TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01781 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y437

Minute : 25/00287

Madame [K] [R] [D] épouse [U]

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

Monsieur [M] [G] [U]

Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [Y] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [K] [R] [D] épouse [U],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [G] [U],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [C],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privés en date du 03 septembre 2020, Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] ont donné à bail à Madame [Y] [C] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement (n°49) situés [Adresse 2] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 814 euros, outre des provisions sur charges de 125 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] ont fait délivrer à Madame [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7587,20 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 1er novembre 2023, Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] ont fait assigner Madame [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

déclarer acquise la clause de résiliation de plein droit stipulée dans le contrat, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [Y] [C] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur aux frais, risques et périls des locataires,condamner Madame [Y] [C] à lui payer 12686,08 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de 7587,20 euros et de l’assignation pour le surplus,fixer à compter de la date du jugement à intervenir l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et indexation contractuelle et condamner Madame [Y] [C] au paiement de cette somme jusqu’à libération définitive des lieux,condamner Madame [Y] [C] au paiement d’une somme de 720 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra permettre de l’écarter.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 20 février 2024.

Appelée à l’audience du 30 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 13 janvier 2025 à la demande des requérants aux fins d’actualisation de leurs demandes.

A l’audience du 13 janvier 2025, Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U], représentés, déposent des conclusions notifiées à la défenderesse par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, aux termes desquelles ils renoncent à leur demande d’expulsion et actualisent leur créance à la somme de 17107,12 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de 7587,20 euros et à compter des conclusions signifiées le 10 janvier 2025 pour le surplus.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Y] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils font valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils expliquent que la locataire a quitté les lieux le 15 mars 2024 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Ils précisent qu’un état des lieux de sortie a été réalisé et qu’ils justifient d’une créance au titre de la remise en état des lieux selon devis joint d’un montant de 10830.60 euros, ce qui porte la dette locative à la somme de 24302,30 euros (13471,70 euros après déduction du dépôt de garantie et 10830,60 euros au titre des réparations locatives). Ils indiquent qu’ils ont été indemnisés à hauteur de 7195,18 euros par leur assurance au titre des dégradations locatives et que le solde de la dette due par la locataire s’élève à une somme de 7195,18 euros.

Madame [Y] [C], régulièrement citée à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’est pas présente ni représentée. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 février 2024 en vue d’une audience prévue le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] justifient par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2024.

En conséquence, les demandes de Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 septembre 2020 à compter du 28 décembre 2023.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [Y] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’au 15 mars 2024, date à laquelle cette dernière a libéré les lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 03 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023, et du décompte de la créance actualisé au 24 mai 2024 que Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

Madame [Y] [C], absente à l’audience, ne conteste par définition pas le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] la somme de 13471,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues après déduction du dépôt de garantie au 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, les bailleurs réclament la somme de 3635,42 euros (10830,60 euros – 7195,18 euros indemnisé par l’assurance) au titre des réparations locatives qu’ils imputent à la locataire.

Au soutien de leur demande, ils produisent le devis de l’entreprise [P] en date du 29 mars 2024 mentionnant des travaux (travaux de peinture et de remise en état des murs avec rebouchage partiel aux endroits des chevilles et des parties abîmées des murs, retrait et fourniture des revêtements de sol pour le salon, la salle à manger et les chambres 1 et 2, repose d’un sèche serviette, changement d’une porte) pour un montant de 10830,60 euros. Ils versent également un rapport d’expertise établi par leur assurance au titre des dégradations immobilières en date du 03 juin 2024 qui retient une somme de 7478,86 euros au titre des dégradations immobilières correspondant aux travaux mentionnés dans le devis de l’entreprise [P] à l’exception du poste de remise en état des portes évalué à 990 euros (ponçage, remise en peinture, changement d’une porte cassée), et après application d’un coefficient de vétusté de 24 %.

Il n’a pas été produit l’état des lieux d’entrée mais il ressort des éléments du dossier que le bien immobilier a été acquis par les époux [U] en l’état futur d’achèvement le 26 octobre 2018 et que le bien a été mise en location le 03 septembre 2020.

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 15 mars 2024, que le logement est sale, que certains murs présentent des trous, que les revêtements des sols sont marqués par des rayures et sont tâchés, que la porte de la chambre n°2 est cassée et que les poignées des portes sont mal fixées, qu’enfin le sèche serviettes n’est plus fixé.

Les pièces produites précisent la description des travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées. Toutefois, et compte-tenu de la durée d’occupation du logement, à savoir quatre ans, il convient de faire application d’un coefficient de vétusté. Les époux [U] ont été indemnisés par leur assurance du chef des dégradations après application d’un coefficient de vétusté de 24 % (soit 6% par an), que le tribunal estime justifié et qu’il retient pour apprécier le montant des réparations locatives.

Compte tenu de ces éléments, les bailleurs ne sont donc pas fondés à réclamer la somme de 2361,74 euros qui correspond à la retenue effectuée par l’assurance au titre de la vétusté. Demeure néanmoins le poste de remise en état des portes (550 euros) avec changement d’une porte (440 euros) qui n’a pas été pris en charge par l’assureur et qui sera indemnisé à hauteur de 600 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [C] au paiement de la somme de 600 euros au titre des réparations locatives non indemnisées par l’assurance des bailleurs. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [C] à leur payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 03 septembre 2020, entre Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] d’une part, et Madame [Y] [C] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement (n°49) situés [Adresse 2] [Localité 7], sont réunies à la date du 28 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [C] à compter du 28 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 15 mars 2024, date de la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] la somme de 13471,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] la somme de 600 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] du surplus de leur demandes,

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 27 octobre 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [K] [R] [D] épouse [U] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE