TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

N° RG 24/02760 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K6O

Minute : 25/00161

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [T] [X]

Madame [N] [X] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [N] [X] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 24 novembre 2009, l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 14], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer de 384 ,07 €, des provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 377 euros.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2024, à M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] un commandement de payer la somme en principal de 7235,08 € arrêtée au 9 janvier 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,

«  ordonner l’expulsion de M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] au paiement de la somme de 13 400,34 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer,

«  les condamner solidairement par provision à compter du mois de septembre 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d’habitation, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

«  les condamner solidairement d’avoir à produire leur attestation d’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

«  les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

«  les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelle.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu’un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

A l’audience du 24 janvier 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 14 389,40 € selon décompte arrêté au 15 janvier 2025 et a maintenu les termes de son assignation. Il a précisé que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est désisté de sa demande au titre de l’assurance locative.

M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I], comparants, ont indiqué avoir procédé à un règlement de 774,25 euros le 14 janvier 2025. Monsieur [X] a indiqué être à la retraite mais ne recevoir que la somme mensuelle de 200 euros pour l’instant. Madame [X] [I] a exposé être, quant à elle, sans ressources. Ils ont indiqué avoir deux enfants à charge. Ils ont demandé à pouvoir rester dans les lieux mais n’ont pas été en capacité de faire une proposition d’apurement de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 19 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 8 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 7 235,08€ arrêtée au 9 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif laissant aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2024.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas les capacités financières leur permettant de régler le loyer courant et d’apurer la dette locative. Dans ces conditions, leur expulsion sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 16 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] restent lui devoir la somme de 14389,40 €, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Les défendeurs indiquent avoir procédé à un règlement de 774,25 euros le 14 janvier 2025 sans toutefois en apporter le justificatif. La condamnation sera donc prononcée en deniers ou quittance.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse des locataires à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] seront donc condamnés à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 14 297,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5686,58 euros à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 7713,76 à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

En raison de la situation maritale des défendeurs, cette condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur la demande relative à l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs

Il convient de constater le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code civile, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 24 novembre 2009, entre l’Office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, et M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 14], à [Localité 10] sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-Saint-Denis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons in solidum M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 16 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons en deniers ou quittance solidairement jusqu’au 15 mars 2024 puis in solidum à compter de cette date M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 14 297,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5686,58 euros à compter du 15 janvier 2024, sur la somme de 7713,76 à compter du 11 octobre 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Constatons le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande au titre de la production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

Rejetons la demande de Seine-Saint-Denis Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [T] [X] et Mme [N] [X] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 février 2025.

Le Greffier Le Juge