TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 26 MARS 2026

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N° RG 25/00022 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4XV

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du, [Adresse 1] à, [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de, [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé, [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur, [J], [K], demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 3].

PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR

Représenté par Maître Marc PITTI-FERRANDI de l’AARPI TERRANOSTRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Marc BAUDOUIN,, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur, [J], [K] était propriétaire d’un appartement, lot n°62, et d’une cave, lot n°167, au sein de la copropriété «, [Adresse 4] », ainsi que d’une place de parking, lot n°37, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 5] à, [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du, [Adresse 6] à, [Localité 4], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur, [J], [K] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur, [J], [K].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 11 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 10 juin 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 19 juin 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus. L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe. Au regard des notes en délibérés autorisées par le magistrat et reçues les 6 et 10 novembre 2025 au greffe, une réouverture des débats a été ordonnées. L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 30 janvier 2026 au cours de laquelle ont été entendus le commissaire du gouvernement, le conseil de Monsieur, [J], [K] et le conseil de l’EPFIF. La réouverture des débats a été signifiée au défendeur par acte du 20 novembre 2025 déposé à étude.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

Selon son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné au greffe le 30 janvier 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Indemniser alternativement Monsieur, [K] selon les sommes suivantes : En valeur libre : 60.290 euros soit 53.900 euros au titre de l’indemnité principale et 6.390 euros au titre de l’indemnité de remploi,En valeur occupée : 51.380 euros soit 45.800 euros au titre de l’indemnité principale et 5.580 euros au titre de l’indemnité de remploiEcarter les propositions indemnitaires du commissaire du gouvernement,Rejeter les prétentions de Monsieur, [K].

Aux termes de son mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 27 janvier 2026, Monsieur, [J], [K] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer l’indemnité de dépossession qui lui est due à la somme de 89.055 euros, soit 80.050 euros au titre de l’indemnité principale et 9.005 euros au titre de l’indemnité de remploi,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit  :

En valeur libre : 68.375 euros soit 61.250 euros au titre de l’indemnité et 7.125 euros au titre de l’indemnité de remploiEn valeur occupé : 58.200 euros soit 52.000 euros au titre de l’indemnité principale et 6.200 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au, [Localité 5], [Localité 6], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du, [Localité 5], [Localité 6] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°62 situé au 8ème étage. L’EPFIF, Monsieur, [J], [K] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 50 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°167 et une place de parking au sous-sol, lot n°37.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent une indemnité alternative selon que l’exproprié renonce ou non à son droit au relogement.

L’EPFIF souligne les éléments contradictoires concernant l’occupation du bien constatée lors du transport. Il rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. 3e Civ. 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA, [Localité 2]. 10 décembre 2024, n°22/05362). L’EPFIF demande donc de fixer une indemnisation alternative selon que le bien est occupé ou non.

De même, le commissaire du gouvernement ayant conclu avant le transport, propose une indemnisation alternative selon que le bien est libre ou occupé.

L’exproprié ne s’exprime pas expressément sur l’état d’occupation ou non du bien. Toutefois, il n’applique aucun abattement pour occupation, ni ne sollicite d’indemnisation au titre de la résiliation d’un éventuel bail.

Lors du transport sur les lieux, Monsieur, [K] a déclaré que les lieux n’étaient pas occupés depuis le départ de son locataire trois ans auparavant. Pourtant des signes d’occupation plus récente ont pu être remarqués : forte odeur, fruits frais dans la cuisine… Au regard de ces éléments contradictoires, une indemnité alternative sera fixée, en valeur libre ou en valeur occupée, dans l’hypothèse ou non d’une renonciation au droit au relogement (Civ. 3, 16 mars 2022, 21-10.032, Publié au bulletin).

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du quartier du Val Fourré, à environ 45-50 minutes en voiture de, [Localité 2] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de, [Localité 4] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à, [Localité 6] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement

On entre dans une entrée / couloir dont le sol en lino également présent dans la chambre et le salon est en mauvais état, absence en partie dans le couloir. Les murs du couloir sont recouverts de papier peint en mauvais état.

Face à l’entrée se trouve les toilettes en mauvais état (peinture écaillée et plafonnier cassé).

Présence d’une forte odeur dans tout l’appartement.

A côté des toilettes, le couloir dessert une cuisine avec un frigo cassé et un évier. Le sol est carrelé style tomette rouge en mauvais état, les murs sont en mauvais état. Le mur est en partie ouvert sur les tuyaux de la copropriété.

Mention du conseil de l’autorité expropriante :

La VMC a été bouchée.

Les huisseries de la cuisine sont en mauvais état.

Face à la cuisine se trouve la salle de bain en mauvais état (carrelage par endroit cassé, coffrage de la baignoire cassé et deux grosses parties du mur peint arrachées.

Mention du propriétaire exproprié :

Je n’habite pas dans les lieux et mon locataire est parti il y à trois ans. Je voulais récupérer l’appartement.

A côté de la cuisine, le couloir dessert par une double porte le salon dont le papier peint en mauvais état présente au niveau des façades qui donnent sur l’extérieur comme la cuisine des traces de moisissure.

Le salon/salle à manger s’ouvre par une porte fenêtre sur le balcon filant, comme dans la cuisine les huisseries non peintes sont en mauvais état.

Au bout du couloir se trouve une chambre qui sert de bureau avec des murs recouverts de papier peint décollé pour partie.

La chambre comprend un placard intégré et dispose d’un accès au balcon filant par la porte fenêtre (même considération sur les huisseries que précédemment).

Sur le parking

Au rez-de-chaussée, le gardien nous ouvre la porte d’un escalier qui descend au garage.

Le parking (accessible) est une grande dalle de béton avec des traces passées concernant les espaces de stationnement. Les numéros sont tagués sur les murs. Le parking est éclairé par un éclairage qui n’est pas automatique.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 17 octobre 2023 du logement n°64, occupé, état moyen,

Surface du bien : 50,67 m²

Prix de vente : 49.200,57 €

Prix au m² : 971 €

2- Cession du 13 juin 2024 du logement n°78, libre, état moyen,

Surface du bien : 51,31 m²

Prix de vente : 55.312,18 €

Prix au m² : 1.078 €

3- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°85, occupé, état moyen,

Surface du bien : 52,5 m²

Prix de vente : 53.899 €

Prix au m² : 916 €

4- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°71, occupé, état moyen,

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 51.325 €

Prix au m² : 915 €

L’EPFIF retient un état d’entretien « moyen » et un montant de 916 €/m2 en valeur occupée et 1.078 euros/m2 en valeur libre.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF souligne que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, l’expropriant écarte ces termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la Tour Jupiter, dès lors que leur état est trop différent de celui de la Tour Jupiter visée par l’expropriation. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de, [Localité 4], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché. L’EPFIF constate que les expropriés écartent eux-mêmes leurs termes n°1 à 4, notamment les termes n°1 et 2 s’agissant de copropriétés bien différentes de celle de la, [Adresse 4]. L’EPFIF critique les termes de comparaison de Monsieur, [K] dès lors que le terme n°5 correspond à un appartement en très bon état, contrairement au bien litigieux, et de l’erreur dans la base Patrim consulté. L’EPFIF explique que le prix retenu comprend l’indemnité de remploi et que la surface est de 50,72 m2 carrez, conduisant à retenir une valeur unitaire de 1.278 €/m2 au lieu de 1.446,04 €/m2. L’EPFIF écarte également le terme n°6 des expropriés, trop éloigné de la, [Adresse 4] et dans une copropriété qui n’est pas comparable.

L’EPFIF critique l’évaluation distincte du lot de parking dès lors que l’ensemble de leurs références de cessions citées par l’EPFIF portent sur des logements, avec cave parking. Par conséquent, indemniser de manière distincte le lot n°15 reviendrait à sa double indemnisation. Il souligne que Monsieur, [K] produit des références de ventes qui ne sont pas des places de stationnement mais des garages qui sont situés dans un « périmètre de 300 mètres ».

L’EPFIF présente des termes de comparaison correspondant à des lots de parkings isolés situés au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 septembre 2024 du lot parking n°95,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 1.200 €

2- Cession du 19 décembre 2024 du lot parking n°29,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

3- Cession du 18 mars 2025 du lot parking n°11,

Prix d’acquisition (remploi inclus) : 4.800 €

Ainsi, les indemnités principales retenues sont de 1.000€/place lorsque l’accès est totalement condamné et de 4.000€/place pour les emplacements accessibles.

Sur la valeur proposée par Monsieur, [J], [K]

Monsieur, [J], [K] présente les termes de comparaison suivants correspondants à des appartements d’une superficie de 35 à 65 m2 dans un rayon de 500 mètres autour de la, [Adresse 4] :

1- Cession du 4 juillet 2024 situé, [Adresse 7] à, [Localité 4]

Surface du bien : 39 m²

Prix de vente : 106.000 €

Prix au m² : 2.767,62 (surface carrez) et 2.717,95 € (surface utile)

2- Cession du 11 avril 2024 situé, [Adresse 8] à, [Localité 4]

Surface du bien : 55 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 1.282,76 (surface carrez) et 1.272,73 € (surface utile)

3- Cf. terme n°9 du commissaire du gouvernement

4- Cf terme n°2 EPFIF, les expropriants retenant la valeur de 1.106,24 €/m2 correspondant au prix en application de la surface utile et non du prix en application de la surface carrez (1.108 €/m2)

5- Cession du 10 décembre 2024 situé, [Adresse 5] à, [Localité 4]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 72.302 €

Prix au m² : 1.446,04 €

6- Cession du 26 février 2024 situé, [Adresse 9] à, [Localité 4]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 110.000 €

Prix au m² : 1.710,73 € (surface carrez) 1.718,75 € (surface utile), les expropriés retenant cette fois le prix en application de la surface carrez.

Monsieur, [J], [K] souligne que trois des transactions qu’il cite concernent des appartements situés au sein de la Tour Jupiter, et les trois autres concernent des appartements situés dans d’autres copropriétés. Il exclut lui-même les transactions réalisées au sein des copropriétés situées au n,°[Adresse 10] et, [Adresse 8] en raison du caractère récent de ces constructions, qui ne sont pas comparables à la Tour Jupiter, soient les termes n°1 et 2. De plus, il écarte les termes n°3 et 4, les ventes réalisées le 5 décembre 2023 et le 13 juin 2024, dès lors qu’elles correspondent à des appartements en état « moyen » alors que son appartement est en « bon » état. Se basant sur ses termes n°5 et 6, il retient une valeur moyenne de 1.331 €/m2.

Il souligne que son appartement s’accompagne d’un garage, alors, que l’EPFIF ne propose aucune indemnité pour l’expropriation de cette dépendance. Il rapporte que la consultation de la base de données PATRIM permet de fixer le prix moyen unitaire de vente d’un garage à, [Localité 4] à 13.500 euros. Il sollicite un montant de 13.500 euros pour le garage.

Monsieur, [J], [K] argue que les termes de comparaison de l’EPFIF correspondent à des transactions réalisées au sein de la Tour Jupiter par l’EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d’expropriation et que ces montants sont pour la plupart supérieurs à celui proposé par l’EPFIF.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le quartier du Val Fourré, dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 11]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 12]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 13]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 13]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 13]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 14]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 14]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 14]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA, [Localité 6]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du, [Adresse 15] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 10,40 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 6.240 euros (10,40 €/ m²/mois x 50 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 11,90%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 52.400 (6.240 euros / 11,90%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF, Monsieur, [J], [K] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien.

Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Concernant la place de parking, il a été considéré par la jurisprudence que celle-ci est un accessoire au logement, au même titre que la cave attribuée avec certains logements. Toutefois, l’EPFIF ayant proposé des indemnisations pour les places de parkings seules, y compris lorsqu’elles sont inaccessibles alors que, de fait, elles n’ont plus de consistance, il convient d’examiner la valeur des places de stationnement. Néanmoins, cette unique place de parking ne peut être considérée comme un garage dès lors que la visite des lieux a permis de constater que les seules places de parking accessibles se situent en sous-sol en descendant une rampe menant à des emplacements qui ne sont pas fermés. Les emplacements sont identifiables par des numéros taggués au mur et la lumière ne se déclenche pas automatiquement. Enfin, le quartier ne manque pas de place de stationnement, ce qui pourrait justifier l’importance d’une place de parking au sein de la résidence. Par conséquence, la place de stationnement sera considérée comme un élément de valorisation de l’appartement auquel elle est attachée.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

pour l’EPFIF : 1.078 euros/m2 en valeur libre et 916 euros/m² en valeur occupéepour Monsieur, [J], [K] : 1.331 euros/m², outre 13.500 euros au titre de la place de stationnement,d’après le commissaire du gouvernement : 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l’expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l’évaluation du prix du bien.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du Val Fourré que les autres tours environnantes, y compris la, [Adresse 16] alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées, [Adresse 17] et, [Adresse 18] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter,, [Adresse 5] à, [Localité 4] et d’écarter les termes n°1 à n°5 et n°20 à n°22 du commissaire du gouvernement. Les expropriés écartent d’eux-mêmes leurs termes n°1 et n°2. Ils convient d’écarter leurs termes n°6.

En valeur libre

Concernant la valeur du bien libre, seul le terme n°2 de l’expropriant peut être retenu. Les termes n°4 et n°5 des expropriés peuvent être conservés, le terme n°4 correspondant au terme n°2 de l’expropriant, le juge retenant le prix en application de la surface carrez. Le terme n°5 des expropriés ne peut être retenu en l’état puisque seul le prix en application de la surface utile est mentionné et n’est pas cohérent avec les autres valeurs retenues en application de la surface carrez. Le raisonnement de l’expropriant sera retenu pour conclure que la valeur du terme n°5 est de 1.278 €/m2. Les termes n°10, n°11 et n°14 à n°19 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de :

(1.078 + 1.278 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) /10 = 11.513,1 /10 = 1.151,31 €/ m2.

Concernant les termes de comparaison des biens libres présentés par les parties d’une surface d’environ 50 m2, soit les terme n° 2 de l’expropriant, 4 et 5 des expropriés, et n°15 du commissaire du gouvernement, la moyenne est de :

(1.078 + 1.278 + 1.084,55) /3 = 3.440,55 /3 = 1.146,85 €/ m2.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 50 m2 x 1.146,85 euros/m2 = 57.342,5 euros en valeur libre arrondis à 55.000 euros compte tenu de l’état de l’appartement et afin de prendre en compte la place de stationnement rattachée à l’appartement.

En valeur occupé

Pour évaluer le bien en valeur occupé, les termes n°1, n°3 et n°4 de l’expropriant peuvent être retenus. Les termes n°3 et n°9 du commissaire du gouvernement sont similaires et seront retenus, ainsi que les termes n°6, n°7, n°8, n°12 et n°13 du commissaire du gouvernement. La moyenne de ces termes est de :

(971 + 916 + 915 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /9 = 8.810,11 /9 = 978,9€/ m2 arrondis.

Toutefois, en ne retenant parmi ces termes que les termes correspondant à des biens occupés et d’une superficie d’environ 50 m2, la moyenne est de :

(971 + 916 + 915 + 984,02 + 1.103,82) / 5 = 4.889,84 /5 = 977,97 €/ m2 arrondis.

Or, il a été constaté que le logement est dans un état moyen et dispose d’un emplacement de stationnement. Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 50 m2 x 977,97 euros/m2 = 48.898,5 euros arrondis en 49.000 euros en valeur occupé.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

En valeur libre, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 4.000 euros soit un total de 6.500 euros.

En valeur occupée, elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 3.400 euros arrondissoit un total de 5.900 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de L’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Monsieur, [J], [K] se verra allouer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE alternativement, le prix d’acquisition dû par l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur, [J], [K] en contrepartie d’un appartement, lot n°62, et d’une cave, lot n°167, au sein de la copropriété « Tour Jupiter », ainsi que d’une place de parking, lot n°37, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 5] à, [Localité 1] :

Dans l’hypothèse d’une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 61.500 euros, décomposée comme suit : 55.000 euros en valeur libre, au titre de l’indemnité principale, 6.500 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Dans l’hypothèse d’une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 54.900 euros, décomposée comme suit : 49.000 euros en valeur occupée, au titre de l’indemnité principale, 5.900 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur, [J], [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens.

Fait et mis à disposition à, [Localité 2], le 26 Mars 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU