N°Minute:25/00981

N° RG 24/02317 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PJGL

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christine FOMBONNE, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [X] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christine FOMBONNE

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

En date du 30 octobre 2014, Mme [M] [D] a donné à bail à M. [X] [F] [S] un appartement situé [Adresse 6] [Localité 5] pour un loyer à hauteur de 690,00 euros par mois ainsi qu’une provision sur charges de 30,00 euros étant précisé que le montant de la provision sera régularisé chaque année et modifié en fonction de cette régularisation.

Le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 690,00 euros.

M. [O] [L] a ensuite acheté l’appartement.

M. [S] [X] [F] n’a plus réglé les régularisations de charges à partir de 2020.

En date du 8 octobre 2023, M. [O] [L] a adressé par recommandé au locataire l’augmentation du loyer ainsi que de la provision sur charges passant ainsi le loyer à la somme de 720,00 euros outre 60,00 euros de provision sur charges.

M. [S] [X] [F] n’a pas réglé les loyers de février et mars 2024 et a quitté l’appartement le 19 mars 2024 sans préavis.

L’appartement, lors de l’état des lieux de sortie, présentait de nombreuses dégradations.

M. [S] [X] [F] devait régler la dette de manière échelonnée mais n’a effectué aucun versement.

M. [O] [L] a été contraint de faire délivrer une sommation de payer à M. [S] [X] [F] en date du 13 septembre 2024 pour un montant de 6911,00 euros en principal.

Cette sommation de payer est restée sans effet.

Le locataire suivant à pris en charge la réalisation des travaux de remise en état en échange d’une déduction sur les loyers futurs à hauteur de la somme totale de 3000 €

Par acte d’huissier de justice du 14 octobre 2024, signifié article 659 du CPC, M. [O] [L] demeurant [Adresse 2] à LUNEL a assigné M. [S] [X] [F] demeurant [Adresse 4] LUNEL devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 24 février 2025 aux fins de :

Vu le bail,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNER M. [S] [X] [F] au paiement de la somme de 6911,00 euros outre la sommation de payer pour, 153,00 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

CONSTATER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

LE CONDAMNER au paiement de la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

LE CONDAMNER aux entiers dépens.

À l’audience du 24 février 2025, M. [O] [L], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a présenté au tribunal un décompte actualisé de la dette actualisée au 24 février 2025 qui se monte à la somme totale de 6975,38 euros décomposé comme suit :

1635,38 de charges impayées

1560,00 euros de loyers impayés

780,00 euros de départ sans préavis

3000,00 euros de travaux de réfection du logement.

A cette audience, M. [S] [X] [F] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges locatives :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [O] [L] produit un décompte arrêté au 24 février 2025, qui indique que la dette de M. [S] [X] [F] s’élève à 3975,38 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des travaux de réfection :

L’article 1 du décret 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’article 4 du Décret 2016-382 du 30 mars 2016 dispose qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce le requérant joint aux débats un état des lieux de sortie succinct en date du 19 mars 2024 qui ne permet pas au tribunal de comparer avec l’état des lieux d’entrée dans le logement du défendeur soit le 30 octobre 2014 et son état à la sortie de ce dernier le 19 mars 2024.

Le requérant n’applique aucune vétusté à l’état du logement alors même que le locataire est dans les lieux depuis 10 ans.

M. [O] [L] ne fournit aucune facture des travaux effectués, il précise simplement que le nouveau locataire s’est engagé à faire les travaux de remise en état.

En conséquence M. [O] [L] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 3000,00 euros pour les travaux de remise en état du logement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [X] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [S] [X] [F] devra verser à M. [O] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [X] [F] à payer à M. [O] [L] la somme de 3975,38 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [O] [L] de sa demande en paiement de la somme de 3000,00 euros en règlement des travaux de réfection du logement ;

CONDAMNE M. [S] [X] [F] à payer à M. [O] [L] une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [X] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,