TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

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N° RG 25/00765 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24F6

Minute : 25/00119

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [F] [E]

Représentant : M^e Adlene KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire :

Maître Nathalie GARLIN

Copie certifiée conforme :

Monsieur [F] [E]

Le 04 Septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 février 2024, l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 466,83 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 octobre 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 18 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 26 juin 2025, l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT – représenté par Maître Nathalie GARLIN – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [E] sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la décision ; rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner Monsieur [F] [E] au paiement d’une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 10.784,13 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer, des charges et taxes locatives, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle demande également d’ordonner à Monsieur [F] [E] d’avoir à lui remettre son attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision et s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 10.784,13 € et que le paiement du loyer et des charges courants n’est pas repris.

Monsieur [F] [E] comparaît en personne et demande à pouvoir rester dans les lieux. Il explique qu’il ne perçoit plus aucun revenu depuis le 16 juin 2025 et qu’il n’est donc pas en mesure d’apurer l’arriéré locatif ni de payer son loyer courant.Avant le 16 juin 2025, il percevait 1.800 € par mois. Il a deux enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 27 février 2024 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.957,57 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [F] [E], qui ne propose aucun réglement à l’audience et qui ne justifie ni avoir repris le paiement du loyer courant ni être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera débouté de sa demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit sitpulée au bail.

III. SUR L’EXPULSION ET LE SORT DES MEUBLES :

Compte tenu de ce qui précède, l’expulsion de Monsieur [F] [E] sera ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pourMonsieur [F] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à la demande, il sera dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10.622,22 € à la date du 18 juin 2025.

Monsieur [F] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.622,22 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.224,58 € à compter de l’assignation (18 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [F] [E] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [E] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [F] [E] et en dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT, ce dernier sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2024 entre l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT et Monsieur [F] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [E] de sa demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à verser à l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT à titre provisionnel la somme de 10.622,22 € (décompte arrêté au 18 juin 2025, incluant mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 7.224,58 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à payer à l’ OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à justifier à l’OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 4 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,