TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02355 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4AK

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

Du : 28 janvier 2025

[F] [P]

C/

[S] [Z]

[N] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— M. [F] [P]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

— M. [F] [P]

— Mme [S] [Z]

— Mme [N] [J]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [P]

né le 2 octobre 1947 à QUINEVILLE (50310)

demeurant 17 Rue de la Poste – 50310 QUINEVILLE

comparant

ET :

DÉFENDEURS:

Madame [S] [Z]

née le 11 avril 1944 à MEANC

demeurant 1 bis rue de l’Abbé Galopin – 14960 ASNELLES

comparante

Madame [N] [U]

née le 22 décembre 1994 à CAEN (14000)

demeurant 214 rue d’Auge – Apt 38 – 14000 CAEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Marie MBIH, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 décembre 2024

Date des débats : 03 décembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2015, M. [F] [P] a donné à bail à Mme [N] [U] un logement à usage d’habitation situé 214 rue d’Auge – 7ème étage – appt. 38 – 14000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 475 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 135 euros.

Mme [S] [Z] s’est portée caution solidaire de Mme [N] [U] par acte de cautionnement du 21 juillet 2015.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le même jour, M. [F] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 296 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de janvier 2024 inclus ainsi que d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le commandement a été dénoncé à la caution par exploit de commissaire de justice du 6 mars 2024.

Par acte extrajudiciaire des 18 juin 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 juin 2024, M. [F] [P] a fait assigner Mme [N] [U] et Mme [S] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater ou à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

– ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [N] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– dire que les loyers exigibles au jour du jugement, ainsi que l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 1 296 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des sommes représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

* de la somme de 1 000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification par le système EXPLOC au représentant de l’État, et le cas échéant des actes qui auront été signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 3 décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [F] [P], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3 285 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, il explique que le bail a été conclu en 2015 et que des impayés sont apparus en juillet 2023. Il ajoute que la locataire crée des tapages dans l’immeuble. Il fait part de son désaccord avec la décision unilatérale de Mme [S] [Z] de mettre fin à son engagement de caution, il estime qu’elle ne peut pas prendre cette décision seule. Il dit ne pas avoir reçu le courrier évoqué par cette dernière et conteste cette décision de la caution de mettre fin à son engagement. Enfin, il prétend avoir informé la caution du non-paiement des loyers.

M. [F] [P] est autorisé à produire, par note en délibéré dans les 15 jours de l’audience, les justificatifs des mails d’information relatifs aux impayés adressés à la caution.

Mme [S] [Z], comparante en personne, conteste le montant de la dette locative ainsi que d’être appelée en tant que caution.

En effet, elle explique être la grand-mère de la locataire et intervenir en tant que caution dont l’engagement s’est arrêté. Elle dit ne plus avoir de contact avec Mme [N] [U] depuis janvier 2022 et ne plus souhaiter être la caution de sa petite-fille, ce qu’elle déclare avoir signifié au bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception. Elle ajoute que le bailleur ne l’a jamais informé que la locataire ne réglait pas les loyers et qu’elle ne l’a appris que lorsque le commissaire de justice lui a signifié l’acte. Enfin, elle conteste avoir reçu une copie du bail ainsi que de l’acte de cautionnement.

Mme [N] [U], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Par note en délibéré autorisée réceptionnée le 5 décembre 2024, M. [F] [P] a transmis des éléments complémentaires qui, faute d’avoir été également transmis aux défendeurs, ne sont pas contradictoires et ne seront pas pris en compte dans le cadre du présent délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution d’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 3 285 euros, M. [F] [P] produit aux débats :

– le contrat de bail du 21 juillet 2015 ;

– le commandement de payer du 1er mars 2024 portant sur la somme en principal de 1 296 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de janvier 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 2 décembre 2024, portant sur la période de juillet 2023 à novembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 285 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [N] [U] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice de la somme de 3 285 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Par conséquent, Mme [N] [U] sera condamnée à payer à M. [F] [P] la somme de 3 285 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 296 euros à compter du 1er mars 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [N] [U], par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024 et portant sur la somme en principal de 1 296 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 6 semaines.

En effet, il s’infère du décompte actualisé produit aux débats que, durant ce délai, la locataire n’a effectué aucun versement, tant au titre des échéances courantes de loyer et charges qu’au titre de l’arriéré locatif ; seuls les versements au titre de l’aide personnalisée au logement dont bénéficie Mme [N] [U] ont été effectués par la caisse d’allocation familiale.

Au surplus, aucun règlement a été effectué depuis par Mme [N] [U] ; de sorte que, la dette augmente tous les mois du montant du reste à charge, c’est-à-dire du montant de l’échéance courante (loyer et charges) après déduction du versement direct de l’aide personnalisée au logement par la CAF et s’élève désormais à la somme de 3 285 euros selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 avril 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [N] [U], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 12 avril 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [N] [U] cause un préjudice à M. [F] [P] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 610 euros (par référence au terme dû à la date de résolution du bail, soit 475 euros au titre du loyer et 135 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 12 avril 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 21 juillet 2015, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est de jurisprudence constante en application de ce texte que, lorsque les formalités qu’il édicte n’ont pas été respectées, le cautionnement est nul, sans que celui qui invoque cette nullité ait à établir que le non-respect des formalités lui a causé un grief.

Il est également admis, qu’en raison du caractère d’ordre public de l’article 22-1 précité, le juge a la possibilité de soulever d’office la nullité du cautionnement.

En l’espèce, il s’infère de l’acte de cautionnement manuscrit de Mme [S] [Z] en date du 21 juillet 2015 que, la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que, la reproduction manuscrite de l’alinéa 5 de l’article 22-1, toutes deux prévues par l’alinéa 6 de l’article 22-1 précité, à peine de nullité de l’engagement de la caution, n’ont pas été apposées dans l’acte.

De sorte que, l’acte de cautionnement de Mme [S] [Z] à l’égard des obligations de Mme [N] [U] dans le cadre du bail conclu par cette dernière avec M. [F] [P] le 21 juillet 2015 est nul.

En conséquence, M. [F] [P] sera débouté de sa demande en condamnation solidaire de Mme [S] [Z], en tant que caution, avec Mme [N] [U], locataire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [U], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification par le système EXPLOC au représentant de l’État.

M. [F] [P] n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à M. [F] [P] la somme de 3 285 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 296 euros à compter du 1er mars 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 21 juillet 2015, entre M. [F] [P], d’une part et Mme [N] [U], d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé 214 rue d’Auge – 7ème étage – appt. 38 – 14 000 Caen, à la date du 12 avril 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [N] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 12 avril 2024 ;

DIT que Mme [N] [U] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [F] [P] à faire expulser Mme [N] [U] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à M. [F] [P] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 610 euros, par référence aux loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 12 avril 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [F] [P] ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [P] tendant à la condamnation solidaire de Mme [S] [Z] avec Mme [N] [U] au titre des sommes dues par cette dernière dans le cadre du bail ainsi que, des frais irrépétibles et des dépens ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [N] [U] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification par le système EXPLOC au représentant de l’État ;

DÉBOUTE M. [F] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière La juge des contentieux de la protection