TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07403 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPGS

N° de MINUTE : 25/976

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]

pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [J] [Z], administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître [E], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

La société TALI

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à 93200 SAINT DENIS a assigné la société TALI devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la société TALI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 77 325,03 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 pour la somme de 70 573,83 euros et sur le solde à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

— condamner la société TALI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société TALI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société TALI aux entiers dépens de l’instance en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice.

La société TALI n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 03 avril 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire, la société TALI ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024 remis à personne et n’ayant pas constitué avocat.

De plus, l’article 472 du même code prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] verse aux débats notamment :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 et que la société TALI est propriétaire des lots n°1, 3, 24, 25, 26, 33 et 34 situés dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10],

— un document désigné comme étant le règlement de copropriété peu lisible voire illisible sur certaines pages,

— un extrait K-bis de la société TALI daté du 16 juin 2024,

— une lettre recommandée avec avis de réception non datée de mise en demeure adressée à la société TALI et l’avis de réception du 30 janvier 2024 ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire de la copropriété les 18 octobre 2022, 24 mars 2023, 14 novembre 2023, 28 décembre 2023, 12 janvier 2024, 15 avril 2024 et 06 juin 2024 ;

— un extrait de compte de la société TALI pour la période du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024 mentionnant un solde débiteur de 77 325,03 euros ;

— des appels de fonds datés du 23 décembre 2022 au 30 avril 2024 et un état de répartition daté du 26 septembre 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve que la société TALI est propriétaire au sein de son immeuble.

En effet, la société TALI est propriétaire de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11], ainsi que le mettent en évidence l’extrait K-bis de la société TALI, la matrice cadastrale, la lettre de mise en demeure réceptionnée le 30 janvier 2024 et les appels de fonds produits aux débats.

Le demandeur est le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12], soit d’un immeuble différent du 67 de la même rue.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande d’arriéré de charges de copropriété et en sera déboutés.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien de causalité avec la mauvaise foi de la société TALI.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] a la qualité de partie perdante et sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], partie perdante, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 14 juin 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 03 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART