TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05819 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRNI

Minute :

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [W] [Y]

Madame [X] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LE DEUN

Copie délivrée à :

M. et Mme [Y]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 6] [Adresse 13] – [Localité 9]

représenté par Madame [Y] [Z], munie d’un pouvoir

Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 6] [Adresse 13] – [Localité 9]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 avril 2023, la société d’économie mixte CDC Habitat a donné à bail à M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 6] à [Localité 10] ([Adresse 13], emplacement de stationnement 1132), pour un loyer mensuel de 1 024,40 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 1 084,40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 janvier 2024, la société d’économie mixte CDC Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 706,73 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 5 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société d’économie mixte CDC Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;

— l’expulsion de M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] ;

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et la condamnation solidaire de M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] :

— au paiement de la somme actualisée de 5 817,02 euros,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 544, 1224, 1225, 1728 et 1741 du code civil et 18 du décret du 11 mars 2015, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle précise que le dernier règlement a eu lieu au mois de juillet 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Citée à l’étude du commissaire de justice, Mme [X] [Y] ne comparaît pas.

M. [W] [Y] comparaît, représenté par Mme [Z] [Y], munie d’un pouvoir. Il explique qu’il a rencontré des difficultés professionnelles mais qu’il a repris un emploi depuis le mois de septembre. Il souhaite faire un règlement de 2 000 euros dans la semaine. Il demande par ailleurs à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 400 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Les parties sont autorisées à transmettre par note en délibéré tout justificatif du versement de la somme de 2 000 euros avant le 21 octobre 2024.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Par note en délibéré autorisée, datée du 18 octobre 2024, la société d’économie mixte CDC Habitat a transmis à la juridiction un décompte actualisé. M. [W] [Y] n’a transmis aucune note en délibéré à la juridiction avant le 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’économie mixte CDC Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 avril 2023 contient une clause résolutoire en son article 7 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 706,73 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au commandement et au contrat de bail pour régler les sommes dues.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 mars 2024.

L’expulsion de M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite ( 181,71€), la somme de 5 817,02 euros à la date du 18 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Le bail conclu le 5 avril 2023 contient une clause de solidarité en son article 8.

M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5 817,02 euros.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [Y] ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant. Il n’a fait parvenir aucune note en délibéré au tribunal. Leur bailleur a, lui, transmis un décompte actualisé au 18 octobre 2024, sur lequel il peut être constaté que le dernier règlement des locataires remonte au mois de juillet 2024.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par M. [W] [Y] sera rejetée.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V – Sur les mesures de fin de jugement

M. [W] [Y] et Mme [X] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’économie mixte CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 entre la société d’économie mixte CDC Habitat et M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 6] à [Localité 10] ([Adresse 13], emplacement de stationnement 1132) sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [W] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’économie mixte CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à la société d’économie mixte CDC Habitat la somme de 5 817,02 euros (décompte arrêté au 18 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] à verser à la société d’économie mixte CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société d’économie mixte CDC Habitat de sa demande de réparation du préjudice ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

?

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE