TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06948 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXQD

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Avril 2025

Madame [H] [X]

C/

Monsieur [P] [D]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [H] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS

Aide juridictionnelle Totale n° C930082023008925 en date du 08-02-2024

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e David HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

M^e David HARUTYUNYAN

Expédition délivrée à :

Un bail a été signé entre les parties le 01-08-20 .

MME [X] [H] allègue l’indécence du logement loué en raison de nombreux dysfonctionnements.

Le 28-06-22 MME [X] [H] a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux du fait notamment d’ humidité.

Le 09-03-23 le service d’hygiène communal de [Localité 9] a dressé un procès verbal concluant à une insalubrité .

Le 29-09-23 un arrêté préfectoral a ordonné de faire cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation .

Par acte du 15-07-24 , MME [X] [H] a fait assigner M. [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir:

— le prononcé de la nullité du bail ,

— la condamnation de M. [D] [P] à lui verser la somme de 19287.90 euros à titre de restitution des loyers versés depuis le début du bail ,

— à titre subsidiaire , la condamnation de M. [D] [P] à verser à MME [X] [H] la somme de 19287.90 euros à titre de dommages et intérêts ,

— la condamnation de M. [D] [P] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance ,

— la condamnation du bailleur à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et ses capacités sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement ,

— la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement

de l’article 37 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience du 09-10-23 MME [X] [H] , représentée , s’en rapporte aux termes de l’assignation et ajoute que la prescription ne courre qu’à compte de la connaissance du trouble et donc en l’espèce à compter du rapport de l’inspecteur de salubrité du 09-03-23 .

A l’audience du 09-10-23 M. [D] [P] , représenté , expose que :

— la demande de nullité du bail est prescrite en application de l’article 7-1 de loi du 6 juillet 1989 , du fait que la locataire avait connaissance des faits reprochés au bailleur depuis son entrée dans les lieux le 01-08-20 , soit plus de trois ans avant l’assignation ;

— que le logement n’est pas indécent et la surface de la pièce principale est supérieure à 9m2 ; qu’il en est justifié par la production d’un ensemble de pièces établies lors de la vente du bien immobilier, lors de la mise en location et suivant un rapport technique immobilier du 05-12-24 ;

— que lors de l’entrée dans les lieux , il y avait un chauffage fixe démonté par MME [X] [H] et que depuis un radiateur fixe a été de nouveau installé ;

— que s’agissant de l’humidité le rapport de pathologie d’une société spécialisée mentionne une humidité résiduelle du fait de deux dégâts des eaux qui sont en cours de réparation;

— que s’agissant de l’aération le rapport technique immobilier du 05-12-24 confirme la présence d’une vmc , de trois fenêtres et de deux bouches d’aération;

— que la présence de nuisible a été traitée par le syndicat des copropriétaires .

En conséquence M. [D] [P] demande que les demandes de MME [X] [H] soient rejetées et dès lors qu’il ne soit pas condamné à reloger MME [X] [H] sous astreinte .

Le conseil de M. [D] [P] mentionne que l’immeuble a fait l’objet d’une rénovation thermique et qu’il demande au service d’hygiène communal de venir revoir le logement et réviser leur position .

Une note en délibéré est autorisée aux fins d’apporter des éléments nouveaux .

Reconventionnellement , il rappelle que MME [X] [H] a l’obligation de payer les loyers jusqu’au prononcé de l’arrêté d’insalubrité et les charges locatives . A ce titre il réclame la somme de 922.10 euros au titre des loyers arrêtés à octobre 2023 et la somme de 960 euros au titre des charges arrêtées à février 2025 .

En tout état de cause , il demande la condamnation de MME [X] [H] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens et d’écarter l’exécution provisoire .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de prescription triennale

En application de l’article 7-1 de loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 24-03-14 dite Alur , la prescription est désormais prévue pour les actions dérivant d’un bail soit “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”.

Le point de départ de la prescription est la date de connaissance des faits d’insalubrité des lieux par MME [X] [H] soit la date du 09-03-23 , date du rapport du service d’hygiène communal , qui a établi la situation d’insalubrité du logement .

En conséquence l’assignation du 15-07-24 n’est pas tardive et la demande de MME [X] [H] est recevable .

Sur la nullité du bail

Le rapport du service d’hygiène communal de [Localité 9] du 09-03-23 a soumis au Préfet de Seine [Localité 10] une proposition de cessation de la mise à disposition du local à titre de logement d’habitation. M. [D] [P] soutient avoir présenté un recours gracieux dans les délais.

Le Préfet de Seine [Localité 10] a fait application de l’ article L1331-23Version en vigueur depuis le 01 janvier 2021 , modifié par Ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 – art. 3, soit :

“Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.”.

Il s’est fondé sur 6 éléments énoncés en page 2 de l’arrêté . L’ élément principal concerne la surface de la pièce de vie s’agissant d’un studio loué vide .

Il a été fait référence au réglement sanitaire départemental qui indique que “l’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret n° 69-596 du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés… Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce , les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2 mètres ne sont pas prises en compte”.

En l’espèce , il est fourni le diagnostic de surface de la société DMC ET DIAGNOSTIC du 08-11-23 qui mentionne une surface pour la salle d’eau et les WC de 1.59 m2 et une surface pour le séjour et le coin cuisine de 11.56 m2 . Toutefois le croquis mentionne une surface de 8.68m2 pour le séjour et de 2.28m2 pour le coin cuisine soit 10.96m2 .

En l’occurence la surface de la pièce principale de 8.68m2 ( ou 3.05mx2.86m soit 8.72m2 selon le chiffrage sur le croquis) est inférieure à 9m2.

S’agissant du coin cuisine , celui-ci aurait pu être ajouté à la surface de la pièce principale si la largeur de celui-ci avait été de 2 mètres. Or il n’est rien indiqué sur le croquis . En conséquence le logement ne répond pas aux exigences de salubrité.

Il ressort de l’article 1162 du Code Civil que “le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.”.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité du contrat conclu entre les parties .

Dès lors la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour trouble de jouissance est rejetée .

De même la demande de loyers et charges impayés est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

MME [X] [H] fonde sa demande de préjudice moral sur la fréquence de rhinites chroniques qui sont justifiées par deux attestations médicales. Certes ces attestations ne sont pas affirmatives sur un lien de cause à effet entre l’état du logement et l’état de santé , elles rappellent toutefois que MME [X] [H] doit vivre dans un logement sain.

D’autre part dès le 28-06-22, MME [X] [H] a mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux. Ce dernier n’a pas donné suite à ces demandes . La gestion des deux dégâts des eaux n’est pas résolue .

Le bailleur fournit les échanges avec la gestionnaire de la copropriété et le copropriétaire du lot à l’origine du sinistre . Toutefois la suite des démarches , après novembre 2023 , n’est pas connue. Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de MME [X] [H] à hauteur de 2000 euros .

Sur l’obligation de reloger MME [X] [H] sous astreinte

Selon l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation “Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation .”

En l’espèce depuis le 29-09-23 , M. [D] [P] n’indique pas quelles démarches il a effectuées pour reloger MME [X] [H] . En conséquence il est fait droit à l’astreinte demandée .

Sur la restitution des loyers

Il ressort du bail que le logement a été loué sous la définition de studio alors que la cuisine n’est pas fermée . Il apparaît que ce qui est le coin cuisine est un espace dans lequel se trouvent , selon les photographies fournies par les parties et le rapport du 09-03-23 , un combiné congélateur-réfrigérateur , une machine à laver , une cuisinière équipée d’un four .

Ces éléments de confort ont été installés par la locataire du fait que le bail concerne un logement vide .

La nullité du contrat remet les parties dans l’état préalable à l’accord. Toutefois MME [X] [H] a pu bénéficier pendant plusieurs années d’un logement qu’elle a pu aménager et occuper . Dès lors la restitution des loyers constituerait un enrichissement sans cause ou contrepartie . Il n’est donc pas fait droit à la demande .

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [P] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique , contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité du bail conclu entre les parties en raison du caractère impropre des lieux à l’habitation,

CONDAMNE M. [D] [P] à verser à MME [X] [H] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble moral ,

ORDONNE à M. [D] [P] de proposer à MME [X] [H] un relogement correspondant à ses besoins et capacités sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement et pendant une période de six mois,

CONDAMNE M. [D] [P] à verser à MME [X] [H] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 37 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa du Code de Procédure Civile outre les dépens,

CONDAMNE M. [D] [P] aux dépens ,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT