TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JUILLET 2025

N° RG 24/02539 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5E2

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «RESIDENCE [7]EGLISE 1» sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, NEXITY LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 487 530 099 ayant son siège social au [Adresse 1], et ayant l’un de ses établissements secondaires, l’agence NEXITY SAINT QUENTIN EN YVELINES sise [Adresse 8] et représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Eric AUDINEAU du Cabinet AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [R]

née le 08 Août 1981,

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 22 Avril 2024 reçu au greffe le 24 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [R] est propriétaire des lots n°104, 132, 654 et 657au sein de la Résidence de l’Eglise 1, sise [Adresse 10] ([Adresse 3]).

Faisant grief à Mme [R] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a fait signifier par voie de commissaire de justice deux sommations de payer lesdites charges en dates des 16 juillet 2021 et 13 avril 2023.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], sise [Adresse 9] Bois [Adresse 6] (78390) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, a par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, fait assigner Mme [R] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner Mme [R] à lui payer la somme en principal de

7.666,62 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées

au 1er octobre 2023, et représentant :

o 6.742,77 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 682,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 ;

o 241,85 euros au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [R] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o Du commandement délivré par Maître [B] [E], huissiers de justice, en date du -16 janvier 2021 d’avoir à payer la somme de 1.201,43 euros ;

o Du commandement délivré par Maître [B] [E], huissiers de justice, en date du -13 avril 2023 d’avoir à payer la somme de

6.378,23 euros ;

o De la présente assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [R] à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 241,85 euros, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [R], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 22 avril 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [R] pour les lots n°104, 132, 654 et 657,

— deux sommations de payer les charges de copropriété signifiées à la défenderesse en dates des 16 juillet 2021, pour un montant de 1.201,43 euros dont 86,43 euros de coût d’acte, et 13 avril 2023 pour un montant de

6.217,65 euros dont 160,58 euros de coût d’acte,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er décembre 2018 au

1er octobre 2023 pour un solde débiteur de 7.666,62 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2020 au

31 décembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 12 décembre 2018, 29 mai 2019, 5 février 2020, 26 février 2021, 9 avril 2021, 28 juin 2021, 27 juin 2022, 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024et voté la réalisation de divers

travaux ;

— le contrat de syndic conclu le 28 juin 2023, prenant effet le 1er juillet 2023 et prenant fin le 30 juin 2024.

Il convient de relever qu’un simple extrait de compte est insuffisant pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées au titre des travaux de ravalement, rénovation de la ventilation existante, mise en place de sous-compteur, réalisation et gestion des travaux d’équilibrage de la distribution du chauffage, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, ne seront pas retenues.

En effet, le syndicat des copropriétaires se contente de produire les appels de provisions et cotisations du fonds travaux mais ne produit aucun appel de fonds au titre des travaux votés en assemblée générale. Or seuls ces appels de fonds permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part

Dans ces conditions, Mme [R] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires uniquement les sommes de :

—  676,16 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2023, appel de provision sur charges du 4ème trimestre 2023 inclus,

—  43,38 euros au titre des cotisations du fonds travaux impayées au 1er octobre 2023, appel de cotisation du fonds travaux du 4ème trimestre 2023 inclus,

soit un total de 719,54 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 682 euros correspondant à des frais de transmission du dossier par le syndic au commissaire de justice ou à l’avocat.

Ces frais, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter :

— du commandement délivré par Maître [B] [E], huissiers de justice, en date du 16 janvier 2021 d’avoir à payer la somme de 1.201,43 euros ;

— du commandement délivré par Maître [B] [E], huissiers de justice, en date du 13 avril 2023 d’avoir à payer la somme de 6.378,23 euros ;

— de l’assignation pour le surplus.

Dans la mesure où seules sont retenues au titre des sommes dues au syndicat des copropriétaires les provisions sur charges et cotisations du fonds travaux dues au titre du 4ème trimestre 2023, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires uniquement à compter du 22 avril 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, seules étant retenues au titre des sommes dues au syndicat des copropriétaires les provisions sur charges et cotisations du fonds travaux dues au titre du 4ème trimestre 2023, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [R], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels ne compredront pas les frais sollicités “au titre des frais d’huissier, relevant des dépens”, à hauteur de 241,85 euros, s’agissant de frais de sommations de payer qu’aucun texte ne rend obligatoire avant l’engagement d’une procédure en recouvrement des charges de copropriété.

La distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU ne peut être prononcée, s’agissant d’un avocat non inscrit au barreau de Versailles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [R] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], sise

[Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Eglise 1, sise [Adresse 10] ([Adresse 3]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

719,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, appel de provision sur charges et appel de cotisation du fonds travaux du 4ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024, date de l’assignation,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], sise

[Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Eglise 1, sise

[Adresse 11]), représenté par son syndic en exercice, de sa demande à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Eglise 1, sise [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 6] ([Adresse 3]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [R] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais sollicités “au titre des frais d’huissier, relevant des dépens”, à hauteur de 241,85 euros,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], sise

[Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUILLET 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE