TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11710 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MHT

Minute :

Monsieur [U] [W]

Madame [P] [V] épouse [W]

C/

Monsieur [Z] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Septembre 2025; par Madame Odile BOUBERT, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [P] [V] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Par exploit délivré le 11 et 12-12-24 , M. [W] [U] et MME [W] [P] ont fait assigner M. [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers dans le cadre d’un location meublée,

— l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ,

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation de M. [T] [Z] au paiement de la somme principale de 5750 euros, au titre des loyers et charges ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation ,

— la condamnation de M. [T] [Z] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 400 euros et d’une indemnité de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience M. [W] [U] indique que la dette s’établit à la somme de 8050 euros au 23-06-25. Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .

M. [T] [Z] conteste le montant réclamé par le bailleur et les conditions d’occupation des lieux:

— il mentionne que le versement des Apl n’est pas indiqué dans le décompte et le commandement de payer,

— il n’a pas de quittances depuis un an

— il a payé le dernier semestre de 2024

— il n’a pas de chauffage pendant l’hiver 2024-2025 du fait de la défaillance du radiateur

— il y a de l’ humidité dans le logement du fait d’un problème d’étanchéité .

Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire .

Le diagnostic social et financier établit par l’udaf avant l’audience mentionne que M. [T] [Z] propose de payer la somme de 190 euros en sus du loyer et que des démarches sont faites auprès de son employeur pour bénéficier d’une aide d’un fonds social .

Il ne formule pas de demande de dommages et intérêts .

M. [W] [U] répond que :

— les apl ne sont plus perçues

— les démarches ont été faites auprès du syndicat des copropriétaires pour que la fuite sur les parties communes soit traitée . Il maintient son opposition à des délais de paiement .

En cours de délibéré le bailleur justifie du décompte locatif , de la surface du bien immobilier et des démarches faites auprès du syndicat des copropriétaires .

En cours de délibéré le locataire produit ses charges , le courrier de mise en demeure au bailleur du 08-02-25 , les photographies des murs dont la peinture est craquelée du fait de l’infiltration.

MOTIFS:

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24-10-24, M. [W] [U] et MME [W] [P] ont fait délivrer à M. [T] [Z] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 3450 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai d’un mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24-11-24.

Le locataire a formulé pendant le délai imparti une demande de délais de paiement auprès du bailleur le 29-10-24 auquel le bailleur s’est opposé . Le locataire n’a pas saisi l’opportunité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement, ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire .

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce M. [T] [Z] comparant a formulé de demande de délais de paiement à l’audience.

Toutefois M. [T] [Z] n’a pas effectué de reprise du paiement du loyer courant, le dernier paiement datant pour le mois de mai 2025 pour l’audience du 23-06-25 .

De plus il n’apporte pas la preuve de ses revenus et charges et de sa capacité à se libérer de la dette par versements de 190 euros . Il ressort du diagnostic social et financier que le prix du logement est trop important par rapport à ses revenus . Il ne peut donc être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire à ce stade .

Par suite , l’expulsion de M. [T] [Z] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 24-11-24, son expulsion est ordonnée .

Sur l’ indemnité d’occupation

Le bail fait mention d’un appartement T2 de 40 m2 pour un loyer de 1040 euros , soit un loyer d’un montant de 26 euros le m2 , soit au-delà des normes de l’est de [Localité 7] . Il convient d’adapter le montant de l’ indemnité d’occupation à la surface et l’équipement du bien immobilier .

En l’espèce , il est mentionné au bail la présence d’un place de stationnement , d’un ascenseur. Il n’est pas indiqué le mode de chauffage et le mode de production d’ eau chaude .

Il convient donc de fixer le montant de l’ indemnité d’occupation à la somme de 960 euros par mois , à laquelle s’ajouteront les charges locatives justifiées .

Cette indemnité d’occupation devra être versée par le défendeur à compter du 01-07-25 , les sommes versées de 1050 euros mensuelles au titre de l’occupation avant cette date , restant au bailleur à titre indemnitaire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .

Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

Le locataire fournit une attestation de la CAF mentionnant les APL versées au bailleur d’août à novembre 2024 .

Le bailleur ne fournit pas un décompte faisant apparaître les sommes versées par le locataires ainsi que les sommes perçues par lui de la CAF , avec un montant cumulé du solde de la dette due à chaque versement .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [T] [Z] n’ a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 30-06-25 la somme de 4259 € soit

— sommes dues d’août à décembre 2024 : 5x1050 euros = 5250 euros

— sommes versées par la CAF : 213 euros x3 pour les mois d’août à novembre 2024 puis les sommes de 314 euros et 307 euros = -1260 euros

— sommes versées par le locataire et justifiés par son décompte :

décembre 24 : – 910 euros

soit une somme due d’août à décembre 2024 de 3080 euros .

— sommes dues de janvier à juin 2025: 6x1050 euros = 6300 euros

— sommes versées par la CAF : 307 euros x3 pour les mois de janvier à mars = -921 euros

(Cette somme se déduit du décompte du bailleur qui indique que les Apl ne sont plus versées depuis le 25 mars 25)

— sommes versées par le locataire : janvier à mars 2025 puis mai 2025 = 1050 euros x4 = – 4200 euros

(Cette somme se déduit du décompte du bailleur qui indique que ces 4 loyers sont payés )

soit une somme due de janvier à juin 2025 de 1179 euros .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [T] [Z] au paiement de la somme de 4259 au 30-06-25 , assortie des intérêts au taux légal.

Sur le trouble de jouissance

Il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux a atteint le logement de M. [T] [Z] au cours de l’année 2024 . Le bailleur justifie des démarches faites auprès de l’ assemblée générale du 25-06-25 afin que la réparation de l’infiltration en parties communes soit effective. Toutefois le trouble de jouissance relatif à l’ humidité subie subsiste .

D’autre part , le bailleur ne répond pas sur le dysfonctionnement allégué d’un radiateur malgré la mise en demeure du locataire à ce sujet le 08-02-25.

Le locataire n’ayant pas formulé de demande de dommages et intérêts à l’audience , il n’y a pas lieu de statuer sur ce point .

Sur les demandes accessoires :

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique qui n’aurait pas été indemnisé , dès lors la demande à ce titre est rejetée .

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [Z] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24-11-24,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à M. [W] [U] et MME [W] [P] la somme de 4259 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 30-06-25, avec intérêts au taux légal à compter du 30-06-25 ,

AUTORISE M. [W] [U] et MME [W] [P] à procéder à l’expulsion de M. [T] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant de 960 euros à compter du 01-07-25 , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , CONDAMNE M. [T] [Z] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , à compter du 01-07-25 et jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion , DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à M. [W] [U] et MME [W] [P] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24-10-24 ,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE JUGE