TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04528 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGFB

N° de MINUTE : 25/01250

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 14] [Localité 13], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société LENOBLE – RIVET, SASU

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [I] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 7] [Adresse 10]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [M] est propriétaire des lots n°10161, 11161 et 2113 de la résidence [19] sise [Adresse 5] à [Localité 13] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [19] sise [Adresse 5] à [Localité 13] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE-RIVET, a fait assigner Madame [I] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [I] [M] à verser au [Adresse 18] à [Localité 13] (93), les sommes de:

1. 9 594.78 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2023

2. 917.42 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2023

3. 1.500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

La CONDAMNER en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [I] [M], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [I] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée le 06 juillet 2023 est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [I] [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2025 et fixée à l’audience du 02 juillet 2025. Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [I] [M];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2021, 17 mai 2022 et 04 octobre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2021 et le 17 avril 2024 a été de 17 648,20 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 8 303,42 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 344,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 20 juillet 2023, date du commandement de payer notifié à Madame [I] [M], sur la somme de 7 593,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 917,42 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 février 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de sommation de payer du 24 décembre 2021 de 339,53 euros ainsi que les frais de relance du 11 février 2022 de 1,12 euros.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 10 février 2023, facturée 29,66 euros. Cependant, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette époque, il ne peut être vérifier que ce montant correspond bien à la tarification qui y était fixée. Il ne sera en conséquence pas fait droit à cette demande.

Il en est de même de la demande au titre des frais de « dossier transmis à l’huissier » du 06 juillet 2023 à hauteur de 130 euros, qui ne peut valablement prospérer faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer du 20 juillet 2023, à hauteur de 167,11 euros, dont il est justifié.

Madame [I] [M] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 167,11 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [I] [M] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mars 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [I] [M] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [I] [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majoré de 50% au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

Un décret en Conseil d’Etat fixe, en tant que de besoin, les modalités d’application du présent article.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [M] sera condamnée aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, il ne peut être fait droit à une demande au titre des frais irrépétibles que sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 susvisé. Madame [M] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros à ce titre, sous réserve que Maître [E] [U] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] sise [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 16] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE-RIVET, la somme de 9 344,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 7 593,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] sise [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 17] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE-RIVET, la somme de 167,11 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023;

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [19] sise [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 15] [Adresse 9] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LENOBLE-RIVET, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à payer Maître Thierry BAQUET, avocat, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que celui-ci renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [I] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT