TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05217 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EXZ

Minute : 25/1026

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Monsieur [Z] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection ,assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2022, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [Z] [J] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 220,74 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Monsieur [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2811,87 euros en principal, au titre des loyers impayés au 2 août 2024. La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 avril reçue le 27 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [Z] [J] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme 2956,92 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus selon décompte en date du 4 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,

le condamner au paiement des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,

le condamner au paiement une indemnité d’occupation égale à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,

le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

le condamner au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 mars 2025.

À l’audience du 30 juin 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5252,30 euros arrêtée au 20 juin 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE soutient que Monsieur [Z] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 7 août 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [J], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 mars 2025 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM ICF LA SABLIERE le 27 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 28 décembre 2022 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 août 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 18 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2022 à compter du 19 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 7 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 juin 2025 que la SA d’HLM ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 5252,30 euros, au titre des sommes dues au 20 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 août 2024 sur la somme de 1931,87 euros, de l’assignation du 17 mars 2025 sur la somme de 1025,05 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [J] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2022 entre la SA d’HLM ICF LA SABLIERE d’une part, et Monsieur [Z] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 19 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [J] à compter du 19 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 5252,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 1931,87 euros, de l’assignation du 17 mars 2025 sur la somme de 1025,05 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA d’HLM ICF LA SABLIERE de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT