MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01715 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLO4

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. BBZ FONTENAY C/ S.A.S. GARDEN BARBER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BBZ FONTENAY, inscrite au RCS sous le n° 898 118 013, dont le siège social est sis 1 place Navarre – 95200 SARCELLES

représentée par M^e Stéphane DEMINSTEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2095

DEFENDERESSE

S.A.S. GARDEN BARBER, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 900 977 596, dont le siège social est sis 1 boulevard de Verdun – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentée par M^e Hakima OTMANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2476

Débats tenus à l’audience du : 30 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juin 2021, la S.C.I. BBZ FONTENAY a donné à bail commercial à la S.A.S. GARDEN BARBER des locaux situés 1 et 1 bis boulevard de Verdun à FONTENAY SOUS BOIS (94120), moyennant un loyer annuel de 17 760,00 €, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la S.C.I. BBZ FONTENAY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S. GARDEN BARBER pour une somme de 11 604,54 €.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la S.C.I. BBZ FONTENAY a fait assigner la S.A.S. GARDEN BARBER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. GARDEN BARBER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en garantie des sommes dues

– condamner la S.A.S. GARDEN BARBER à payer à la S.C.I. BBZ FONTENAY la somme provisionnelle de 13 835,00 € au titre de l’arriéré locatif,

– condamner la S.A.S. GARDEN BARBER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 8880,00 jusqu’à la libération des locaux,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S. GARDEN BARBER au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025.

Vu les conclusions soutenues à l’audience par la S.C.I. BBZ FONTENAY, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 14 303,10 € et celui de l’indemnité d’occupation à la somme de10 237,92 €.

Vu les conclusions déposées à l’audience par la S.A.S. GARDEN BARBER, aux termes desquelles celle-ci demande au tribunal de :

– constater l’existence de contestations sérieuses quant au quantum indiqué dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 ;

– constater que la S.A.S. GARDEN BARBER justifie de sa bonne foi et qu’elle rencontre des difficultés financières rendant impossible le versement de la somme réclamée par son bailleur en une seule fois;

– constater que les conditions d’octroi d’un échelonnement de la dette locative telles que fixées par l’article 1343-5 du Code civil sont réunies;

En conséquence,

– arrêter à la somme de 4 958,62 EUROS le montant de la dette locative;

– suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 25 juin 2021 ;

– Allouer à la S.A.S. GARDEN BARBER les plus larges délais pour s’acquitter de la dette mise à sa charge à raison de 23 mensualités de 100 €, la 24ème correspondant au solde restant dû ;

– condamner la S.C.I. BBZ FONTENAY à justifier le montant du loyer principal appelé toutes les fois où il n’est pas égal au montant du loyer stipulé au bail, à savoir dès lors qu’il est supérieur à 1 480,00 € par mois tel que mentionné sur le décompte produit par la demanderesse en pièce n°3 et ce dans le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard;

– condamner la S.C.I. BBZ FONTENAY communiquer les annexes au bail telles qu’exigées par la Loi Pinel du 18 juin 2024 et ce dans le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

– se réserver la liquidation de l’astreinte;

– condamner la S.C.I. BBZ FONTENAY à payer à la S.A.S. GARDEN BARBER la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, compte tenu de sa mauvaise foi,

– débouter la S.C.I. BBZ FONTENAY de sa demande d’octroi de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– statuer sur les dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. BBZ FONTENAY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 604,54 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

De plus l’absence de décompte annexé au commandement n’est pas de nature à entacher l’acte.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 août 2024.

Cependant, la S.A.S. GARDEN BARBER bénéficiera un délai pour le paiement de sa dette, durant lequel l’application de la clause résolutoire sera suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. BBZ FONTENAY, l’obligation de la S.A.S. GARDEN BARBER au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 403,10 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. GARDEN BARBER, qui s’exécutera en douze échéances mensuelles égales qu’elle versa tous les 1er du mois, la première échéance étant le mois suivant la signification de la présente décision.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, premièrement, la S.A.S. GARDEN BARBER sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, la S.C.I. BBZ FONTENAY pourra procéder à l’expulsion de la S.A.S. GARDEN BARBER et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Aucune astreinte ne sera accordée.

Deuxièmement, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S. GARDEN BARBER depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Troisièmement, dans cette hypothèse, les sommes porteront intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 604,54 € et à compter du 12 novembre 2024 pour le solde. De plus, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 21 octobre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur le dépôt de garantie :

En tout état de cause, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, et ce en comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. GARDEN BARBER ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. BBZ FONTENAY formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme s’élèvera à 1 000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 août 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. GARDEN BARBER à payer à la S.C.I. BBZ FONTENAY la somme de 14 403,10 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 29 janvier 2025, en 12 échéances égales mensuelles, payée les 1er de chaque mois, la première échéance étant le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. GARDEN BARBER et de tout occupant de son chef des lieux situés 1 et 1 bis boulevard de Verdun à FONTENAY SOUS BOIS (94120) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GARDEN BARBER, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. GARDEN BARBER à la payer,

En tout état de cause

DÉBOUTONS la S.A.S. GARDEN BARBER de ses autres demandes,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. GARDEN BARBER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. GARDEN BARBER à payer à la S.C.I. BBZ FONTENAY la somme de 1 000,00 € au titre des dépens et des frais visés par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS