peut être retenue en l’absence de locaux de caractéristiques équivalentes à louer dans la galerie de [Localité 6] », et précise qu’ « à notre avis, l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce » (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, pages 62 et 67), cette conclusion n’étant pas contestée par les parties.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.R.L. VILLALYS entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien de cinq étages élevé sur sous-sol, avec façade enduite sur la [Adresse 8] et en pierre de taille sur le jardin du Palais-Royal, et avec brisis et toiture en zinc (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 7).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 105 m² et une surface pondérée totale de 57,85 m² (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 31), laquelle n’est contestée par aucune des parties et sera retenue.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 1.400 euros par mètre carré pondéré (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, pages 37 à 47), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

L’expert applique ensuite une majoration de 10% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie la locataire (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 47), laquelle n’est pas discutée.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : (57,85 x 1.400) + 10% = 89.089 euros.

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné à la somme de 44.689,31 euros, comme retenu par l’expert judiciaire (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 50).

Dès lors, compte tenu du coefficient de commercialité de 6,50 retenu par l’expert judiciaire (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 50), lequel n’est contesté par aucune des parties, la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (89.089 – 44.689,31) x 6,50 = 288.598 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. VILLALYS est de 288.598 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).

En l’espèce, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, incluant le chiffre d’affaires enregistré sous l’appellation « salon de thé » correspondant aux repas servis en dehors des horaires traditionnels de restauration, s’agissant d’un restaurant ouvert en continu de 11 heures à 22 heures 30, l’expert judiciaire a estimé la valeur marchande du fonds litigieux à la somme de 947.000 euros (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 53), laquelle n’est pas contestée par les parties et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. VILLALYS est de 947.000 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A.S. SIMR à la S.A.R.L. VILLALYS à la somme de 947.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, eu égard aux droits d’enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu’aux commissions d’agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l’expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à la somme de 108.950 euros (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, pages 56 et 67), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.A.S. SIMR à la S.A.R.L. VILLALYS à la somme de 108.950 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué ce poste de préjudice à un montant correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation, soit à la somme de 26.000 euros (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, pages 56 et 67), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S. SIMR à la S.A.R.L. VILLALYS au titre du trouble commercial à la somme de 26.000 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ce poste de préjudice à la somme de 28.250 euros (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, pages 56 et 67), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.S. SIMR à la S.A.R.L. VILLALYS au titre des frais de réinstallation à la somme de 28.250 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, si la locataire allègue que « la société VILLALYS évalue les frais de licenciement à la somme de 48.023,27 € » (page 14 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément.

Cependant, dès lors que la preneuse exerce toujours, à la date de la présente décision, son droit au maintien dans les lieux, de sorte qu’elle ne démontre pas avoir engagé de frais de licenciement à ce jour, il y a lieu de retenir qu’il appartiendra à la bailleresse de rembourser ces derniers à la suite du départ des locaux, sur justificatifs.

En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. VILLALYS seront remboursés par la S.A.S. SIMR sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 947.000 + 108.950 + 26.000 + 28.250 = 1.110.200 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

Cependant, dès lors que les parties s’accordent sur une somme inférieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il sera alloué la somme de 1.110.000 euros sollicitée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. SIMR à la S.A.R.L. VILLALYS à la somme totale de 1.110.000 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

D’après les dispositions de l’article R. 145-7 dudit code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00675 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRV2

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 145-6 de ce code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux litigieux présentent une surface utile de 105 m² et une surface pondérée totale de 57,85 m² (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 31), laquelle n’est contestée par aucune des parties et sera retenue.

De plus, eu égard à l’étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 1.000 euros par mètre carré pondéré (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, pages 37 à 47), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

L’expert applique ensuite une majoration de 10% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie la locataire (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 47), laquelle n’est pas discutée.

Enfin, l’expert retient un abattement de précarité de 10% (pièces n°4 en demande et n°7 en défense, page 62), lequel n’est contesté par aucune des parties.

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Si la S.A.R.L. VILLALYS sollicite l’application d’un abattement supplémentaire de 10% tenant « compte de l’effondrement des facteurs locaux de commercialité pendant la période de restriction des libertés individuelles » (page 15 de ses dernières conclusions), c’est-à-dire prenant en considération les répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, force est toutefois de constater que d’une part, cette crise sanitaire d’envergure planétaire a eu une incidence, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui s’est fait ressentir au niveau national, et non au niveau local au sens des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce susvisé, et que d’autre part les effets de cette crise n’ont eu qu’un caractère temporaire et n’ont pas eu un impact sur l’intégralité de la période de maintien dans les lieux ayant débuté le 1er avril 2021, la locataire n’ayant subi aucune restriction au cours des années 2022, 2023, 2024 et 2025, ce qui justifie le rejet de tout abattement supplémentaire à ce titre.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : [(57,85 x 1.000) + 10%] – 10% = 57.271,50 euros hors taxes et hors charges.

Cependant, dès lors que la S.A.S. SIMR réclame une somme inférieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué la somme de 57.240 euros hors taxes et hors charges sollicitée.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. VILLALYS à la S.A.S. SIMR à la somme annuelle de 57.240 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée depuis le 1er avril 2021 à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur la demande de restitution des locaux

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Il y a lieu de rappeler que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906).

En l’espèce, dès lors que la S.A.R.L. VILLALYS n’a pas la qualité, à la date de la présente décision, d’occupante sans droit ni titre, il n’est pas opportun, à ce stade, d’ordonner la restitution des locaux, mais simplement de rappeler les dispositions susvisées.

En conséquence, il convient de rappeler que la S.A.R.L. VILLALYS devra restituer à la S.A.S. SIMR les clefs des locaux donnés à bail à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SIMR, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. VILLALYS à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. VILLALYS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. SIMR de sa demande reconventionnelle de rétractation de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la S.A.R.L. VILLALYS,

DÉBOUTE la S.A.S. SIMR de sa demande reconventionnelle de déchéance de la S.A.R.L. VILLALYS de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction,

DÉBOUTE la S.A.S. SIMR de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial,

RECONNAÎT le droit de la S.A.R.L. VILLALYS à la perception d’une indemnité d’éviction à la suite du congé délivré pour le 31 mars 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. SIMR par acte d’huissier de justice en date du 9 septembre 2020,

FIXE à la somme totale de 1.110.000 (UN MILLION CENT DIX MILLE) euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. SIMR à la S.A.R.L. VILLALYS en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 947.000 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 108.950 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 26.000 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 28.250 euros au titre des frais de réinstallation,

ORDONNE que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. VILLALYS seront remboursés par la S.A.S. SIMR sur production de leurs justificatifs,

CONDAMNE la S.A.S. SIMR, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. VILLALYS la somme globale de 1.110.000 (UN MILLION CENT DIX MILLE) euros à titre d’indemnité d’éviction, ainsi qu’à rembourser les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. VILLALYS sur production de leurs justificatifs,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. VILLALYS à la S.A.S. SIMR à la somme annuelle de 57.240 (CINQUANTE-SEPT MILLE DEUX CENT QUARANTE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

CONDAMNE la S.A.R.L. VILLALYS à payer à la S.A.S. SIMR, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, la somme annuelle de 57.240 (CINQUANTE-SEPT MILLE DEUX CENT QUARANTE) euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle depuis le 1er avril 2021 jusqu’à la date de la présente décision,

RAPPELLE que la S.A.R.L. VILLALYS devra restituer à la S.A.S. SIMR les clefs des locaux donnés à bail à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction susvisée entre ses mains ou entre celles de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) ès-qualités de séquestre,

DÉBOUTE la S.A.S. SIMR de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. SIMR à payer à la S.A.R.L. VILLALYS la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. SIMR aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA