TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 FEVRIER 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11663 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EQV

N° de MINUTE : 25/00250

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [B] [W] – REAJIR

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551

C/

DEFENDEUR

S.C.I. KABISHA

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KABISHA est propriétaire des lots 1, 2, 9 et 10 au sein d’une résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI KABISHA selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président du tribunal de :

— condamner la SCI KABISHA à lui payer la somme de 12 244,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024

— condamner la SCI KABISHA à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI KABISHA à lui payer la somme de 3 000 euros en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

À l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que la SCI KABISHA, propriétaire de divers lots au sein de la résidence, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SCI KABISHA, régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 16 décembre 2021, 24 mars 2023 et 30 mars 2023

— un décompte des impayés arrêté au 28 octobre 2024 à la somme de 12 244,36 euros

— les extraits des grands livres des années 2022 et 2023

— des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,

— une lettre de mise en demeure en date du 7 juin 2024.

Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 96 euros appelée le 3 mars 2022 sous l’intitulé « Virement – Note d’honoraires », dont il n’est justifié par aucune pièce.

Doit également être déduite la somme de 187,80 euros appelée le 26 mars 2024 au titre d’une mise en demeure, cette somme relevant des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le montant des charges étant justifié par les pièces produites, il convient de condamner la SCI KABISHA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 960,56 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 octobre 2024.

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 10 201,42 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 187,80 euros au titre d’une lettre de mise en demeure par avocat.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

En l’espèce, il y a lieu d’attribuer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre de cette mise en demeure dans la mesure où il n’est pas justifié de procéder à une lettre de mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la SCI KABISHA est redevable de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, il ressort du jugement du 5 décembre 2023 que le syndicat des copropriétaires a dû être placé sous administration provisoire du fait de l’importance de l’arriéré de charges de la SCI KABISHA, dont les associés, majoritaires au sein de la copropriété, s’opposaient à toute procédure de recouvrement à l’encontre de leur société. Le refus de la SCI KABISHA de s’acquitter de ses charges, ce alors que s’agissant d’une société immobilière elle avait toujours la possibilité de céder ses lots pour s’acquitter de sa dette, caractérise sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la mise sous péril de la copropriété ayant conduit à son placement sous administration judiciaire. La SCI KABISHA sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI KABISHA, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

Condamne la SCI KABISHA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93) les sommes de :

-11 960,56 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 10 201,42 euros et à compter de la présente décision sur le surplus

-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 10 201,42 euros et à compter de la présente décision sur le surplus

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SCI KABISHA aux dépens de l’instance,

Condamne la SCI KABISHA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (93) la somme de 2 000 euros au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

Fait au Palais de Justice, le 18 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON