TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/04923 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMRH

Minute : 25/00234

S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO

Représentant : M^e Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Monsieur [S] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier TAMAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 août 2022, avec effet au 1er septembre 2022, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO, a donné à bail à Monsieur [S] [R] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 791,75 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a fait signifier à Monsieur [S] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2208,78 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 09 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SAS ECLA [Localité 7] a fait assigner Monsieur [S] [R] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [S] [R] au paiement de :la somme de 2652,28 euros au titre de la dette locative, mensualité du mois de mars 2024 comprise, outre les loyers et charges dues au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 700 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 mai 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SAS ECLA [Localité 7] OPCO expose que Monsieur [S] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 1er février 2024 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [R], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

La SAS ECLA [Localité 7] OPCO justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024.

En conséquence, la demande de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 04 août 2022 à effet au 1er septembre 2022 pour une durée d’un an et tacitement reconduit le 1er septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 04 août 2022 avec effet au 1er septembre 2022, à compter du 15 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [S] [R] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 août 2022, du commandement de payer délivré le 1er février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2024 que la SAS ECLA [Localité 7] OPCO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 2652,28 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er février 2024 sur la somme de 2208,78 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [S] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 04 août 2022, avec effet au 1er septembre 2022, entre la SAS ECLA [Localité 7] OPCO d’une part, et Monsieur [S] [R] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [R] à compter du 15 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 2652,28 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er février 2024 sur la somme de 2208,78 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS ECLA [Localité 7] OPCO de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT