TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/04983 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMXP

Minute : 25/364

Association FAC HABITAT

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190

C/

Madame [E] [K]

Représentant : M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Monsieur [F] [P] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association FAC HABITAT

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 11]

représentée par Maître Aurélie FAURE, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [K],

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024007138 du 14/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de Seine Saint- Denis

Monsieur [F] [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne et représenté par M [S] [X] ( son frère)

muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2022, l’association FAC HABITAT a donné en sous location à Madame [E] [K] un logement meublé situé [Adresse 10] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 325,48 euros, augmenté d’un forfait de charges et des prestations d’équipement, soit un total de 551,41 euros ainsi qu’une cotisation mensuelle de 27 euros.

Un dépôt de garantie de 325,48 euros a été versé.

Par acte séparé du 14 janvier 2022, Monsieur [L] [R] [F] [S] a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Madame [E] [K] au bénéfice du bailleur, évalué à la somme de 15000 euros dans la limite de 15 and.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, l’association FAC HABITAT a fait signifier à Madame [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2575,66 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [L] [F] [S], en date du 8 décembre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, l’association FAC HABITAT a fait assigner Madame [E] [K] Monsieur [L] [F] [S] aux fins de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [E] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner solidairement Monsieur [L] [F] [S] , caution de Madame [E] [K], au paiement des sommes dues au titre des loyers charges et divers,condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 2492,57 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal sur la somme de 2575,66 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonnance l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 mai 2024.

À l’audience du 3 février 2025, l’association FAC HABITAT, représentée, abandonne les demandes au titre de la résiliation du contrat et de l’expulsion et maintient ses autres demandes. elle actualise sa créance à la somme de 4510,45 euros au titre des loyers et charges au départ des lieux, frais et dépôt de garantie déduit, dont la somme de 92,56 euros au titre des réparations locatives.

l’association FAC HABITAT soutient que Madame [E] [K] reste redevable de diverses sommes après son départ des lieux le 4 octobre 2024, au titre des loyers et charges et de réparations locatives.

À l’audience, Madame [E] [K], représentée, reconnait être redevable des loyers et charges et des réparations locatives et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Elle justifie de ses ressources, résultant de son avis d’imposition et du décompte de la caisse d’allocations familiales et de sa nouvelle adresse.

Monsieur [L] [R] [F] [S], représenté par son frère muni d’un pouvoir, ne conteste de pas les sommes dues et précise vouloir solder la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 mars 2025, l’association FAC HABITAT indique qu’un versement de 2000 euros été effectué par la caution et communique un décompte actualisé au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [E] [K] a quitté le logement le 4 octobre 2024, date de l’état des lieux de sortie.

Elle est obligée au paiement des loyers et charges jusqu’à son départ des lieux.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 18 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 mars 2025 que l’association FAC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 241,07 euros et 319,48 euros, soit la somme de 560,65 euros.

Il convient également de déduire les réparations locatives de 92,56 euros faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Il y a lieu de déduire le paiement de 2000 euros du 11 mars 2025, selon décompte actualisé au 12 mars 2025.

Le dépôt de garantie de 325,48 euros a été déduit conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [K] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 2176,82 euros, au titre des sommes dues au 20 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 492,57 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie l’absence de restitution d’un badge d’accès. Il s’agit d’une perte survenue pendant la période de location, imputable à la locataire.

La somme de 92,56 euros a été retenue au titre des réparations locatives, laquelle n’est pas contestée par la locataire.

Il convient donc de condamner Madame [E] [K] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 92,56 euros, au titre des réparations et dégradations locatives.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [L] [F] [S] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article et doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] [S] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives, dues par la locataire, pour la durée du bail initial et de ses éventuels renouvellements dans la limite de 15 ans et dans la limite de 15000 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

Par ailleurs, si le commandement de payer du 18 octobre 2023 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [L] [F] [S], la dénonciation est intervenue le 8 décembre 2023, soit après l’expiration du délai de 15 jours. Il s’ensuit que Monsieur [L] [F] [S] ne sera pas tenu au paiement des intérêts de retard.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [L] [F] [S] à payer 2176,82 euros et 92,56 euros au bailleur, celui-ci étant obligé solidairement avec la locataire.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [K], qui justifie de sa situation personnelle et financière est en mesure de régler la dette locative.

Au regard de la situation financière, il convient de lui accorder des délais, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [L] [F] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX .

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association FAC HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [L] [F] [S] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 2176,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 octobre 2024, selon décompte au 12 mars 2025, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 avril 2024 sur la somme de 492,57 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 92,56 euros au titre des réparations locatives,

ACCORDE un délai à Madame [E] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [K] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

Page

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Monsieur [L] [F] [S] solidairement avec Madame [E] [K], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur à hauteur de 2176,82 euros et 92,56 euros,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [L] [F] [S] à payer à l’association FAC HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [K] et Monsieur [L] [F] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ,

DEBOUTE l’association FAC HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT