TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08225 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4KJ

Minute : 25/

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP)

Représentant : Me [X], avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [O] [B]

Monsieur [N] [B]

Madame [W] [S]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Madame [W] [S]

Le 18 Février 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP),

[Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [B],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [B],

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [S],

chez M. [B], [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 juin 2018, la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10]) a donné à bail à Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B], un appartement de type F4, à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par courrier déposé à la RIVP en date du 13 mars 2024, Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] ont donné congé du logement loué pour le 13 avril 2024, expliquant qu’ils avaient acheté leur résidence principale. La RIVP a accusé réception du congé dès le 13 mars 2024 confirmant la date de fin du préavis au 13 avril 2024.

Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] n’ont pas établi d’état des lieux contradictoire de sortie et n’ont pas restitué les clés, Madame [W] [S] occupant désormais les lieux.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 septembre 2024, la RIVP assignait Madame [O] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail en date du 20 juin 2018 qui lie la RIVP à Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] en conséquence du congé donné pour le 13 avril 2024, ou à défaut de la violation de leurs obligations légales et contractuelles,

— dire et juger que Madame [O] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5],

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B], ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, dont Madame [W] [S], à savoir un appartement (3ème étage, porte 73), situé [Adresse 5], avec si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte, pour les contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois, et que passé ce délai, elle sera liquidée, et qu’il sera à nouveau fait droit, le juge de céans se réservant la liquidation de l’astreinte,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner solidairement Madame [O] [B], Monsieur [N] [B] Madame [W] [S], à payer à la RIVP la somme de 3.323,89 euros, arrêtée au 27 août 2024, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Madame [O] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S], à payer à la RIVP, à compter du 13 avril 2024, ou de la date du prononcé du jugement, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, majoré de 30%, et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner solidairement Madame [O] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] à payer à la RIVP la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et actualise oralement ses prétentions. Elle sollicite la somme de 5.979,89 euros, actualisée au 3 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus. Elle explique que Madame [W] [S] est restée dans le logement après le départ des locataires.

Madame [W] [S], comparant en personne, explique être hébergée chez Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] depuis le 10 mars 2012, et effectue des démarches pour être relogée depuis 2013. elle demande des délais pour quitter les lieux, et souhaite rester jusqu’en juillet 2025.

Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation de congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les conditions de délivrance du congé, prévoit que "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] ont donné congé par courrier remis en main propre à la RIVP, en date du 13 mars 2024, en invoquant le bénéfice d’un préavis d’un mois, en raison de la localisation du bien à [Localité 9].

Le congé est un acte qui met fin au contrat de bail par l’expression de la volonté unilatérale d’une partie. Le bail a donc pris fin le 13 avril 2024.

Le congé du 13 mars 2024 sera donc validé, avec effet au 13 avril 2024 à minuit.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant de justifier la saisine du juge des référés.

Par ailleurs, aux termes de l’article R 221-5 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur les demandes tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Il est constant que Madame [W] [S] a refusé de rendre les clés et de quitter l’appartement. L’occupation des lieux par Madame [W] [S] est établie, de même que son défaut de tout droit ou titre d’occupation.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment le sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il n’y pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, les modalités d’exécution de l’expulsion étant à la charge de la bailleresse.

Sur les délais pour quitter les lieux

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne sera pas réduit ou supprimé, Madame [W] [S] ayant été hébergée chez les locataires en titre depuis le 10 mars 2012.

Par ailleurs, la demande de délais de Madame [W] [S] pour quitter les lieux sera rejetée, cette dernière occupant les lieux sans droit ni titre depuis près d’une année.

Sur l’indemnité d’occupation

La demande d’expulsion et la demande en paiement des indemnités d’occupation étant en l’espèce fondées sur l’article 544 du code civil, s’agissant d’une occupation illicite sans droit ni titre, la prescription tirée de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] n’habitent plus les lieux loués depuis le 13 avril 2024, date de la fin de son préavis.

Si l’hébergement d’un tiers à domicile à titre gratuit est effectivement licite, il convient alors que le locataire soit présent sur place et demeure l’occupant des lieux. Dès lors l’hébergement d’un tiers à domicile est distinct d’un prêt d’appartement ou d’une sous-location à titre gratuit ou payant, cas dans lesquels le locataire n’est plus occupant. La sous-location est interdite, sauf accord exprès du bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En matière de logement social l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation impose en effet au locataire d’occuper les locaux loués au moins huit mois par an, et lui interdit de sous-louer son logement, meublé ou non, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement.

Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] ont permis l’occupation pérenne du logement par un tiers, alors qu’il lui était loué à titre personnel. Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] n’ont pas effectué d’autres démarches qu’un congé pour faire libérer les lieux, alors qu’il leur incombait, en tant que locataires, de restituer les lieux libre d’occupation.

Les fautes ainsi commises par Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] les rendent responsable avec Madame [W] [S] de cette occupation. Ils seront tenus du montant des indemnités d’occupation avec Madame [W] [S].

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail par le congé à compter du 13 avril 2024.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats, actualisé au 3 décembre 2024, que l’arriéré locatif a débuté le 13 juin 2024, et s’élève aujourd’hui à la somme de 5.979,89 euros, échéance de novembre 2024 incluse. Madame [W] [S] n’a pas justifié avoir libéré les lieux et rendu les clés avant cette date.

Dès lors, Madame [O] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 5.979,89 euros, au titre des indemnités d’occupation jusqu’au 3 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation échues depuis cette date jusqu’à totale libération des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser la partie demanderesse supporter les frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] seront condamnés in solidum à verser à la RIVP la somme de 500 euros.

Sur les dépens :

Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire, désormais de droit, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que le bail conclu entre la RIVP et Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] portant sur les locaux situés à :

[Adresse 5]

a pris fin le 13 avril 2024 à minuit,

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut pour eux d’avoir libérés les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] à payer à la RIVP :

? la somme de 5.979,89 euros au titre des indemnités d’occupation échues de juin 2024 au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

? une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 4 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] à payer à la SA la RIVP la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [N] [B] et Madame [W] [S] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08225 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4KJ

DÉCISION EN DATE DU : 13 Février 2025

AFFAIRE :

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 10] (RIVP)

Représentant : Me [X], avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [O] [B]

Monsieur [N] [B]

Madame [W] [S]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires