TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/265

AFFAIRE N° RG 22/02895 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2ZO2

Jugement Rendu le 19 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [T]

né le 04 juillet 1972 à [Localité 12] (59)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [E] [J]

née le 03 janvier 1980 à [Localité 11] (59)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAS PROPRIETES PRIVEES

immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 487 624 777

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître François BERMOND de la SELARL BAM AVOCATS, avocats postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Garance LEPHILIBERT, de la SARL MENSOLE, avocat au Barreau de NANTES

DEFENDEURS :

Madame [M] [G]

née le 02 juillet 1952 à [Localité 10] (94)

[Adresse 7]

[Localité 4]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représentée par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [L] [S]

né le 29 décembre 1946 à [Localité 8] (34)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

En présence de [A] [F], auditeur de justice,

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025, différée dans ses effets au 03 Mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 17 Mars 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Mai 2025 ;

Maître AIGUESVIVES, substituée à l’audience par M^e Benjamin EQUIN, a déposé son dossier de plaidoirie ;

Maître LEPHILIBERT a été entendue en sa plaidoirie ;

Maître CAMBON, substitué à l’audience par M^e DEBRUYNE, a été entendu en sa plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par [A] [F], auditeur de justice, sous le contrôle de Joël CATHALA, Vice-Président et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par mandat exclusif en date du 11 mars 2022, Madame [E] [J] et Monsieur [K] [T] (les consorts [T]) ont confié à la SAS PROPRIETES PRIVEES le soin de rechercher un acquéreur pour leur maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2022, les consorts [T] ont conclu un contrat de vente conditionnelle du bien immobilier susmentionné avec Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] (les consorts [S]) pour un prix de 517 000 euros. Les parties ont par ailleurs stipulé une commission de 18 500 euros au profit de la SAS PROPRIETES PRIVEES.

Les consorts [T] et les consorts [S] ont mentionné dans ledit compromis de vente que ces derniers s’engageaient à payer le prix de vente comptant, sans avoir besoin de recourir à un contrat de crédit immobilier.

Les consorts [T] et les consorts [S] ont par ailleurs mentionné dans le compromis de vente une date limite de réitération de celui-ci par acte authentique au 25 juillet 2022.

Les consorts [T] et les consorts [S] ont également mentionné une clause pénale dans le compromis de vente prévoyant qu’à défaut de réitération de la vente par acte authentique dans le délai contractuellement prévu due à la faute de l’une des parties, celle-ci sera tenue de payer à l’autre une somme égale à 10% du prix de vente.

Aucune réitération du compromis de vente par acte authentique n’est intervenue au 25 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2022, les consorts [T] ont mis en demeure les consorts [S] de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 août 2022, la SAS PROPRIETES PRIVEES a mis en demeure les consorts [S] de procéder au paiement de la somme de 18 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir ses honoraires.

Par courrier en date du 19 août 2022, les consorts [T], par l’intermédiaire de leur notaire donnaient acte aux consorts [S] de la résolution du compromis de vente en date du 25 avril 2022.

Par acte en date du 22 mai 2023, les consorts [T] ont conclu un contrat de vente portant sur le bien immobilier susmentionné avec Monsieur [I] [W] et Madame [V] [U] (les consorts [W]).

Par acte en date du 17 novembre 2022, les consorts [T] ont fait assigner les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS en exécution de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 25 avril 2022 et en paiement de dommages-intérêts.

Par acte en date du 21 décembre 2022, la SAS PROPRIETES PRIVEES a fait assigner les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS en paiement de dommages-intérêts.

Par ordonnance en date du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux causes.

La clôture est intervenue le 3 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 22 janvier 2024, les consorts [T] demandent au tribunal de :

Condamner les consorts [S] à leur payer la somme de 51 700 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 25 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 juillet 2022 ;

Condamner les consorts [S] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;Condamner les consorts [S] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les consorts [S] aux dépens.

A l’appui de leur demande en paiement au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 25 avril 2022 formée contre les consorts [S], les consorts [T], se fondant sur les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, avancent que les consorts [S] étaient tenus d’acquérir le bien immobilier et de procéder à la signature de l’acte authentique de vente et qu’en ne le faisant pas, l’indemnité prévue au titre de la clause pénale insérée au contrat devient exigible.

A l’appui de leur demande en paiement de dommages-intérêts formée contre les consorts [S], les consorts [T] avancent avoir connu d’importantes difficultés financières. Ceux-ci expliquent en effet que dans l’attente de la vente de leur maison, ils ont dû faire face aux échéances du crédit immobilier contracté pour l’achat de celle-ci et payer un loyer pour se reloger. Ils ajoutent avoir été contraints de payer une double assurance habitation, ainsi que les frais d’entretien de la maison qui aurait dû être acquise par les consorts [S]. Les consorts [T] avancent par ailleurs avoir été contraints de baisser le prix de vente de leur maison de 75 000 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 14 janvier 2025, la SAS PROPRIETES PRIVEES demande au tribunal, de :

Condamner solidairement les consorts [S] à lui payer la somme de 18 315 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir la commission convenue sur la vente de la propriété des consorts [T] à leur bénéfice, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 17 août 2022 ;Débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs prétentions ;Condamner solidairement les consorts [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les consorts [S] aux dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande en paiement de dommages-intérêts formée contre les consorts [S], la SAS PROPRIETES PRIVEES, se fondant sur les dispositions des articles 1103, 1240 et 1583 du code civil et L313-42 et suivants du code de la consommation, avance qu’alors que toutes les conditions suspensives ont été levées, les consorts [S], bien que sommés de se présenter à l’étude notariale en charge de la vente afin que celle-ci soit réitérée par acte authentique ne se sont pas exécutés. La SAS PROPRIETES PRIVEES ajoute qu’il en résulte pour elle une perte de chance de percevoir sa commission, laquelle est sérieuse et importante dans la mesure où, d’une part, aucune servitude ou charge complémentaire grevant l’immeuble n’a été révélée, le droit de préemption prévu au code de l’urbanisme a été purgé et les consorts [S] ayant, par mention manuscrite déclaré ne pas recourir à un emprunt. En réponse aux écritures des consorts [S], la SAS PROPRIETES PRIVEES avance qu’elle ne sollicite pas le paiement de ses honoraires d’agence en application de son mandat de vente mais l’indemnisation du préjudice subi du fait du comportement de ces derniers. La SAS PROPRIETES PRIVEES ajoute que les consorts [S] ne peuvent pas soutenir n’avoir commis aucune faute dans la mesure où ils ont eux-mêmes reconnu ne pas avoir réuni les fonds nécessaires dans le délai requis. Par ailleurs, la SAS PROPRIETES PRIVEES ajoute qu’ils ne peuvent pas non plus soutenir avoir été mal conseillés par l’agence qui ne leur aurait pas conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier au sein du compromis de vente dans la mesure où une telle condition est automatiquement accordée aux acquéreurs particuliers et qu’au contraire, la renonciation à une telle clause doit être précisée par mention manuscrite. La SAS PROPRIETES PRIVEES avance également que l’engagement de la responsabilité civile extra-contractuelle des consorts [S] n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute d’une particulière gravité ni à des manœuvres frauduleuses.

A l’appui de sa demande tendant au rejet de la demande subsidiaire en limitation des dommages-intérêts dus formée par les consorts [S], la SAS PROPRIETES PRIVEES avance que ces derniers ne peuvent s’exonérer de leur obligation d’indemnisation en invoquant la perception par elle d’une autre commission des mois plus tard au titre de la vente du bien à d’autres acquéreurs. La SAS PROPRIETES PRIVEES ajoute que la commission perçue au titre de la vente à d’autres acquéreurs est moindre que celle qu’elle aurait dû percevoir au titre de la vente avec les consorts [S]. La SAS PROPRIETES PRIVEES avance par ailleurs que doit être pris en considération le temps passé et les démarches pour commercialiser de nouveau la maison. La SAS PROPRIETES PRIVEES avance enfin que les consorts [S] n’expliquent pas les raisons pour lesquelles ils n’ont pu réunir les fonds requis pour finaliser la vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 1er octobre 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de :

— A titre principal :

Débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs prétentions ;Débouter la SAS PROPRIETES PRIVEES de sa demande indemnitaire formée à son encontre ;

— A titre subsidiaire :

Limiter sa condamnation en paiement aux consorts [T] au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente en date du 25 avril 2022 à la somme de 10 000 euros ;Limiter sa condamnation en paiement de dommages-intérêts à la SAS PROPRIETEES PRIVEES ;

— En tout état de cause :

Condamner les consorts [T] et la SAS PROPRIETES PRIVEES à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les consorts [T] et la SAS PROPRIETES PRIVEES aux dépens.

A l’appui de leur demande principale tendant au rejet de la demande en paiement au titre de la clause pénale formée par les consorts [T], les consorts [S], se fondant sur les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, avancent être des profanes en matière de vente immobilière et ne pas avoir pris la mesure de leur engagement. Ils ajoutent avoir été mal conseillés.

A l’appui de leur demande principale tendant au rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les consorts [T], les consorts [S], avancent que les consorts [T] ne justifient pas de leur préjudice. Les consorts [S] ajoutent avoir informé dès le 25 juillet 2022 les consorts [T] de l’impossibilité pour eux de finaliser la vente, de telle sorte qu’ils n’ont pu croire à la vente de leur maison aux consorts [S] que jusqu’à cette date.

A l’appui de leur demande principale tendant au rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la SAS PROPRIETES PRIVEES, les consorts [S], se fondant sur les dispositions des articles 6 et 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 1240 du code civil, avancent que dans la mesure où ils n’ont pas réitéré l’acte de vente parce qu’ils n’ont pas pu réunir les fonds nécessaires dans le délai requis, aucune faute d’une particulière gravité ne peut leur être imputée. Les consorts [S] ajoutent que le mandat de vente exclusif stipule que les honoraires de l’agent immobilier sont dus par le seul vendeur et que les honoraires ne seront exigibles que le jour où l’opération sera conclue et constatée par acte notarié. Les consorts [S] ajoutent que la vente du bien objet du litige a finalement été conclue avec des acquéreurs tiers, permettant à la SAS PROPRIETES PRIVEES de percevoir ses honoraires, de telle sorte que celle-ci ne justifie d’aucun préjudice. En réponse aux écritures de la SAS PROPRIETES PRIVEES, les consorts [S] avancent que cette dernière ne peut invoquer le temps passé pour commercialiser de nouveau la maison objet de la vente dans la mesure où ce temps a été rentabilisé par la perception de ses honoraires au titre de la vente avec les acquéreurs tiers.

A l’appui de leur demande subsidiaire tendant à la limitation du montant de leur condamnation en paiement au titre de la clause pénale, les consorts [S], se fondant sur les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, avancent que le montant de celle-ci tel qu’il résulte du compromis de vente est manifestement excessif dans la mesure où le préjudice subi par les consorts [T] est résiduel, ceux-ci ayant vendu leur maison moins de 10 mois après la date initialement convenue pour la réitération de l’acte définitif de vente.

A l’appui de leur demande subsidiaire tendant à la limitation du montant de leur condamnation en paiement de dommages-intérêts à la SAS PROPRIETES PRIVEES, les consorts [S] avancent qu’il ne saurait être dû à cette dernière une somme supérieure à la différence entre le montant qu’elle aurait dû percevoir au titre de son mandat initial et la somme effectivement perçue lors de la vente du 22 mai 2023 avec les acquéreurs tiers.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale formée par les consorts [T] contre les consorts [S]

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte du texte susmentionné que pour modérer le montant d’une clause pénale, le juge doit constater que celle-ci est manifestement excessive. L’appréciation du caractère manifestement excessif se fait en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. Des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause pénale.

En l’espèce, les consorts [T] versent aux débats un exemplaire du compromis de vente en date du 25 avril 2022 conclu avec les consorts [S]. Il résulte d’une part dudit compromis de vente que les consorts [S] ont expressément renoncé à la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit immobilier, ceux-ci ayant également reproduit la mention manuscrite prescrite par l’article L313-42 du code de la consommation. D’autre part, le compromis de vente mentionne que les parties s’engagent à réitérer la vente par acte authentique au plus tard le 25 juillet 2022. A défaut, une clause pénale stipulée au compromis de vente mentionne : « Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente. Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante ».

Par ailleurs, les consorts [T] versent aux débats la mise en demeure adressée le 28 juillet 2022 aux consorts [S] d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente dans un délai de 15 jours. La mise en demeure comporte une reproduction de la clause pénale susmentionnée et mentionne l’intention des vendeurs de s’en prévaloir à défaut de diligences des acquéreurs.

Enfin, les consorts [T] versent aux débats un courrier adressé par Maître MALAVIALLE aux consorts [S] en date du 19 août 2022 par lequel les consorts [S] actent la résolution du compromis de vente faute pour ces derniers d’avoir régularisé la vente par acte authentique dans le délai prévu.

Il résulte de ce qui précède qu’une clause pénale est bien stipulée au compromis de vente en date du 25 avril 2022 en cas de non réitération de la vente par acte authentique avant le 25 juillet 2022. Les consorts [S], mis en demeure, n’ont pas procédé à ladite réitération dans le délai requis, de telle sorte que la clause pénale doit recevoir application.

Les consorts [S] versent aux débats l’acte de vente intervenu le 22 mai 2023 entre les consorts [T] et les consorts [W], lequel fait mention d’un prix de vente de 440 000 euros contre 517 000 euros mentionnés dans le compromis de vente conclu entre les consorts [T] et les consorts [S] le 25 avril 2022. Par conséquent, quand bien même les consorts [T] ont réussi à vendre leur immeuble aux consorts [W] moins de dix mois après l’expiration du délai laissé aux consorts [S] pour réitérer la vente par acte authentique, il existe un différentiel de 77 000 euros entre le compromis de vente initial et la vente finalement conclue avec les consorts [W].

Par ailleurs, les consorts [S] ne peuvent se prévaloir du fait qu’ils auraient été mal conseillés ni du fait qu’en tant que profanes de l’immobilier, ils n’ont pu prendre la mesure de leur engagement. D’une part, il résulte en effet du compromis de vente en date du 25 avril 2022 que la renonciation des consorts [S] à la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit était clairement indiquée et mentionnait que l’acquéreur était informé des conséquences d’une telle renonciation. D’autre part, les consorts [S] ont également rédigé la mention manuscrite prévue à l’article L313-42 du code de la consommation, laquelle aurait également dû attirer leur attention sur les conséquences de leur renonciation à la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit.

Il résulte de ce qui précède que la clause pénale stipulée au compromis de vente en date du 25 avril 2022 ne saurait être considérée comme manifestement excessive. Les consorts [S] seront par conséquent condamnés à payer aux consorts [T] la somme de 51 700 euros en application de ladite clause pénale. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 juillet 2022.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les consorts [T] contre les consorts [S]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte du texte susmentionné que l’engagement de la responsabilité civile contractuelle d’un contractant est subordonnée à la démonstration d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est toutefois de jurisprudence constante qu’en présence d’une clause pénale stipulée au contrat, les dommages-intérêts ne sont dus, en plus de ceux dus au titre de l’application de ladite clause, que s’ils sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer.

En l’espèce, les consorts [T] démontrent le manquement des consorts [S] à leur obligation de réitérer le compromis de vente en date du 25 avril 2022 par acte authentique avant la date contractuellement prévue du 25 juillet 2022. Un tel manquement caractérise une inexécution contractuelle.

En revanche, s’agissant du préjudice dont se prévalent les consorts [T] au titre des frais d’assurance habitation, de paiement d’un loyer, du remboursement du crédit immobilier du bien objet du compromis de vente conclu avec les consorts [S] et de l’entretien dudit bien, ces derniers se bornent à l’invoquer sans apporter aux débats aucune pièce permettant d’en justifier.

Par ailleurs, si les consorts [T] se prévalent d’un préjudice résultant d’un différentiel entre le prix de vente convenu dans le compromis du 25 avril 2022 signé avec les consorts [S] et le contrat de vente finalement conclu avec les consorts [W], les consorts [T] ne démontrent pas en quoi un tel préjudice est indépendant de celui réparé en application de la clause pénale stipulée au compromis du 25 avril 2022, un tel préjudice étant lié au défaut de réitération dudit compromis de vente par acte authentique.

Les consorts [T] ne démontrant l’existence d’aucun préjudice indépendant du préjudice indemnisé au titre de la clause pénale contenue au compromis du 25 avril 2022, ils seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts formée contre les consorts [S].

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la SAS PROPRIETES PRIVEES contre les consorts [S]

Aux termes de l’article 6 de la loi n°70-9 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche de publicité ou d’entremise quelconque n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agence immobilière titulaire d’un mandat du vendeur par l’entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l’agent immobilier, sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice.

Il résulte des textes susmentionnés et du principe ci-dessus rappelé que si, en cas d’échec d’une opération de vente immobilière en raison d’une faute du candidat acquéreur, l’agent immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission, il peut en revanche solliciter de celui-ci la réparation de son préjudice, lequel réside alors en la perte de chance de percevoir ladite commission. Il appartient alors à l’agent immobilier de démontrer la faute commise par le candidat acquéreur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, sans que ne soit exigé la démonstration d’une faute d’une particulière gravité ou de manœuvres frauduleuses. Le préjudice est alors réparé suivant le principe de réparation intégrale selon lequel la victime du fait dommageable doit être indemnisée sans perte ni profit.

En l’espèce, les consorts [S] ont manqué à leur obligation de réitérer par acte authentique le compromis de vente en date du 25 avril 2022 avant la date contractuellement prévue du 25 juillet 2022. Les consorts [S] ne sauraient retirer à cette inexécution contractuelle son caractère fautif en expliquant que ce défaut de réitération est dû au fait qu’ils ne disposaient pas des fonds nécessaires pour conclure la vente.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, la SAS PROPRIETES PRIVEES verse aux débats un exemplaire du compromis de vente signé par les consorts [S] et [T] le 25 avril 2022. Ledit compromis de vente mentionne que le vendeur reconnaît devoir à la SAS PROPRIETES PRIVEES, à titre d’honoraires de négociation, la somme de 18 500 euros. Par ailleurs, la SAS PROPRIETES PRIVEES verse aux débats un exemplaire du mandat de vente conclu avec les consorts [T] en date du 11 mars 2022, lequel mentionne que les honoraires de la SAS PROPRIETES PRIVEES ne seront exigibles que le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée par acte notarié.

Par conséquent, en raison du défaut de réitération de la vente par acte authentique, laquelle est due à la carence des consorts [S], lesquels n’ont pas réuni les fonds requis dans le délai contractuellement prévu, la SAS PROPRIETES PRIVEES a été privée d’une chance de percevoir les honoraires qui lui étaient dus.

Il résulte en outre du compromis de vente signé par les consorts [S] et [T] en date du 25 avril 2022 que les seules conditions suspensives prévues à l’acte étaient relatives à l’absence de servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l’acquéreur envisageait de lui donner, à la purge des droits de préemption ou de préférence, l’absence d’hypothèque ou de droit réel grevant l’immeuble et un bulletin n°2 du casier judiciaire de l’acquéreur ne révélant aucune condamnation définitive à la peine d’interdiction d’achat. Or, il n’est pas contesté ni même allégué par les consorts [S] d’une quelconque difficulté s’agissant de la réalisation desdites conditions suspensives, de telle sorte que plus aucun obstacle juridique ne s’opposait à la réitération de la vente par acte authentique.

Les consorts [S] ne sauraient opposer à la SAS PROPRIETES PRIVEES avoir été mal conseillés en ce qu’il ne leur aurait pas été conseillé d’insérer au compromis de vente une condition suspensive liée à l’octroi d’un crédit immobilier, ceux-ci y ayant expressément renoncé en connaissance des conséquences liées à cette renonciation en reproduisant la mention manuscrite prévue à l’article L313-42 du code de la consommation.

Partant, il y a lieu d’évaluer à 90% la perte de chance de la SAS PROPRIETES PRIVEES de percevoir ses honoraires, soit 0,9 x 18 500 = 16 650 euros.

Les consorts [S] versent toutefois aux débats l’exemplaire du contrat de vente conclu le 22 Mai 2023 entre les consorts [T] et les consorts [W]. Celui-ci fait mention d’une commission de 15 000 euros versée à la SAS PROPRIETES PRIVEES.

Dans la mesure où les honoraires perçus par la SAS PROPRIETES PRIVEES l’ont été au titre d’une vente portant sur le même bien que celui objet du compromis de vente en date du 25 avril 2022 conclu entre les consorts [T] et les consorts [S], il y a lieu, afin que la SAS PROPRIETES PRIVEES ne perçoive pas plusieurs fois des sommes dues au titre de ses honoraires pour la vente d’un seul et même bien, de retrancher les sommes perçues par cette dernière au titre de la vente intervenue le 22 mai 2023 des sommes dues par les consorts [S], soit 16 650 – 15 000 = 1650 euros.

Si pour s’opposer à la demande des consorts [S] tendant à la limitation de leur condamnation en paiement de dommages-intérêts, la SAS PROPRIETES PRIVEES argue du temps passé et des démarches réalisées pour commercialiser de nouveau le bien des consorts [T], celle-ci ne produit aux débats aucun justificatif permettant d’en attester.

Les fautes de Madame [M] [G] et de Monsieur [L] [S] sont indissociables et ont concouru à la production d’un dommage unique et indivisible.

Les consorts [S] seront par conséquent condamnés in solidum à payer à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 1 650 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir ses honoraires. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée par la SAS PROPRIETES PRIVEES en date du 17 août 2022.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

Les consorts [S], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [S] condamnés aux dépens, seront condamnés à payer aux consorts [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à la SAS PROPRIETES PRIVEES une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros

Les consorts [S] seront débouté de leurs propres demandes formées à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est revêtue de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition par le greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] à payer à Madame [E] [J] et Monsieur [K] [T] la somme de 51 700 euros en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente conclu le 25 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 juillet 2022 ;

DEBOUTE Madame [E] [J] et Monsieur [K] [T] de leur demande en paiement de dommages-intérêts complémentaires formée contre Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] à payer à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 1 650 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir ses honoraires dus au titre du compromis de vente conclu le 25 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 17 août 2022 ;

CONDAMNE Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] à payer à Madame [E] [J] et Monsieur [K] [T] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] à payer à la SAS PROPRIETES PRIVEES la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] de leur demande formée contre Madame [E] [J] et Monsieur [K] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] de leur demande formée contre la SAS PROPRIETES PRIVEES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [G] et Monsieur [L] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 19 Mai 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e Flora AIGUESVIVES, Maître François BERMOND de la SELARL BAM AVOCATS, Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE