Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [T] [F]

Porte A002 Rez de Chaussée Le Parc du Chêne

88 Route des Sorinières

44120 VERTOU

non comparant

Madame [M] [Z] [H] [V] épouse [F]

Porte A002 Rez de Chaussée Le Parc du Chêne

88 Route des Sorinières

44120 VERTOU

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03492 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL47

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur et Madame [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 3 février 2023, la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL (ci-après SA CDC HABITAT SOCIAL) a donné à bail à Monsieur [E] [T] [F] et Madame [M] [Z] [H] [V] épouse [F] un logement sis 88 route des Sorinières – Le Parc du Chêne – 44120 VERTOU, ce moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400,17 euros.

Le 11 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 536,84 euros au titre des loyers échus et impayés au 30 juin 2024, et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des locataires, de les condamner solidairement à verser la somme de 2 742,05 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance. La société CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 5575,03 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025.

Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] n’ont pas comparu à l’audience.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. Il mentionne que Monsieur [E] [T] [F] et Madame [M] [Z] [H] [V] épouse [F] sont en situation d’impayés depuis avril 2024 et que le loyer est inadapté à leurs ressources actuelles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 18 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 11 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] n’ont pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparants, ils n’en ont pas non plus justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 12 août 2024, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion des locataires.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F], occupants désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leurs chefs, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] seront en outre condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5575,03 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de février incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais de procédure imputés aux locataires, à hauteur de 313,18 euros – qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant, des dépens – ainsi que les frais de dossier SLS, non justifiés.

Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] n’ont pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] seront condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5236,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars, échéance du mois de février incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T] [F] et Madame [M] [Z] [H] [V] épouse [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’équité et la situation économique de Madame [O] [L] commande par ailleurs de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA CDC HABITAT SOCIAL, à l’encontre de Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 12 août 2024, du bail portant sur les lieux loués situés 88 route des Sorinières – Le Parc du Chêne – 44120 VERTOU ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer à la Société SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 5236,85 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer à la Société SA CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués 88 route des Sorinières Le Parc du Chêne – 44120 VERTOU, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [E] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] [F] et Madame [M] [Z] [H] [V] épouse [F] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE