TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 25/07088 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3N2C

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Madame [M] [H]

C/

Madame [B] [G]

Monsieur [V] [Z]

Madame [L] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [M] [H]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sarah HAFSA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [B] [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Non comparante

Monsieur [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparant

Madame [L] [C]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Monsieur [V] [Z]

Madame [L] [C]

Madame [B] [G]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 décembre 2018, Madame [U] [O] aux droits de laquelle vient Madame [M] [H] a donné en location à Madame [B] [G] un immeuble à usage d’habitation et un parking n°29 sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 900,00 € outre provisions sur charges de 90 €.

Le même jour, Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] ont signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, des obligations de la locataire découlant du bail.

Un congé pour vendre à effet du 23 septembre 2024 a été délivré à Madame [B] [G] le 30 septembre 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 9 janvier 2025.

Suivant citations délivrées le 14 mai 2025 à étude pour Madame [B] [G], le 16 mai 2025 à personne pour Madame [L] [C], et le 4 juillet 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [V] [Z], Madame [M] [H] a attrait Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins :

De condamner Madame [B] [G] au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation :542,90 € au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation ;2 000 € au titre de dommages et intérêts ;1 333, 77 € au titre des travaux de réparations ;De condamner in solidum Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] en leur qualité de cautions au paiement des sommes suivantes :3 014, 51 € au titre de l’arriéré et des charges échus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;869, 89 € au titre de la régularisation de charges des années 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.L’audience s’est tenue le 22 septembre 2025.

Lors de l’audience, Madame [M] [H] représentée par son conseil maintient les demandes de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.

Au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que Madame [B] [G] a cessé de payer régulièrement son loyer à compter du mois de septembre 2024. Elle indique avoir produit à la locataire les justificatifs de régularisation de charges. Elle précise qu’elle et ses cautions ont été mis en demeure sans succès.

Madame [M] [H] expose en outre que le contrat a pris fin le 23 décembre 2024 mais que Madame [B] [G] s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 9 janvier 2025, et qu’elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation pour ces dix-sept jours.

Par ailleurs, Madame [M] [H] fait valoir que l’appartement avait été remis à neuf avant sa mise en location, et qu’il a été constaté des dégradations lors de l’état des lieux de sortie. Elle sollicite que le dépôt de garantie soit déduit du montant des travaux.

Enfin, au visa de l’article 1231-1 du code civil, Madame [M] [H] soutient que Madame [B] [G] a commis une résistance abusive lui ayant occasionné un préjudice. Elle indique avoir dû se déplacer à deux reprises en raison du report de l’état des lieux de sortie par Madame [B] [G], que la locataire n’a pas payé les sommes dues sans motif légitime, et qu’elle avait besoin de reprendre possession du bien pour pouvoir le vendre.

Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DE LA RÉGULARISATION DE CHARGES

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, le bailleur peut réclamer pendant trois ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Madame [M] [H] verse aux débats un décompte arrêté au jour de l’assignation – soit le 4 juillet 2025 pour la date de délivrance la plus tardive – établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 014, 51 € (échéance du mois de décembre 2024 proratisé incluse).

Elle produit également les décomptes de régularisation de charges locatives pour les années 2023 (solde restant dû : 60,16 €) et 2024 (solde restant dû : 809,73 €).

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [M] [H] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [B] [G], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Par ailleurs, l’engagement de caution de Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] résulte clairement des contrats accessoires au bail du 23 décembre 2018 signés de leur main et qui comportent les mentions exigées par l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Leur obligation à la dette locative n’apparaît donc pas contestable.

Ils n’ont produit aucune pièce de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] à verser à Madame [M] [H] la somme de 3 884,40 € actualisée au 4 juillet 2025 (échéance du mois de décembre 2024 proratisé incluse), au titre de l’arriéré locatif et de la régularisation de charges, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [B] [G] entre le 23 décembre 2024 et le 9 janvier 2025 a causé manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [M] [H] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité sera fixée en référence au dernier loyer, charges incluses (990 €) proratisé sur une période de dix-sept jours, soit la somme de 542, 90 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES RÉPARATIONS LOCATIVES

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui demande l’indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d’un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement permettant d’établir la créance du bailleur, et d’établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 23 décembre 2018 et de l’état des lieux de sortie du 9 janvier 2025 établi par commissaire de justice, tous deux contradictoires en présence de Madame [B] [G], ainsi que du devis en date du 26 janvier 2025 et de la facture n°063883 en date du 13 janvier 2025 produits par Madame [M] [H], que :

les platines des prises ne font l’objet d’aucune mention dans l’état des lieux d’entrée, et étaient donc présumées en bon état ; en revanche, dix-huit au total sont manquantes au moment de l’état des lieux de sortie (entrée, séjour, cuisine, chambre). les tringles à rideaux sont mentionnées sur l’état des lieux d’entrée et la bailleresse en justifie par une facture d’achat en date du 6 novembre 2018 ; elles sont manquantes sur l’état des lieux de sortie.les murs de la cuisine et du séjour étaient tous indiqués refaits à neuf sur l’état des lieux d’entrée ; sur l’état des lieux de sortie, concernant le séjour, la peinture est indiquée en bon état, hormis huit percements grossièrement rebouchés et « quelques ombres » sans précision ; concernant la cuisine, la peinture est estimée en bon état d’ensemble hormis des ombres en bas des murs et douze percements grossièrement rebouchés. Le devis mentionne que la peinture ne concerne que les pans des murs où se situent les trous rebouchés, et sera donc retenu sur ce point.

En revanche, il convient de relever que :

le pare-baignoire est indiqué neuf sur l’état des lieux d’entrée ; d’importantes marques de calcaire sont relevées au moment de l’état des lieux de sortie. Cependant, il convient de distinguer les dégradations liées à un défaut d’entretien et l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux. Seule la moitié du coût du parebaignoire sera par conséquent mis à la charge de la locataire.les deux spots LED du meuble de salle de bains sont indiqués « OK » dans l’état des lieux d’entrée ; l’état des lieux de sortie fait mention d’une rampe de trois spots sans préciser s’ils sont en état de fonctionnement ou non.la plinthe de la cuisine : le devis versé évoque le remplacement de la plinthe de marque [Localité 14] de la cuisine mais aucun des deux états des lieux n’en font mention. la tringle de l’armoire d’entrée : le placard situé dans l’entrée est indiqué neuf sur l’état des lieux d’entrée ; l’état des lieux de sortie fait état de marques d’usage et de poussière mais pas d’un endommagement de la tringle.les lampes LED du séjour et de la chambre : pas de mention de la fonctionnalité des LED sur les états des lieux d’entrée et de sortie.Ces éléments ne seront donc pas retenus au titre des dégradations.

Il y a ainsi lieu de retenir la somme de 1 783, 77 € en réparation des dégradations locatives.

Il y a lieu d’en déduire à la demande de Madame [M] [H] le dépôt de garantie d’un montant de 900 €.

Dès lors, Madame [B] [G] sera condamnée à payer à Madame [M] [H] la somme de 883, 77 € au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 900 € qui sera conservé, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, Madame [M] [H] ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [B] [G], laquelle ne peut simplement résulter du défaut de paiement.

Madame [M] [H] ne démontre pas non plus avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement réparé par les intérêts ou des frais de procédure, qui seront examinés au titre des demandes accessoires.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts de Madame [M] [H] sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] au

paiement des entiers dépens de l’instance, étant précisé que le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 9 janvier 2025 doit être assumé par moitié par la bailleresse en application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] seront condamnés in solidum à payer à Madame [M] [H] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] à verser à Madame [M] [H] la somme de 3 884,40 € actualisée au 4 juillet 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et régularisations de charges jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 proratisé incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à Madame [M] [H] la somme de 542, 90 € au titre de l’indemnité d’occupation due du 23 décembre 2024 au 9 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à Madame [M] [H] la somme de 883,77 € au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 900 € qui pourra être conservé par Madame [M] [H], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [M] [H] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] au paiement des dépens qui comprendront la moitié du coût du procèsverbal de constat en date du 9 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [G], Monsieur [V] [Z] et Madame [L] [C] à verser à Madame [M] [H] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE