TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00716 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23R2

Minute : 25/50

Madame [V] [O]

Représentant : Maître David SAIDON, avocatsau barreau de PARIS, vestiaire : C0630

C/

Monsieur [T] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Madame [V] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, Madame [V] [O] a donné à bail à Monsieur [T] [F] un logement et meublé situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 800 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, Madame [V] [O] a fait signifier à Monsieur [T] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1787 euros en principal, au titre des loyers impayés au 17 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, Madame [V] [O] a fait assigner Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement de quitter les lieux,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [T] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 3457 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, à parfaire au jour de la décision,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 3 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le cout de la délivrance du commandement de payer, de l’assignation, de l’ordonnance et les éventuels frais d’exécution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 février 2025.

À l’audience du 28 avril 2025, Madame [V] [O], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5127,00 euros arrêtée au 22 avril 2025.

Elle n’est pas opposée à la demande de délai pour quitter le logement.

Madame [V] [O] soutient que Monsieur [T] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 23 décembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [T] [F] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande un délai d’un mois pour quitter le logement.

Il précise qu’il veut quitter le logement pour en trouver un autre. Il indique qu’il n’a ni ressources ni revenus et ne travaille plus. Il explique qu’il a dû quitter son emploi car il n’était plus payé. Il ajoute qu’il vit dans le logement avec sa compagne et qu’il a un enfant à charge. Il souligne que le logement n’était pas un logement meublé et qu’il a acheté les meubles lors de son entrée dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 29 avril 2025, Madame [V] [O] communique l’état des lieux d’entrée comportant la liste des meubles.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 février 2025 en vue d’une audience prévue le 28 avril 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [V] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 23 décembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 3 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2024 à compter du 4 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [T] [F] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [T] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2024, du commandement de payer délivré le 23 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 avril 2025 que Madame [V] [O] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de trois fois 10 euros et 120 euros, soit la somme de 150 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [F] à payer à Madame [V] [O] la somme de 4977 euros, par provision, au titre des sommes dues au 22 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 sur la somme de 1637 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [T] [F] justifie de sa situation familiales et personnelle, avec un enfant en bas âge à charge. Son relogement nécessite un délai pour entamer des recherches, la résiliation du contrat étant récente.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [T] [F], conformément à sa demande, un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge du défendeur les frais de l’exécution forcée de la décision, non encore liquidés, et d’expulsion, non encore avérés, qui sont, pour partie, à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [O] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [F] à payer à Madame [V] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [V] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2024 entre Madame [V] [O] d’une part, et Monsieur [T] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], sont réunies à la date du 4 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Monsieur [T] [F] un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5] à [Localité 7],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux après l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [T] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [T] [F] à compter du 4 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer par provision à Madame [V] [O] la somme de 4977 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 1637 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Madame [V] [O] par provision l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Madame [V] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Madame [V] [O] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT