TRIBUNAL DE PROXIMITÉ [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09936 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DVX

Minute : 25/943

Monsieur [V] [F]

Représentant : M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 260

C/

Madame [S] [B]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116 – Représentant : M^e Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B773

Monsieur [U] [I]

Représentant : M^e Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B773

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e DUMONT-LATOUR

M^e BELKACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité [Localité 8] en date du 11 Août 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [V] [F]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représenté par M^e Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [B]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté par M^e Nacera BELKACEM, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2022, Monsieur [V] [F] a donné à bail à Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] un logement meublé avec une cave et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 750 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 145 euros et d’un complément de loyer de 12 euros, soit un total mensuel de 907 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Monsieur [V] [F] a fait signifier à Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2847,51 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 19 février 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, Monsieur [V] [F] a fait assigner Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] aux fins de :

à constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le tribunal, juger qu’à défaut de respecter les engagements, les clauses résolutoire seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalité,condamner solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 5758,68 euros augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du prononcé du jugement, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme 75,48 euros au titre de l’acte de commande de payer et de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 25 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 26 mai 2025, Monsieur [V] [F], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17456,51 euros arrêtée au 22 mai 2025. Il est opposé à la demande de délais de paiement. Il demande le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [F] soutient que Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 14 février 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse à la demande reconventionnelle, il conteste l’existence des troubles de jouissance, soulignant l’absence de tout document ou élément relatif à l’insalubrité du logement. Il précise que les locataires l’ont contacté pour des problèmes d’humidité et qu’il y a uniquement une lettre de la Mairie du [Localité 6].

À l’audience, Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I], représentés, demandent l’effacement de la dette, par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 17000 euros. subsidiairement, ils demandent le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils expliquent qu’il y a eu plusieurs échanges entre le gestionnaire de l’immeuble et les locataires à propos d’infiltrations. Ils expliquent que malgré les travaux rénovation effectués, l’humidité persistent. Ils estiment qu’ils subissent un trouble de jouissance justifiant l’octroi de la somme de 17000 euros à titre de dommages et intérêts, permettant d’effacer leur dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 septembre 2024 en vue d’une audience initiale prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [V] [F] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 février 2022, du commandement de payer délivré le 14 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 mai 2025 que Monsieur [V] [F] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 20 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 17436,51 euros, au titre des sommes dues au 22 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 2827,51 euros, de l’assignation du 4 septembre 2024 sur la somme de 2911,17 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 11 février 2022 pour une durée d’un an et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Il n’est pas démontré l’inhabilité du logement ou son insalubrité qui ferait obstacle à l’effet de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 février 2022 à compter du 28 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] justifient de leur situation personnelle et financière et proposent le remboursement de leur dette sur 36 mois.

Toutefois, force est de constater qu’aucun règlement n’a été effectué au titre des loyers et charges depuis le 5 novembre 2023, les prélèvements des 5 décembre 2023 et 5 janvier 2024 ayant été rejetés.

D’une part, au regard du montant des sommes dues , Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] ne démontrent pas qu’ils sont en capacité de payer le loyers et les charges mensuels et de rembourser, en plus, la dette locative et payer.

D’autre part, il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions relatives à l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Il résulte des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s’ils proviennent des parties communes de l’immeuble.

Par ailleurs, en application de l’article 6 a) et 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s’ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] évoquent l’existence d’un préjudice de jouissance lié à l’insalubrité du logement, notamment en raison de la présence d’humidité dans le logement et de traces de moisissures dans certaines pièces.

Il ressort des échanges de courriers électroniques échanges de courriers électroniques entre eux et l’agence immobilière chargée d’un mandat de gestion du bien que des désordres liés à la présence d’humidité sont survenus dans le logement, signalés en décembre 2022. Les difficultés, qui, à la lecture des échanges, concernaient l’entier immeuble, dont le système de ventilation mécanique semblait insuffisant avaient été alors signalés au syndic de l’immeuble.

Selon les observations des parties à l’audience, des travaux de rénovation ont été effectués par Monsieur [V] [F], dont ni la teneur ni la date ne sont précisés.

Les derniers échanges datent de janvier et février 2024. Il est fait mention, le 5 février 2024 du passage d’un expert.

Par ailleurs, un signalement auprès du service de l’insalubrité et de l’habitat de la ville [Localité 8] a abouti à l’envoi d’une lettre à Monsieur [V] [F] le 3 juin 2024 aux termes de laquelle il est fait état du taux d’humidité dans les pièces du logement, « dû entre autre, à l’absence d’aérations adéquates aux ouvrants du domicile mais aussi au dysfonctionnement de la VMC ». Le Maire [Localité 8] ajoute que « cet appartement est donc soupçonnée d’insalubrité » comporte une mise en demeure « dans un délai de deux mois à compter de la réception du présent courrier de mettre fin à cette situation en engageant les travaux et aménagement nécessaires pour y remédier ».

Toutefois, le rapport de visite du service n’est pas versé aux débats.

Aucun document technique n’est communiqué et il n’est pas précisé les suites qui ont été données à la mise en demeure du 3 juin 2024.

Enfin les photographies, non datées ni certifiées, ne permettent pas de caractériser la persistance de la présence d’humidité et de moisissure dans le logement.

Aucun constat des désordres, ni aucun document technique ou diagnostic qui permettrait d’établir l’existence de désordres et leur origine n’est communiqué.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’insalubrité du logement n’est pas caractérisée.

Il n’est pas démontré non plus de risque pour la sécurité de la locataire.

En revanche, ces éléments suffisent à mettre en évidence la présence d’humidité au moins à partir de décembre 2022.

Cette situation caractérise dès lors un manquement du bailleur à son obligation de garantir les locataires des troubles de jouissance, même s’ils proviennent de tiers, et justifie une indemnisation du préjudice subi pendant la période concernée, soit entre le mois de décembre 2022, date des premiers échanges et le mois de juin 2024.

Les locataires ne démontrent pas qu’ils n’ont pas pu utiliser différentes pièces du logement.

Aucun élément ne met en évidence l’indécence du logement, si bien qu’il n’y a pas de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Au regard de ces éléments, compte tenu de la nature des nuisances et de leur durée, il convient de fixer le montant de l’indemnisation à la diminution des loyers à hauteur de 200 euros par mois soit pendant dix-neuf mois, soit 3800 euros, en réparation du trouble de jouissance.

Il convient de condamner Monsieur [V] [F] à payer à Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] la somme de 3800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [F] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [V] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2022 entre Monsieur [V] [F] d’une part, et Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 28 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] à compter du 28 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 17436,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 mai 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 2827,51 euros, de l’assignation du 4 septembre 2024 sur la somme de 2911,17 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [V] [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] la somme de 3800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [B] et Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

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DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT