TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/02467 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YQR7

N° de MINUTE : 25/00007

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE – [Localité 6] ILE DE FRANCE, ADMINISTRATEURS DE BIENS, SAS.

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

Madame [M] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] sont propriétaires des lots 1026 et 1151 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal leur condamnation au paiement de leur arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées aux défendeurs par voie de commissaire de justice le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 8 111,79 euros au titre des appels impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 7 184,66 euros et à compter de la signification des conclusions sur le surplus

— condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2024

— un décompte des impayés non daté, allant jusqu’à l’appel du 3ème trimestre 2024 inclus et arrêté à la somme de 8 111,79 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 280,62 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Doit également être déduite la somme de 19,55 euros appelée à une date inconnue sous l’intitulé « Frais chèque impayé », ces frais n’étant pas justifiés par les pièces produites.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 811,62 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif de solidarité, celle-ci ne sera pas retenue.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement de la somme de 1 280,62 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à des frais de mise en demeure, de relance, de transmission à l’auxiliaire de justice, de mise en demeure par avocat, et de « vacation assignation » et de « vacation actualisation ».

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 40 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire les accusés de réception de ses relances, les frais de relance seront également écartés.

Il convient également de déduire les frais de vacation du syndic, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de « transmission à l’auxiliaire de justice » seront également écartés comme relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’utilité de procéder à une mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] sont redevables de la somme de 40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne à proportion de leur quote-part dans l’indivision Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] (93) les sommes de :

-6 811,62 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux, appel du 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023

-40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [Y] [R] et Madame [M] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 13 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON