TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09369 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWOB

N° de MINUTE : 25/00814

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [14] [Adresse 4] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC.

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358

C/

DEFENDEURS

Monsieur [O] [E] [K]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non représenté

Madame [W] [I] [C] [T]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] sont propriétaires des lots n°2 et 246 de la résidence [12] des amis sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93).

Par actes de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, a fait assigner Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER les défendeurs au profit du syndicat des copropriétaires requérant couvrant la période du 11 octobre 2020 au 08 juillet 2024 appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus :

o 14 753,45 € au titre des charges et travaux arrêté au 08 juillet 2024, avec appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

o 977,29 € au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêté au 08 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation,

— ORDONNER et CONDAMNER solidairement les défendeurs à la capitalisation des intérêts sur ces sommes,

— CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et pour le préjudice causé au Syndicat des Copropriétaires,

— CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance et de l’exécution du jugement à intervenir,

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [O] [E] [K] et de Madame [W] [I] [C] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2020, 23 février 2022, 02 mai 2022, 15 mars 2023 et 22 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 , du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 04 avril 2022 au 03 avril 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le syndicat des copropriétaires limite ses demandes, aux termes du dispositif de l’assignation du 18 septembre 2024 à l’arriéré de charges de copropriété de la période du 11 octobre 2020 au 08 juillet 2024. Seule cette période sera en conséquence prise en compte.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 11 octobre 2020 et le 08 juillet 2024 a donc été de 31.446,35 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 25.076,30 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas au dispositif de ses écritures la condamnation solidaire de Monsieur [K] et de Madame [C] [T] au paiement de leur arriéré de charges de copropriété. Il n’y a donc pas lieu de la retenir. De façon surabondante, il sera relevé que s’il verse en pièce n°22 une page n°159 portant trace d’un article 123 selon lequel la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot s’appliquerait, il ne démontre pas de façon certaine que cette page est tirée du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 10].

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.370,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 977,29 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 novembre 2020.

La mise en demeure du 10 juin 2020 ne peut en effet être prise en considération, celle-ci étant antérieure à la période à l’égard de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’un arriéré de charges de copropriété. Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande au titre de ladite mise en demeure du 10 juin 2020.

Il ne pourra également pas être fait droit à la demande au titre des frais découlant de l’envoi de la mise en demeure du 31 novembre 2020, d’un coût de 37 euros, ainsi qu’à celles formées au titre de « facture transmission avocat » du 14 avril 2021 à hauteur de 150 euros et de “rédaction protocole d’accord” du 07 mai 2021 à hauteur de 120 euros, faute de disposer du ou des contrats de syndic en vigueur à ces dates, seuls à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

En outre, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros le 29 juillet 2021 et de 120 euros le 31 août 2022, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ces titres.

De même, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de rejet de paiement du 10 décembre 2021, d’un coût de 15 euros, qui ne constituent pas des frais de recouvrement mais des frais de gestion bancaire et ne peuvent en conséquence entrer dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient également de déduire les frais de « constitution dossier avocat » du 31 août 2022 qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, faute de justifier de l’envoi des mises en demeure des 23 août 2023, 31 octobre 2023 et 05 février 2024 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, il ne pourra être fait droit aux demandes à ces titres.

En revanche, il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure les 10 août 2022 et 28 novembre 2022, facturées chacune 37 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces demandes. Le syndicat des copropriétaires démontre également avoir notifié, selon les modalités légalement prévues, la mise en demeure du 06 mai 2024, d’un coût de 43,29 euros. La demande formulée à ce titre sera toutefois réduite à la somme de 37 euros, telle que fixée par le contrat de syndic applicable.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas, aux termes du dispositif de son assignation, la condamnation solidaire de Monsieur [K] et de Madame [C] [T] au paiement des frais de recouvrement.

Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 111 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] payent très irrégulièrement leurs charges de copropriété et d’appels de fonds travaux ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [K] et Madame [C] [T] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] des amis sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 6.370,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] des amis sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 111 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] des amis sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [E] [K] et Madame [W] [I] [C] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT