TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08521 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUV2

N° de MINUTE : 25/00592

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le cabinet NOVOTIM ,

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître [O], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0252

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [R]

[Adresse 10]

[Adresse 8] – SUISSE

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] est propriétaire des lots n°4 et 24 de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, réputé notifié aux termes du certificat du 06 septembre 2024 du tribunal cantonal du canton de Vaud (Suisse), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Montreuil (93), représenté par son syndic en exercice, la société NOVOTIM, a fait assigner Monsieur [D] [R] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [D] [R] à payer au Syndicat du [Adresse 2] la somme de 10.766,37 € représentant l’arriéré de charges de copropriété impayées, au 3ème trimestre 2024 inclus, en principal, augmentée des intérêts de droit, à compter du 12 décembre 2023 date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967, avec capitalisation un an plus tard,

Condamner Monsieur [D] [R] à payer au Syndicat du [Adresse 2] la somme de 44 € au titre de frais de mise en demeure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Le condamner également au paiement de la somme de 3.000 € a titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées,

Le condamner en outre au paiement de la somme de 3.500 €, en vertu de l’article 700 du C.P.C.

Condamner Monsieur [D] [R] en tous les dépens, qui pourront être recouvrés par Maitre Severine SPIRA pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision a intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] [R], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [R] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 07 janvier 2025 et fixée à l’audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [R];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 27 avril 2022, du 21 décembre 2023 et du 13 avril 2023 ayant voté les travaux de reprise fissure, de réparation de la porte cochère du bâtiment A et de la re prise des planchers haut des caves du bâtiment A et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 21 décembre 2023 au 20 décembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il sollicite le recouvrement des charges impayées entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2024 ainsi que des appels de fonds travaux de reprise planchers haut caves bâtiment A, de réparation de la porte cochère du bâtiment A et de reprise fissures en façade. Or, il n’est justifié ni de l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ni de l’approbation des comptes de cet exercice. Dès lors, il ne peut être fait valablement droit aux demandes au titres des appels de charges courantes et de fonds travaux Alur se rapportant à ce dernier. La somme de 1.556,52 euros (374,38 + 14,75 + 374,38 + 14,75 +374,38 + 14,75 + 374,38 + 14,75) sera en conséquence déduite du solde réclamé.

Il convient en outre d’ôter les frais de recouvrement et de contentieux qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit les 48 euros de frais de mise en demeure du 12 décembre 2023).

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2024 dont il est justifié est donc de 21.090,93 euros (22.695,45 – 1.156,52 – 48) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 11.772,43 euros.

Monsieur [D] [R] est donc redevable au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus, de la somme de 9.318,50 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.318,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 12 décembre 2023 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité, au dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires la somme de 44 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [D] [R] paye irrégulièrement ses charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [D] [R] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [D] [R], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à pour voir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [D] [R], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [R] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Séverine SPIRA à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la somme de 3.500 euros demandée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NOVOTIM, la somme de 9.318,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NOVOTIM, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NOVOTIM, la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société NOVOTIM, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Séverine SPIRA à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 30 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT