TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/02947

N° Portalis DB3S-W-B7J-22KD

Minute : 953/25

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [V], avocat au

barreau du VAL D’OISE

C/

Madame [F] [G] [Y]

Monsieur [N] [M]

Représentant : Mme [Y] (Conjoint) muni

d’un pouvoir spécial

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DELPLA

Copie délivrée à :

MME [Y]

M. [M]

Le 3 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [Z] [K], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

[Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [G] [Y], demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 10]

représenté par Mme [Y], sa conjointe, muni d’un pouvoir spécial

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 5 avril 2023, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M], un logement, situé [Adresse 5] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 629,37 euros, outre 214,09 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9 639,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 août 2024.

Par lettre reçue le 12 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner solidairement Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M], au paiement des sommes suivantes:

? 10 810,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens,

o dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de la Seine-[Localité 13].

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, maintient les termes de son assignation et demande la condamnation de Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] à la somme de 15 545,98 euros arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle rapporte que le dernier paiement de 500 euros a eu lieu le 14 novembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [F] [G] [Y] comparaît et Monsieur [N] [M] est représenté par Madame [G] [F] [Y]. Ils ne contestent pas le principe de la dette et même s’ils ne sont pas en capacité de faire une proposition, ils sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Madame [Y] indique héberger sa fille et les deux enfants de celle-ci ; qu’actuellement elle ne travaille pas mais envisage de reprendre un emploi qui serait compatible avec sa pathologie du genou. Elle explique que ses revenus mensuels se situent entre 800 et 900 euros et que sa fille, actuellement en formation, l’aide « un peu ». Ils envisagent de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 13] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le Erreur ! Source du renvoi introuvable., soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la SA d’HLM CDC Habitat Social le Erreur ! Source du renvoi introuvable., conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que l’arriéré de loyers et charges impayés s’élève à 15 919,41 euros.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 47,86 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par SA d’HLM CDC Habitat Social pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il convient également de déduire des sommes réclamés les frais de contentieux pour un montant global de 505,31 euros (175,56 € +131,78 €+198,97 €).

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 15 366,24 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 août 2024 sur la somme de 7539,90 €, à compter de l’assignation du 3 mars 2025 sur la somme de 305,52 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] le 8 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, mentionné au commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 5 avril 2023 à compter du 9 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Compte-tenu de leurs revenus évalués à 1600 euros, ils ne sont pas en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges puisque le décompte fourni fait était d’un versement de 500 euros le 14 novembre 2024 ne couvrant pas le loyer courant. En outre, la SA d’HLM CDC Habitat Social est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il ne peut être octroyé de délais de paiement à Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] et la demande de suspension des effets de la clause ne pourra être que rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 octobre 2024, Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 9 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M], in solidum, aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2023 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 12] réunies à la date du 9 octobre 2024,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois du 9 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 15 366,24 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 7539,90 €, à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 305,52 € et à compter du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [G] [Y] et Monsieur [N] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE