COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 22/00015 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WHWV

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00489

DEMANDEUR

S.A.R.L. Pharmacie de la Haie Bertrand

[Adresse 1]/[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0575

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DE LA VALLEE

[Adresse 1]-[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 1993, la SCI DE LA VALLEE a consenti à Madame [K] [H] un bail commercial à l’égard de locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er septembre 1993.

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2003, à effet au 1er septembre 2002, la SCI DE LA VALLEE a consenti à Madame [K] [H] le renouvellement de ce bail commercial pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 23.150,66 € hors taxes.

Par acte sous seing privé du 8 février 2006, Madame [K] [H] a cédé son fonds de commerce à Madame [S] [V] à effet du 3 avril 2006 ; qui a elle-même en suite cédé ce fonds de commerce à la SARLU PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND à compter du 1er octobre 2009.

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2012, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années consécutives à compter du 1er septembre 2011 et ce, moyennant un loyer de 31.584,86 €.

Par avenant du 14 avril 2015, le loyer était révisé à compter du 1er septembre 2014 à la somme de 32.547,61 € hors charges et hors taxe.

Par avenant du 22 janvier 2018, le loyer était révisé à compter du 1er septembre 2017 à la somme de 33.225,44 € hors charges et hors taxe.

Par acte extrajudiciaire du 21 février 2020, la SCI DE LA VALLEE a signifié à la SARLU PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND un congé avec offre de renouvellement pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er septembre 2020, moyennant un loyer renouvelé de 36.000 € hors taxes et hors charges.

Au 31 août 2020, le loyer était d’un montant de 33.225,48 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier de justice du 6 octobre 2021, la SARLU PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND a accepté le renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2020 et sollicité la fixation du loyer à la somme de 20.100 € hors taxes et hors charges.

Après la notification d’un mémoire préalable le 9 février 2022, la SARLU PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND a fait assigner la SCI DE LA VALLEE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny par acte du 12 avril 2022 et ce, aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 20.100 € hors taxes et hors charges.

Par jugement du 17 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er septembre 2020 et a ordonné avant dire droit une expertise destinée à fournir tous éléments susceptibles de permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement ; mesure confiée à Monsieur [Y] [F], expert près la cour d’appel de Paris.

Monsieur [F] a déposé son rapport le 31 janvier 2024, aux termes duquel il évalue la valeur locative de renouvellement au 1er septembre 2020 à la somme de 23.100 euros par an hors taxes et hors charges et le loyer de renouvellement plafonné sur la base des indices à cette même date à la somme de 35.421,73 euros. La valeur locative étant inférieure au loyer plafonné, il convient selon lui de retenir le montant de la valeur locative.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur le 04 juillet 2024, la SARLU PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2020 à la somme de 23 100,00 euros hors taxes et hors charges par an en principal ;

CONDAMNER la SCI de la Vallée, représentée par la Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, à rembourser à la SARLU Pharmacie de la Haie Bertrand, les sommes trop payées au titre du loyer depuis le 1er septembre 2020, outre les intérêts au taux légal et la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNER la SCI de la Vallée, représentée par la Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, à payer à la SARLU Pharmacie de la Haie Bertrand une somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par voie électronique le 28 novembre 2024, la SCI DE LA VALLEE a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

CONSTATER que les facteurs locaux de commercialité des [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 7] n’ont pas fait l’objet de modifications notables.

DIRE qu’en conséquence il n’ a pas lieu à déplafonnement du loyer des locaux loué.

FIXER à compter du 1er septembre 2020 le loyer principal au montant du loyer plafonné fixé par l’Expert à 35.421,73 € par an hors taxes, hors charges,

DIRE que toutes les autres clauses et charges du bail demeurent inchangées sous réserves de l’application des nouvelles dispositions du Code de Commerce suite à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

DEBOUTER la Sarl PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND de ses fins demandes et conclusions.

CONDAMNER la Sarl PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND à payer à la SCI DE LA VALLEE le solde des loyers depuis le 1er septembre 2020 sur la base du nouveau loyer renouvelé outre les intérêts au taux légal et la capitalisation annuelle des intérêts.

CONDAMNER la Sarl PARMACIE DE LA HAIE BERTRAND à payer à la SCI DE LA VALLEE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la Sarl PARMACIE DE LA HAIE BERTRAND à rembourser à la SCl DE LA VALLEE les frais d’expertise.

CONDAMNER la Sarl PARMACIE DE LA HAIE BERTRAND aux entiers dépens conformément à l’article 696 du CPC

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il ressort du jugement du 17 janvier 2023 ainsi que des pièces des parties que le principe du renouvellement du bail au 1er septembre 2020 est acquis.

Sur la fixation du loyer en renouvellement

La PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND fait valoir que l’officine est implantée dans un quartier résidentiel ne bénéficiant pas de commerces de proximité et relève que la bailleresse ne justifie pas de la commercialité alléguée. L’absence de médecins à proximité, le plus proche se trouvant à 300 mètres, limite également l’activité commerciale. De fait, l’Agence Régionale de Santé a classé la commune de [Localité 7] comme zone d’intervention prioritaire compte tenu des difficultés d’accès à un médecin généraliste.

Elle soutient que, contrairement à ce qu’affirme la SCI DE LA VALLEE, la population de la commune n’a augmenté que dans de faibles proportions, en l’espèce de 4,10% sur une période de 10 ans selon l’INSEE. Les données relatives à la commune de [Localité 7], telles qu’elles sont établies par l’INSEE, font également apparaître que la médiane du revenu disponible par unité de consommation était de 18.620 euros en 2020 et que seuls 47% des ménages fiscaux ont été imposés au titre de cette année. Il n’est dès lors pas crédible de considérer les 10% des ménages les plus riches de la commune soient installés dans le quartier de la Haie Bertrand et, de fait, la bailleresse ne justifie pas de ses allégations sur cette question.

La paupérisation du quartier est d’ailleurs démontrée, selon le preneur, par l’entretien minimal de l’immeuble et le fait que les travaux n’y sont réalisés que sur injonction des tribunaux ou ne peuvent l’être faute de moyens, comme cela a été le cas pour le chauffage collectif de l’immeuble. L’officine s’est ainsi retrouvée sans chauffage entre novembre 2020 et fin janvier 2021 et ce n’est qu’à l’issue de deux mises en demeure que la bailleresse a respecté son obligation de délivrance à cet égard, sans toutefois verser une quelconque indemnisation.

La PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND considère, au visa de l’article L145-33 du code de commerce et de la jurisprudence, qu’il n’y a pas lieu d’apprécier l’existence ou non de modification des facteurs locaux de commercialité, dès lors que la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer en cours, n’y est pas subordonnée.

Au regard de la surface pondérée des locaux, de 72,03 m², telle qu’établie tant par l’expert judiciaire que par l’expert amiable Monsieur [N], elle évalue la valeur locative à la somme de 23.100 euros, par application d’une valeur locative en renouvellement de 300 €/m² pondéré par an pour la partie commerce auquel doivent s’ajouter 55 €/mois pour l’emplacement de stationnement extérieur et 70 €/mois pour le box en sous-sol. Elle soutient que la référence de l’officine de [Localité 6] retenue par la bailleresse doit être écartée, celle-ci se trouvant dans un secteur bénéficiant de commerce et de la présence à moins de 200 mètres de deux médecins généralistes. Ce commerce est en outre exploité par ses propriétaires eux-mêmes et il ne peut être déterminé sa surface. Enfin, le loyer de cette officine a été fixé 5 ans antérieurement au renouvellement du bail objet de la présente instance, ce qui ne permet pas en conséquence de la retenir comme référence.

En réplique, la SCI DE LA VALLEE fait valoir la qualité de l’environnement de l’officine. Ainsi, la population de la commune de [Localité 7] ne cesse de s’accroître, étant passée de 35.810 habitants en 2008 à 37.280 en 2018. Le quartier où se situent les locaux étudiés comprend 2.300 habitants, principalement de jeunes familles, propriétaires de leur logement à 98% et dont les revenus sont estimés en moyenne à 47.700 euros, soit un pouvoir d’achat non négligeable. Le quartier est également bien desservi par les transports puisqu’il bénéficie de transports publics (RER, Aéroport de Roissy et SNCF) ainsi que d’axes routiers proches, tels que la Francilienne et l’autoroute du Nord. Des établissements scolaires, services de soins de proximité et commerces de premières nécessité se trouvent également à proximité.

Il ne peut en conséquence, selon elle, être allégué une baisse de la valeur locative au regard de l’importante clientèle de proximité dont bénéfice la PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND. Les locaux, très visibles du fait de leur emplacement à un carrefour de trois voies, bénéficient de surcroît d’une très bonne accessibilité grâce à l’emplacement de parking privé réservé ainsi qu’aux places de parking situées devant le commerce. L’immeuble a en outre fait l’objet d’importants travaux de réfection et d’une remise aux normes électriques. Les difficultés rencontrées à l’égard du chauffage central ont été limitées dans la durée et ont donné lieu à une indemnisation du preneur.

La SCI DE LA VALLEE retient la surface pondérée de 72,03 m² arrêtée par l’expert mais y applique une valeur locative de référence de 450 €/m² après avoir relevé que la moyenne des loyers des références retenues par l’expert judiciaire était de 465 €/m². Elle en déduit que la valeur locative est de 34.035,00 € par an hors taxes et hors charges selon le calcul (72,03 m² x 450,00 €) + (55,00 € x 12) + (70,00 € x 12). L’écart de 4% entre cette valeur locative et le loyer en renouvellement plafonné fixé par l’expert Monsieur [F] à 35.429,73 euros ne caractérise pas, selon elle, une modification notable des éléments de fixation de la valeur locative permettant d’échapper à l’application du loyer plafonné.

Il résulte de l’article L 145-33 du code de commerce que le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord des parties, celle-ci doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En l’espèce, les locaux étudiés se trouvent sur la commune de [Localité 7], à fonction principalement résidentielle mais qui comporte néanmoins six zones d’activités dont deux à dimension internationale, le [3] et [4]. La [Adresse 5] sur laquelle sont implantés les locaux se trouve toutefois dans une zone pavillonnaire de la commune et ne dispose quasiment d’aucun commerce, hormis dans l’immeuble objet de la présente procédure. A environ 480 mètres des locaux se trouvent cependant un EHPAD de 70 logements. Dès lors, si cet emplacement commercial est excentré par rapport au centre-ville, il reste toutefois adapté à l’activité contractuellement fixée au bail au vu de sa nature de commerce de première nécessité.

L’immeuble, édifié dans les années 1990, est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de deux étages. Le rez-de-chaussée est à usage commercial tandis que les étages sont à usage d’habitation et le sous-sol à usage de stationnement. Les façades du bâtiment sont enduites et ouvragés et dispose au niveau des commerces du rez-de-chaussée de cinq devantures. Les étages comportent quant à eux des baies vitrées, des loggias et des balcons. L’expert qualifie cet immeuble de bonne facture mais dénué de standing. Les locaux étudiés bénéficient d’une devanture d’environ 10 mètres de linéaire comprenant trois vitrines sur huisserie en aluminium dont l’une correspond à l’accès à la boutique au moyen d’une porte vitrée coulissante automatisée et sécurisée par un rideau métallique, ce qui lui permet de bénéficier d’une bonne visibilité depuis la voirie. Un emplacement de stationnement situé à l’arrière de l’immeuble est rattaché aux locaux.

Le rez-de-chaussée comprend une aire de vente desservant l’arrière boutique, un toilette et un bureau. Une réserve est également accessible depuis un couloir commun. Les locaux disposent également d’un box de stationnement au sous-sol de l’immeuble. Il ressort de l’expertise que les locaux bénéficient d’une bonne configuration générale et que ses aménagements sont en bon état d’usage.

Le bailleur ne justifie toutefois pas du bon entretien allégué de l’immeuble, la seule pièce versée étant une facture du 31 janvier 2021 correspondant à des travaux d’installation d’un chauffage au sein de l’officine. Le preneur justifie quant à lui du constat par le tribunal judiciaire de Bobigny, par jugement du 27 juillet 2020 de l’existence de 13 dégâts des eaux survenus au sein des locaux commerciaux entre 2007 et 2018, ce qui a donné lieu à la condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire et ce, sous astreinte, ainsi que des mises en demeure adressée le 15 janvier 2021 au bailleur afin de procéder en urgence aux travaux de chauffage. Il ne peut être dès lors considéré que l’immeuble et les locaux étudiés aient été au 1er septembre 2020 dans un bon état d’entretien.

Les parties s’accordant sur la surface pondérée fixée par l’expert judiciaire à 72,03 m², il y a lieu de la retenir. Monsieur [F] retient des références de loyers en renouvellement, de nouvelles locations et d’une fixation judiciaire qui correspondent cependant à des baux se rapportant à des activités sans lien avec une officine de pharmacie et dont seuls deux d’entre elles concernent des locaux situées à [Localité 7] (93). En tout état de cause, les montants des nouvelles locations ne peuvent être valablement retenues au regard de l’état des locaux occupés par la PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND au 1er septembre 2020.

Au vu de l’ensemble des ces éléments, le prix unitaire de 300 €/m² pondéré par an proposé par l’expert judiciaire sera retenu, étant relevé que cette valeur est supérieure aux valeurs des loyers en renouvellement de référence. Il convient également de retenir la somme de 55 € par mois à l’égard de l’emplacement de stationnement extérieur et de 70 € par mois pour le box, les parties s’accordant sur ces montants arrêtés par l’expert judiciaire.

La valeur locative doit donc être fixée à ( 72,03 m² P x 300 €) + (55 € x 12) + (70 € x 12) soit à la somme de 23.108 euros, arrondie à 23.100 euros par an hors taxes et hors charges.

Les parties ne contestent pas le montant du loyer de renouvellement plafonné au 1er septembre 2020 fixé par l’expert judiciaire à la somme de 35.421,73 euros par an hors taxes hors charges.

La valeur locative étant inférieure à ce loyer plafonné, mais également au loyer expiré, qui était d’un montant de 33.225,48 euros par an hors taxes et hors charges au 31 août 2020, il y a lieu de fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 23.100 euros hors taxe hors charges à compter du 1er septembre 2020.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce, le juge des loyers n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de condamnation au paiement du différentiel entre les loyers réglés depuis le 1er septembre 2020 et le loyer en renouvellement fixé par le présent jugement (Civ 3e,11 mai 2022). La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 12 avril 2022, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

En raison de l’incertitude quant au prix du bail dû depuis le 1er septembre 2020, il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux

Vu le jugement du 17 janvier 2023,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er septembre 2020 entre la SCI DE LA VALLEE, bailleresse, et la SARLU PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND, preneuse, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 23.100 euros (vingt trois mille cent euros) en principal par an hors taxes hors charges à compter du 1er septembre 2020, le prix du bail renouvelé,

DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 1er septembre 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT