TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 14]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01164 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZK6

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 septembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [10] [Adresse 5]

représenté par son Syndic la SARL 2MM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [Z], né le 01 Septembre 1955 à [Localité 15] (57), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, muni d’un pouvoir de Madame [N] [U]

Madame [N] [U], née le 21 Janvier 1969 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Céline SCHOCH : Auditrice de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 29 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance n° RG 21-24-000319 rendue en date du 27 février 2024 par le tribunal judiciaire de Mulhouse M. [H] [Z] et Mme [N] [U] ont été enjoints de payer au [Adresse 16], représenté par le Syndic S.A.R.L. 2MM :

— la somme de 519,63 euros en principal au titre des charges de copropriété afférentes au lot n° 17 de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 7], avec intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023,

— la somme de 17,88 euros au titre de la demande de copie du livre foncier

— la somme de 25,54 euros au titre de la requête en injonction de payer.

Cette ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024.

Par courrier en date du 26 mars 2024, M. [H] [Z] a formé opposition à ladite ordonnance.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024 puis a été renvoyée à de multiples reprises afin d’obtenir notamment la production d’une copie du livre foncier.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 29 avril 2025 lors de laquelle le [Adresse 16] pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L. 2MM comparait, régulièrement représenté par son conseil, et reprend le bénéfice de ses conclusions du même jour par lesquelles il demande de :

— Constater que les débiteurs sont propriétaires du lot n° 17 de la résidence La Seine située à [Localité 11],

En conséquence,

— Condamner solidairement les débiteurs à lui payer les sommes de :

519,63 euros en principal (charge de copropriété afférente au lot n° 17 selon relevé arrêté au 1er janvier 2024) avec intérêt au taux légal à compter du 02 novembre 2023 sur la somme de 519,63 euros, 17,88 euros au titre de la demande de copie du livre foncier, 25,54 euros au titre de la requête en injonction de payer, – Condamner solidairement les débiteurs à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement les débiteurs à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les débiteurs aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris le coût de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, des frais de procédure et droit de recouvrement d’un montant de 44,93 euros, 43,42 euros et 42,42 euros.

M. [H] [Z] comparait et dispose d’un pouvoir pour Mme [N] [U]. Ils contestent être redevables des charges réclamées. M. [H] [Z] déclare qu’il habite au [Adresse 13] et que la personne qui habitait au [Adresse 12] est décédée en 2017. Il demande la production de l’avis de saisie du Domaine, en rapport avec l’appel de fonds litigieux. Il considère qu’il n’a pas à faire l’avance de fonds pour un lot qui appartient désormais au Domaine. Enfin, il soutient que rien n’est indiqué dans les procès-verbaux des assemblées générales.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

L’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer RG 21-24-000319 du 27 février 2024 signifiée par dépôt à l’étude de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, a été formée le 26 mars 2024 par M. [H] [Z] dans les conditions de forme et de délais prévues aux articles 1415 et 1416 du code de procédure civile.

Elle doit être déclarée régulière et recevable.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le [Adresse 16] verse aux débats :

— Un extrait du livre foncier attestant de ce que M. [H] [Z] et Mme [N] [U] sont propriétaires du lot n° 17 au sein de la résidence « [10] » copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7],

— Un avis de mutation du 29 novembre 2013 de l’étude de Me [B] portant sur l’acquisition du bien par M. [H] [Z] et Mme [N] [U],

— Un relevé de compte arrêté au 1er janvier 2024,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29 août 2022, 15 mai 2023 et 27 mai 2024,

— Le contrat de syndic.

L’analyse des pièces produites permet d’établir que les sommes réclamées correspondent à des appels de provisions et des appels de fonds travaux pour le 2e semestre 2023 et pour l’intégralité de l’année 2024.

Il résulte en outre des procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats que les montants mis en compte ont été approuvés à l’unanimité.

M. [H] [Z] ne produit aucun élément permettant de démontrer qu’il n’est pas redevable des charges en question, aucun des éléments produits aux débats ne permettant d’établir que les montants appelés correspondent à un autre lot.

Dès lors, le demandeur justifie que M. [H] [Z] et Mme [N] [U] ne se sont pas acquittés de l’intégralité de leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 349,63 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [Z] et Mme [N] [U] au paiement de la somme de 349,63 euros au titre des charges de copropriété (provisions et appels de fonds travaux) pour la période allant du mois de juillet 2023 à décembre 2023 ainsi que l’intégralité de l’année 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 15 mars 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence La Seine est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [H] [Z] et Mme [N] [U], les frais de mise en demeure et de relance à hauteur de 48 euros selon le contrat de syndic, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [H] [Z] et Mme [N] [U] seront condamner solidairement à payer la somme de 48 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son syndic la société de gestion 2MM Immobilier, au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 15 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le [Adresse 16] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Seine sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [Z] et Mme [N] [U], parties succombantes, seront condamner in solidum aux dépens en ce compris les dépens de la procédure en injonction de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au [Adresse 16], la somme de 500 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE M. [H] [Z] et Mme [N] [U] recevable en leur opposition formée le 26 mars 2024 contre l’ordonnance d’injonction de payer RG 21-24-000319 du 27 février 2024 ;

CONSTATE en conséquence sa mise à néant et statuant à nouveau ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [Z] et Mme [N] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par le Syndic S.A.R.L. 2MM Immobilier, la somme de 349,63 euros (trois cent quarante-neuf euros et soixante-trois centimes) au titre des charges de copropriété (provisions et appels de fonds travaux) pour la période allant du mois de juillet 2023 à décembre 2024, ainsi que la somme de 48 euros (quarante-huit euros) au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par le Syndic S.A.R.L. 2MM Immobilier de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [Z] et Mme [N] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sis [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par le Syndic S.A.R.L. 2MM Immobilier, la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [Z] et Mme [N] [U] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de la procédure en injonction de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,