TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05932 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSPJ

Minute : 25/00239

Société SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [C] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société SEQENS, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2019, la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a donné à bail à Madame [C] [V] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 430,25 euros, augmenté des provisions sur charges de 55,30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la société SEQENS société anonyme d’habitations à loyer modéré, a fait signifier à Madame [C] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1665 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juillet 2024, la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a fait assigner Madame [C] [V] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [C] [V] au paiement :

des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et, à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,de la somme de 5026,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée à l’acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 08 juillet 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7529,70 euros arrêtée au 31 octobre 2024. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Elle expose que Madame [C] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le loyer courant n’a pas été réglé et que le dernier paiement, au surplus partiel, effectué par Madame [C] [V] remonte à juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle s’oppose à tout délai en raison du montant élevé de la dette qui a quadruplé depuis le commandement de payer.

À l’audience, Madame [C] [V], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement (sans proposer le montant de la mensualité qu’elle pourrait régler) et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique que ses revenus mensuels s’élèvent à environ 1500 euros, outre 143 euros de prestations sociales. Elle déclare vivre seule avec deux enfants à charge et devoir rembourser deux crédits à la consommation d’un montant total de 490 euros par mois. Elle précise qu’une saisie à tiers détenteur a été mise en place par la Caisse d’allocation familiales au titre d’un trop versé. Elle explique encore que compte tenu de sa situation personnelle et financière, elle a de grandes difficultés pour régler les loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 08 juillet 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la société SEQENS société anonyme d’habitations à loyer modéré, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2024 que la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire de ce décompte la somme de 373,19 euros imputée à la locataire au titre des frais de contentieux.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [V] à payer à la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 7156,51 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1665 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Ayant fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 novembre 2019 à compter du 18 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [V] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que Madame [C] [V] n’a effectué aucun règlement depuis le 04 juillet 2024. De plus, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Enfin, Madame [C] [V] n’a fait aucune proposition concrète de règlement expliquant qu’elle avait des difficultés pour régler le loyer. Il s’ensuit que Madame [C] [V] n’est pas en capacité de rembourser la dette.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [C] [V] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demandes de la société SEQENS société anonyme d’habitations à loyer modéré, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 novembre 2019 entre la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, d’une part, et Madame [C] [V] d’autre part, concernant le logement (appartement 5631, porte n°321) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 7156,51 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023, sur la somme de 1665 euros et à compter du jugement pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [C] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [C] [V] à payer à la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré, de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT