Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02147 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZJI

[T] [C]

C/

[L] [B]

— Expéditions délivrées à

M^e Sara BELDENT

M^e Céline PENHOAT

— FE délivrée à M^e Sara BELDENT

Le 23/05/2025

Avocats : M^e Sara BELDENT

M^e Céline PENHOAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. [T] QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C]

né le 11 Janvier 1968 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sara BELDENT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [L] [B]

née le 06 Novembre 1949 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Céline PENHOAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2013, Monsieur [Y] [C] et Madame [U] [V] épouse [C], aujourd’hui tous deux décédés, ont donné à bail à Madame [L] [B] un logement à [Adresse 7], consistant en une maison individuelle.

A la suite du décès de Monsieur et Madame [C], les 2 et 15 avril 2024, Monsieur [T] [C] s’est trouvé pleinement propriétaire dudit bien, en sa qualité d’héritier.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Monsieur [T] [C], a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 12 880 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, Monsieur [T] [C] a assigné Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 janvier 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [B] ainsi que tout occupant de son chef, ainsi qu’à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d’avoir à le faire, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 14 680 euros,

— La condamner au paiement provisionnel mensuel d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,

— La condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement plaidée à l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [C], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 16 506 euros et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [B], représentée par son conseil, conteste partiellement le montant de la dette et évalue celle-ci à la somme de 10 364 euros. Elle soulève une contestation sérieuse sur le montant réel des sommes dues et en conclut à l’incompétence du juge des référés. A titre subsidiaire, elle sollicite du Tribunal de fixer la dette à la somme de 10 634 euros et l’obtention des plus larges délais pour quitter les lieux, sans en viser le fondement.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier du 6 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 janvier 2025.

Monsieur [C] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit que le contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

En l’espèce, la défenderesse fait une confusion entre la compétence matérielle du juge des référés, juge de l’évidence, et la contestation sérieuse qui peut s’élever sur le montant de la dette, laquelle contestation peut motiver un rejet des demandes de provisions, rejet ordonné par le juge des référés.

La demande d’irrecevabilité sera en conséquence rejetée.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ou défaut d’assurance.

Le bailleur a fait signifier à Madame [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 12 880 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas discuté que Madame [B] a cessé tout paiement de loyer à partir de mars 2023, nonobstant tout litige sur d’éventuelles réductions de loyer ou sur des versements de la CAF, lesquels ont été suspendus en février 2023.

Dès lors, la question du montant de la dette totale au 28 mars 2025 n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a nécessairement été acquise deux mois après le 18 juillet 2024 puisque la défenderesse n’a réglé aucun montant entre le 18 juillet et le 18 septembre 2024.

Madame [B] n’ayant pas, dans le délai de deux mois, à compter de la délivrance du commandement du 18 juillet 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 septembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, Monsieur [C] est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 septembre 2024.

Les conditions décrites par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, ne sont pas réunies en l’espèce pour l’octroi de délais à la demande de la locataire, Madame [B] n’étant pas en situation de régler sa dette locative et n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette, il ne sera pas fait droit aux délais prévus par les dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, Madame [B] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 19 septembre 2024, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 16 506 euros à la date du 17 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Ce montant tient compte des versements de la CAF en 2023 (516 euros), contrairement à ce que prétend la défenderesse, et la remise de loyer à partir de l’année 2022 n’est pas attestée.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 16 506 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [D] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (600 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [B].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il apparait équitable de fixer une indemnité à ce titre de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [T] [C] à la date du 19 septembre 2024,

CONDAMNONS Madame [L] [B] à quitter les lieux loués, logement à [Adresse 7],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (600 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 16 506 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] à payer à Monsieur [T] [C] à compter du 20 septembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [L] [B] à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION